成交小幅回暖
成交方面,7月份虽然各地限购令放松蔚然成风,但住宅市场成交表现仍然差强人意。无论是新房还是二手房市场,尽管环比数据出现小幅回升,但仍处于今年以来月度低位,较去年成交水平更是下滑明显。可见,限购取消对市场影响较为有限,在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下,以价换量消化库存仍是市场主策略,市场筑底有望加速。
从新房市场来看,中原监测的全国40个重点城市,7月份新建住宅合计成交1690万平方米,虽然环比上升7%,但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平,7月份成交量仅好于今年2月份以及6月份,较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。
分各线城市来看,一、二线城市表现较差,三、四线城市相对较好。一线城市7月份成交量较去年月均值大幅下挫近三成;而二线城市虽然较6月份成交有所起色,但较去年月均水平下挫约两成。相对而言,三、四线城市环比增幅最大达10%,且较去年月均值降幅小于一、二线城市。
从二手房市场来看,根据中原地产估测,7月份6大城市(京沪广深津蓉)二手住宅成交面积为337万平方米,虽然环比6月份增长8%,但仍处于历史低位。与新房同为今年以来月度成交量的第三低位,且较去年月均成交面积大幅回落41%。
对此,中原地产首席分析师张大伟认为,楼市依然处于明显调整过程中,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限,其中部分二、三线城市增长过快,需求已被透支。6月份至7月份成交量持续低迷,明显影响了开发商的定价。预期后市特别是二线城市下调房价的项目将明显增加,整体市场在第三季度依将处于以价换量过程中。
“限购松绑难以拉动市场成交,本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此,虽然日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。此外,在多地相继‘放松限购’之后,个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策,虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大,但其对市场预期的影响不容小视,信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。后续市场的走势依然依赖信贷的变化。”张大伟表示。
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