时间：2014年7月16日

地点：三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店

参会嘉宾：

南方报业传媒集团管委会副主任、副总编辑陈广腾

海南省人民政府副秘书长张震华

南方报业传媒集团党委副书记、管委会副主任丘克军

二十一世纪传媒CEO沈颢

全联房地产商会创会会长聂梅生

住建部政策研究中心主任秦虹

国家发改委投资所前所长罗云毅

国家发展委投资副所长汪文祥

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强

首创集团董事长刘晓光

金地集团董事长凌克

路劲集团董事局主席单伟豹

复星地产总裁徐晓亮

中南控股集团董事、中南地产集团总裁陈小平

嘉凯城集团总裁姜丛华

美的中央空调事业部副总经理关宏波

圣象集团执行总裁郭辉

科逸住宅设备董事长陈忠义

天鸿地产董事长柴志坤

骏豪地产集团董事总裁张辉

浙商建业董事长张国标

新城控股集团高级副总裁欧阳捷

安居客集团首席执行官兼董事长梁伟平

老板电器董事何亚东

新鸿基助理总经理王征

金大元集团董事长顾文元

唯氧绿色科技董事长邱秀俐

海南万科总经理王永飚

富力海南公司董事长赵沨

雅居乐集团副总裁黄奉潮

粤泰集团董事局主席杨树坪

中国工商银行投行部副总经理张都兴

南开大学旅游与服务学院院长白长虹

新鸥鹏集团副总裁李战洪

亨瑞集团总裁邹亨瑞

乾基国际集团董事长郑楚辉

二十一世纪传媒执行总裁陈东阳

《21世纪经济报道》主编刘晖

《21世纪商业评论》发行人吴伯凡

全联房地产商会副会长张雪舟

全联房地产商会秘书长钟彬

建银精瑞董事长李晓东

博鳌21世纪房地产论坛秘书长、《环球企业家》杂志总经理郑丹东

主持人 蒋昌建

【主持人】：尊敬的各位领导、嘉宾、朋友们，大家早上好!

这里是博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会的主会场，我是蒋昌建，我谨代表21世纪经济报道、博鳌·21世纪房地产论坛组委会、全联房地产商会、精瑞基金会向前来参会的地产界、金融界、学术界、传媒界以及政府有关方面的领导和嘉宾表示诚挚的欢迎！

我们大家都知道“博鳌·21世纪房地产论坛”创办于2001年1月1日，与已成为中国商业财经报道领先媒体的《21世纪经济报道》，同年诞生。

博鳌·21世纪房地产论坛在举办的13年中，这样的平台汇聚了各个时期房地界最优秀最具代表性的人物，发出当年最具权威的行业言论，通过他们的脑力激荡，形成“博鳌共识”，为中国房地产业留下了诸多智慧的闪光点，为这个关系到国计民生的支柱产业提供了大量值得分享的路径指引，共同推动中国地产行业的成长进步。为房地产的发展和中国经济的发展起到了至关重要的作用。中国特有的社会文化、经济文化、政治环境文化之下，政府的调控政策也如影随形，所以要观察中国房地产的发展模式，必须要看到市场的力量和政府的行政力量交织在一起，形成有中国特色的房地产，因此奠定了中国房地产未来发展的基本态势。我们从另外一个角度来看，我们又有房地产、经济之外的超经济的力量和责任，因此在房地产发展的过程中，一方面是层出不穷的调控政策，我们的耳边不断的传来拐点论、崩溃论，放缓论。另一方面，我们必须要看到2020年中国必须实行人均收入和GDP同时翻一番，在2010年的基础上。

同时我们也听到2049年要实现中华民族的伟大复兴，因此房地产行业，在中国人追逐中国梦的过程中，发挥着非常重要的作用。因此我们看到房地产发展的“光圈”，在今天这样的平台上问一个很关键的问题，这就是2014年中国房地产的上半年发生了什么，下半年即将发生什么有怎样指标性的作用，好在博鳌·21世纪房地产论坛历来都会凝聚房地产行业集体的共识，在于形成脑力激荡的基本观点，这一基本观点，对于中国房地产行业的健康发展，乃至中国经济的健康发展，我们认为具有标志性，甚至是定义性的作用。我之所以要把这个论坛的意义充分的估计到今天这样的程度，并不在于说我们只是概念性的认识，而在于今天参会嘉宾的阵容，大家就会明白，为什么博鳌共识乃至中国经济的发展如此的重要，请大家耐心让我将今天与会的嘉宾一一的为大家介绍，介绍的过程中，请大家先不要鼓掌，介绍完了以后再热烈的鼓掌，他们分别是：

南方报业传媒集团管委会副主任、副总编辑陈广腾

海南省人民政府副秘书长张震华

南方报业传媒集团党委副书记、管委会副主任丘克军

二十一世纪传媒CEO沈颢

全联房地产商会创会会长聂梅生

住建部政策研究中心主任秦虹

国家发改委投资所前所长罗云毅

国家发展委投资副所长汪文祥

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强

首创集团董事长刘晓光

金地集团董事长凌克

路劲集团董事局主席单伟豹

复星地产总裁徐晓亮

中南控股集团董事、中南地产集团总裁陈小平

嘉凯城集团总裁姜丛华

美的中央空调事业部副总经理关宏波

圣象集团执行总裁郭辉

科逸住宅设备董事长陈忠义

天鸿地产董事长柴志坤

骏豪地产集团董事总裁张辉

浙商建业董事长张国标

新城控股集团高级副总裁欧阳捷

安居客集团首席执行官兼董事长梁伟平

老板电器董事何亚东

新鸿基助理总经理王征

金大元集团董事长顾文元

唯氧绿色科技董事长邱秀俐

海南万科总经理王永飚

富力海南公司董事长赵沨

雅居乐集团副总裁黄奉潮

粤泰集团董事局主席杨树坪

中国工商银行投行部副总经理张都兴

南开大学旅游与服务学院院长白长虹

新鸥鹏集团副总裁李战洪

亨瑞集团总裁邹亨瑞

乾基国际集团董事长郑楚辉

二十一世纪传媒执行总裁陈东阳

《21世纪经济报道》主编刘晖

《21世纪商业评论》发行人吴伯凡

全联房地产商会副会长张雪舟

全联房地产商会秘书长钟彬

建银精瑞董事长李晓东

博鳌·21世纪房地产论坛秘书长、《环球企业家》杂志总经理郑丹东

我们以热烈的掌声欢迎他们的到来，由于时间的关系，其它嘉宾不再一一介绍，同时也以热烈掌声欢迎他们的到来。

本次活动也得到各界媒体大力支持，报道的时候请手下留情，因为论坛是畅所欲言的。现场直播报道的媒体包括新浪乐居、腾讯房产、搜房网、网易房产、凤凰房产、优酷、百度、手机百度、金融界、地产中国网、21财经搜索、房讯网、建筑英才网、星空地产网等。此外，现场嘉宾可以通过微博大屏、微信大屏两大平台发表话题讨论，内容将同步在现场大屏上实时滚动。

接下来有南方报业传媒集团管委会副主任、副总编辑陈广腾先生致开幕辞。

南方报业传媒集团管委会副主任、副总编辑陈广腾

陈广腾:尊敬的张震华会长、聂梅生会长、任志强会长，尊敬的女士们、先生们、大家上午好，正值中国地产行业面临转型的关键节点，博鳌·21世纪房地产论坛在美丽的三亚隆重举办，这对于推动中国地产行业健康发展，推动中国经济转型升级具有十分积极的作用。在此我代表南方报业传媒集团，对各位嘉宾的到来，表示热烈的欢迎！

博鳌·21世纪房地产论坛举办14年来，在各界主管领导、行业领袖，学界精英的支持下，社会影响力持续增强，已经成为中国地产行业一年一度的盛会。在促进行业的健康发展方面，发挥越来越重要的作用，借此机会，对长期以来参与和支持论坛举办的各界领导、朋友表示衷心的感谢。

南方报业传媒集团作为拥有12家报纸、9份杂志、7个网站，在国内外拥有广泛影响的媒体集团，坚持以传播主流文化，推动社会进步为已任，长期以来，通过与各大行业，包括房地产行业的紧密合作，力图为行业的健康持续发展贡献独特的力量和价值。

作为南方报业军团重要一员的《21世纪经济报道》创办伊始，就举办了“博鳌·21世纪房地产论坛”，我们以居住让生活更美好的理念，服务于地产行业，致力推动中国地产行业的健康发展。

今年以来，对中国增速放缓的容忍，将使中国经济适应新常态，在中国发展这一重要战略机遇期，从当前经济发展的阶段性特征出发，将进一步推动转型升级，生产力提高和多元的创新。我们认为这样一轮以市场决定性作用为基础的结构性调整，将对中国经济发展产生深远的影响，经济在金融的过程，将使中国住房市场运行呈现更加明显的区域性分化特点，不同层次的量价走势和政策将会持续下去，真正的企业转型时期已经到来。

我们认为，在这样重要的节点，一系列的时代问题正待破解，强调加快发展、协调发展，具有重大的社会意义，社会各界迫切期盼获得更多的信息，凝聚更多的力量，相信通过主管部门、业界和学界的充分沟通与深入的交流，本届年会一定能够为正在转型的房地产行业探明发展方向。为中国经济的可持续发展增添新的动力。

最后，祝各位领导和嘉宾身体健康、事业进步、谢谢大家！

海南省人民政府副秘书长张震华

主持人蒋昌建:谢谢陈广腾先生的发言，实际上也表明中国房地产的发展离不开传媒的环境，作为信息沟通的桥梁，同时也作为房地产发展的舆论环境的导向，刚才陈先生也谈到了几个关键词，一个是放缓，一个是分化，一个是转型，从传媒角度去洞察房地产新的一轮发展态势到底如何，下面有请海南省人民政府副秘书长张震华先生致辞，掌声欢迎。

【张震华】尊敬的各位来宾，朋友们，大家上午好！

很高兴出席博鳌·21世纪房地产论坛，受蒋定之省长的委托，我谨代表海南省人民政府对本次论坛的召开表示热烈祝贺！

对前来出席本次论坛的嘉宾表示热烈的欢迎，本届论坛以回归新常态，结构化调整与经济再平衡为主题，把脉行业发展，传递行业价值为理念，对中国房地产业追求变化，积极发展趋势进行深度交流和探讨，必将为房地产行业的健康发展产生积极的影响。今年房地产市场出现滞缓调整，投资销售增幅下降，市场需求受到了一定的抑制。海南房地产受到经济下滑和全国房地产市场的影响，也出现了首次调整，但整体保持了平稳发展的势头。

今年上半年海南省房地产开发投资完成608亿元，同比增长了21.7%，预计比全国同期高了5%到8%，施工面积同比增长21.9%，预计比全国同期高11%，房地产实业到位资金同比增长15.4%，预计比全国同期高了10%到13%。商品房销售面积在去年基数非常高的情况下，与全国一样出现了一定幅度的下降，但销售均价略有上涨，保持了稳定。从上述的数据来看，海南房地产市场有些指标明显好于全国，没有出现明显大的波动，部分指标下降属于正常调整，也是经济调整优化的内在需要。海南房地产业的基本面是稳固的，我们有信心保持海南房地产市场长期平稳发展。

海南是祖国的美丽宝岛，拥有全国一流的生态环境，全岛四季如春，阳光沙滩、椰风海韵，海岸景观带特色风情文化等旅游资源丰富，森林覆盖率高达61.9%，阳光岛、健康岛、长寿岛。2013年全省空气质量优良天数是91.1，国家环保部公布的32个省市中海口高居榜首，得天独厚的自然环境，是海南建设世界一流休闲度假旅游胜地，健康养生的改善型房地产的优势所在。海南经过多年的发展，基础设施日趋完善，立体交通网络发达，海南和三亚机场年输送游客3000多万人次，东环高铁开通运营，西环高铁正在建设，环岛高速快捷。中线高速公路建成，目前正在加速向五指山推进。

公共服务设施配套完备，医疗教育文化事业快速发展，新型城镇化建设如火如荼，改革开放走在全国前列。博鳌·亚洲论坛、中非合作论坛享誉海内外，海南将继续主动适应房地产结构调整与经济再平衡，发挥海南独特的资源优势，积极调整房地产的开发结构，提升房地产品质，大力发展与旅游度假、健康养生相结合的改善型房地产，扶持发展与商业会展、商务办公、文化娱乐集合度高的精品会展业，省政府加快棚户区改造为主的保障性安居工程。2014年至2017年我省计划完成16万套棚户区改造任务，“十二五”期间建设28.8万套城镇保障性住房，构建起以政府为主提供基本保障，以市场为主，满足多层次需求的住房供应体系，推动海南房地产业的健康发展和居民居住条件的持续改善。

我们有理由相信，经过房地产产业结构的调整，海南房地产将迎来光明的前景。随着我国小康社会全面建成的临近，海南必将成为国民旅游度假安居置业的首选。

各位朋友，各位来宾，海南的发展离不开你们的支持，海南的未来期待你们的参与，真诚希望大家继续关心和支持海南，以真诚邀请大家多来海南深呼吸，多来海南投资兴业。

最后，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！谢谢张秘书长，尤其在全国政府官员整体情绪平稳的之下，我觉得张秘书长讲话有其振奋的理由，一个振奋的理由就是海南的房地产“三高”，投资高，施工高以及到位资金高，第二个振奋的理由就是，它能够365天呼吸道99.1%这样的天数的新鲜空气。第三个振奋的原因，对海南房地产的未来和前景抱着及其乐观的心态，到底全国房地产的形势如何，到底海南是否可以独树一帜，我们就请全联房地产商会秘书长钟彬先生为我们致辞。

全联房地产商会秘书长钟彬

【钟彬】尊敬的各位嘉宾大家上午好，首先我代表全联房地产商会对各位嘉宾的莅临表示衷心的感谢，本次会议的主题是回归“新常态”，常态应该是什么，绝对不是站在风口中，房地产过去的十年是黄金的十年，就是会飞的猪，很多故事就象芝麻开门一样熟悉，现在我们知道奇迹不在。过去的十年是改革的十年，政策红利的十年，今天有一位嘉宾发改委的罗所长说过去的十年是制度性的审批十年，这就是非常态的行业逻辑，回归新常态，这种趋势性的整体红利不会再有，而是结构性。新常态是商业模式下的产业。新常态我们关注什么，我们其实关注的是行业的变化，包括行业服务的精细化，行业的平台性。我们更加关注新经济，包括像移动互联网对行业的影响，我们更加关注我们的用户体验和感受。

最近，我们房地产商会在全国进行调研，我们更加深刻的感受到企业的升级转型，由原来外在的要求变成内部发展的动力。我们希望新常态下我们的行业更加的健康，更可持续，我们的企业有更强的竞争力，也能够得到社会的尊重。今天我们在这里召开这样的论坛，我们希望倾听大家的声音，凝聚共识，能找到未来发展的方向，能找到行业和企业发展的蓝海。

最后预祝活动圆满成功，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】房地产的发展离不开传媒的积极服务，一方面提供信息交流的平台，另一方面给房地产的发展提供必要的舆论环境，刚才钟彬先生讲，房地产行业会不会是一头会飞的猪，其实猪能不能飞跟舆论环境的风到底吹的力度有多大有密切的关系，接下来就要请出传媒界的英雄人物，21世纪CEO沈颢致辞，大家欢迎。

21世纪CEO沈颢

【沈颢】各位尊敬的嘉宾，大家上午好！首先我代表21世纪经济报道欢迎大家的到来，14年前博鳌·21世纪房地产论坛在海南博鳌创办，我当时参加了论坛的创办，因此至今历历在目。这些年来论坛在三亚和博鳌轮流的举办，影响也越来越大，我由衷的感到高兴。

14年来我们是从一份报纸发展到媒体的矩阵，因此21世纪传媒除了21世纪经济报道外，还有环球企业家、21世纪网，理财周报、21世纪经济报道、福布斯中文版等媒体产品，当然还有财经资讯的服务产品，所以21世纪传媒已经是国内细分市场排名第一的专业财经商业类的媒体。

14年来，博鳌·21世纪房地产论坛已经成为行业风云人物的言论场和同行的交流平台，当然也是行业年合度最高规格的盛会，已经举办的十年中汇聚了各个时期行业最优秀，最具代表性的人物，也发出了当年最具权威的行业言论，本届论坛的主题和讨论话题已经成为整个年度的讨论焦点，共同推动中国地产行业成长进步。

今年以来中国经济的增长周期和趋势也越来越受到结构性问题的影响，经济走势的整体疲软和金融为核心的政策调控，触及到地产行业的根本，各种结构错配将导致企业的盈利向下，企业面临转型的困境。在中国经济和中国企业面临转型挑战的时候，如何在新的改革背景下，如何在新的市场过程中理清逻辑，如何进行企业转型并付诸实践，本届论坛以回归“新常态”结构化调整与经济再平衡为主题，具有非常强的引领性和前瞻性。

最后，我衷心的希望本届论坛能够汇集各方的言论，为中国经济的可持续发展寻找新的动力，住院本届论坛圆满成功，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】接下来我们进入本届论坛的主题，接下来有请这位嘉宾，他是全联房地产商会创会会长聂梅生女士，有请。

全联房地产商会创会会长聂梅生

【聂梅生】各位领导、各位嘉宾，大家早上好！很高兴能够在这里跟大家讨论房地产，我演讲的题目是中国房地产的下一步。就是说本届博鳌房地产的主题是契合的，主要是讲转型发展是新常态。在此之前，我会很快的过一下，对当前形势的看法，可能还有很多的嘉宾会涉及到这个问题，我谈一下我的看法。

当前房地产的形势，是这样的趋势。首先，在高位盘整，为什么说是高位，因为2013年房地产各项数据达到了最高位，一季度出现了盘整，主要的特征是涨幅下降。在3月份之前涨幅下降，到了4、5月份出现了一部分数据的负增长，负增长不代表下降。

第二个特点，城市和城市之间、地区和地区之间，企业之间差异化加大，原因和2014年政府的政策有关，这次调整的出现是市场的反映，而不是调控多少号文的反映。开发商全线资金趋紧。

从投资来看去年达到了8.6万亿，今年一季度只有1.5万亿，不可忽视的是，如果是房企的投资下降了，但是保障房的投资会上升的，到现在为止，我看到的数据是，保障房在五月份之前投了7000多亿元，这样的速度下去，加上房企的总投资，会在去年的基础上，8.6万亿的基础上增加，增幅是不如去年的，负增长的就是房价在一季度出现了负的1.5%，说明房价整体在下降。

景象指数达到了95.02%，实际上跟2008年的94.7%差不多，出现了近年来的最低点。房地产投资是14%，房价同比涨幅很清楚，从去年的7.7%下降到目前的负值，1—5月份是负的1.7%。并没有急挫，并没有像一季度的7.7%下降到负值，总体来说全国不会崩盘，下降30%到50%，不会有这样的情况，目前已经走稳。天津持平，其他的都进入负数，这是5月份的数据，同比都是增加的，跟去年相比还是上涨的，环比上个月是下跌的，北京是例外的。

5月份环比下降达到了一半，以后变化还会扩大，销售额和销售面积都开始进入负区。开发出现了下降，土地供应面积出现了负区，这就是销售量和销售额都在负区内徘徊，也没有出现1、2月份的急挫，因为政策有新的情况，我认为会有所改变。

我今天想说的是3.6%，开发商到底差钱不差钱，开发商的投资不包括保障房的投资，为什么下降得这么多，从去年的21.5%一下子下降到3.6%，很多人没有预料的，形成了全线的资金紧张，原因是什么，我进行了分析？

开发商的资金组成包括五部分，第一部分是个人按揭贷款，我们叫做个贷，第二部分是订金收款，第三是自筹资金，第四利用外资，第五部分是开发贷，目前的发生了怎样的变化，为什么第一季度出现了急挫和个位数的增长，一季度个贷卡得紧。协议之后二、三个月，个贷就下降，订金就收不回来，跟去年五月份相比相差很多，就是订金收不回来，房屋没有人买，也没有房贷。涨幅最大的就是企业自筹资金，什么是企业自筹资金，并不是开发商自己帐单是多少钱，包括融资和信托，包括基金，包括海外发债等等，自己找来的都是自筹资金。银行由于出现了大量影子银行的问题，个贷和开发贷的利息远远低于表外这一块，当然银行不愿意放贷，因为表外可以达到15%，个贷是6%，开发贷是8%到9%，谁愿意做。企业没有办法，就将“3846”的比例放大，财务成本就提高，更加没有钱。为什么下降到3.6%，跟上半年银行的货币政策，银行自身的运转是有关系的，造成企业不得不拿贵的钱顶着。

企业的右手拿了很多的土地，因为去年大家有钱，地方政府的收入是4万多亿，现在无法融资，同时又花了很多的钱，因此今年的情况是特殊的。

下面就回归主题，讲一下房地产的下一步。

最近我一直在研究房地产的微笑曲线，是否存在微笑曲线，我认为是存在的，恰恰是处在调整期。房地产的上游和下游的延伸构成了微笑曲线，上游在什么地方，上游就是土地供给制度的改革，昨天内部会上，发改委的投资所的观点我是认同的，如果土地供给制度不改变，不仅仅是房地产重复土地的红利没有出路，对中国的经济和二元化是无法解决的。

房地产金融体制创新已经到了临门一脚，现在很多的房企往这个方面延伸，尤其是产业地产、养老地产在土地和金融方面有很大的突破，很多的房企转到金融，跟金融密切的结合，部分的房企买银行，参加海外融资和发基金。

下游包括传统的商务，城市综合体受到了电商的冲击和互联网采购，受到冲击的不仅仅是门店，还包括了卖房屋，我们的机遇在哪里，我们有互联网采购平台，我们可以建立电商随着大数据时代的到来，我们平台。一方面对传统商务的冲击。我主张产业化，不交界，智能化、绿色技术和产业化是否可以结合，成为房地产建造技术、施工和运行的提升，因此要将三者整合起来。

随着大数据时代的到来，分别的稍微解析一下，关于土地问题我不想多说了，说了很多，只要看一下这张表，2004年的时候只有5000多亿，到了去年就达到4.1万亿，地方财政占比是60%，这么大的数据什么可以替代，房产税可以替代吗，相差太远，如果不从改革下手的话，这种情况是无法改变的，问题不仅仅如此。现在的土地出让收入，最后形成了中国最特殊的土地金融，去年发布的数据，84个城市，中国是有600多个城市，土地抵押贷款是7.6万亿，现在土地、银行、开发商形成了铁三角，一旦土地出现了问题，或者是房地产出现了问题，最后抵押贷款的余额，全国来算是84个城市怎么办，对中国经济是潜在的威胁，因此无法撼动的，其结果当然是地价领跑房价越来越快，地价指数远远在房价之上。

关于土地红利有很多的讨论，我也进行了思考。中国的土地在房地产方面两次对农村土地再分配，第一次是70年土地使用权这是从1993年开始的，基本上是零地价协议，93年后，政府觉得不对，让开发商将零地价微薄的补偿拿走，也造成了中国房地产的繁荣，然后开始招拍挂。两次让农村土地失血，造就了今天中国房地产的繁荣。现在怎么办，如果不在这些方面下功夫的话，房地产今后的路依然是走不出原来的套路。

我想两次失血，现在到了补血的时候了。我的看法是这样的，当年能够给农村集体用地，变成国有土地70年的产权，70年的产权就一直延续下去，为什么不能在宪法上规定农村的土地也是70年，这样做有什么问题，我认为首先是使用权的同权，就应该一样，都是70年，这个问题解决的话，很多的政策都可以出，这个问题不解决的话，什么都没有。当年也是因为70年的土地使用权出来了，才形成了今天的房地产行业，现在再给农村的70年又怎么了。

关于银根的问题，一方面是低利率，让大家购买房屋，20年的存款100万才是170万，如果是购买房屋的话，100万可以变成600万，因此大家都购买房屋，现在的M2达到了116万亿，数据非常的高，货币发行量和房价到底是否有关系，上面是M2的增幅，下面是房价的涨幅，是否是完全一致，基本上区间是一致的，因此在经济界、房地产界大家认为中国的房价就是货币现象，虽然不是完全的，也可以说是完全的一致，M2从十年来上涨了5倍，两者是有关系的，也就是房地产要往上游延伸，对房地产的金融属性我们呼吁，不能忽视金融属性。实际上金融工具既可以推高房价，也可以平抑房价，有推高房价的部分，例如个人抵押贷款分层级，开发贷是开发商唯一的融资渠道，单一的融资产品不能吸收社会资金，没有其他地方去，大家就要炒房，从而抬高房价，最后形成限购、限贷、限价、限售，实际上就是“四限”，这种情况下，说明我们的货币政策和原来的金融政策推升了房价。

合理的金融工具也可以平滑房价，房地产全产业链中的自有资金、银行贷款、各类基金合理的组合，前期各类基金的进入，后期机构和投资人的进入，具有稳定现金流的持有物业，通过REITs退出，中国缺少全产业链的金融产品和金融工具，昨天闭门会上，全联房地产商会和清华大学房地产学友会联合发起了中国REITs联盟，在这里呼吁大家支持，这件事证监会有态度，希望积极的试点，同时中国证券业基金协会也积极支持这件事，我们希望今年可以将这件事情做起来。对国家提出建议和标准，进行试点和推广，跟国际接轨。

银行持有的抵押贷款资产证券化和不良资产证券化我们都没有工具解决，如果有工具的话，进行金融工具的组合，可以平滑房价。我们上下游的拓展空间，上游说完了，下游笼统的说一下。

今年在商会除了政策层面的内容，我们继续的跟大家一起关注和服务外，原来做了三件事情是要落地的，第一件是养老产业，很多开发商进入这个领域，实际上算不过来帐，土地政策不明显，因此我们在养老产业做了很多的工作。

第二，我们的海外投资，大家都知道昨天有海外投资的论坛，这里详细的介绍海外投资的基金平台，很多开发企业都走向了海外，原因就不说了，昨天已经说过了。我们如何为他们服务，我们请了一个平台基金，大家整队整团集体出航，如果开发商自己做是有风险的。最近有重大的突破，出现了机构投资人，就是中国的银行业进入基金，可以置换海外投资企业的融资问题，通过基金解决问题。

第三，电商平台。电商平台上做我们的集体采购，开发商和不同供应商的集体采购。因为是全国性的平台，做这件事情有很大的进展，今年是电子商务和互联网思维、移动互联网破局之年，这三件事要掷地有声，长成大树。做着做着就增加了REITs和住宅产业化的技术。

8月5日开一个会，关于模块化建筑的规范性剖析，并且进行推广，是否有这种可能，响应国家的号召，将传统劳动密集的建筑施工业逐步的转向制造业，向制造业转型。万科开始考虑3D打印等前沿的技术，这种思维要有的。三件事情变成了五件事情，如果完成的话，我们是大有可为的。有的企业将大数据和社区服务放在一起，走出了原来工业管理的传统，大家的生活模式变化很快，大数据的时代，旅游、餐饮、养老、甚至于教育都进入社区，我们为什么不做。开发商是有全产业链的经验，只不过没有全产业链延伸的思维，要做互联网，我认为房地产领域大有可为，因为每年的投资量是8万多亿，服务的人群很大。去年整个房地产销售量达到了13亿平方米，差不多13亿人每人一平方米，跟千家万户走在一起，如果改变思维的话，有哪个产业做得过我们。上下游的拓展，真正的换一个思维，换今天的主题的话，下一步才是中国房地产的春天，谢谢大家，我就介绍到这里。

住建部政策研究中心主任秦虹

【主持人蒋昌建】谢谢聂会长有理有据的演讲，演讲内容非常的丰富，实际上提出了几个问题，第一个是房地产行业赚钱不赚钱，第二个问题是房地产行业差不差钱，第三个是房地产行业是否可以融到钱，不仅仅是给房地产提出的问题，也是给政府提的，尖锐的问题是政府要不要钱，围绕这些话题，就涉及到金融体制的改革，土地制度的改革以及房地产的营商业态的创新和改革等一系列的问题，也就是聂会长独到的思考，这些思考会给房地产带来什么，就像今天的主题一样回归新常态。接下来的嘉宾要跟我们谈谈房地产的新常态，接下来有请住建部政策研究中心主任秦虹女士。

【秦虹】大家上午好，很高兴在这里跟各位业界的人士一起讨论今天会议的主题叫做新常态，毫无疑问，新常态是当前最热门的词语之一。中国的房地产除了有中国经济的新常态和路径之外，这个行业有自己的新常态，房地产行业的新常态是什么，我自从接到会议邀请，我反复的思考，房地产的新常态聚焦在以下的三点。

第一波动，未来的房地产市场经常遇到的情况就是波动。中国房地产市场真正的时间并不长，我们过去经历的房地产市场多数年份都是上涨的，无论上涨多还是上涨少，跌的年份很少，跌的幅度也是很少的。我们看世界各国，实际上房地产作为市场，波动是常态，有涨就有跌。最近我们的舆论对房地产业要求比较苛刻，房地产一涨就说是泡沫，一跌就说是崩盘。房价涨不对，跌不行。难道让房地产市场不涨不跌吗，这样是做不到的。未来随着房地产年限越来越长，中国房地产市场一定会从过去总体上涨到有涨有跌。我们需要关注什么，房地产的波动是常态，我们要关注房地产的异动，防止出现房地产市场的暴涨和暴跌。我们看周边的国家，例如日本经历了房地产的暴涨和暴跌，对国民经济产生了影响，波动是常态，房地产行业不能暴涨暴跌。

2014年的房地产市场是怎样的，刚刚过去的前六个月，房地产的成交面积、成交额，两个指标双双出现了负增长，不仅如此房地产业的前端指标，投资增速也在持续下滑，房地产市场的末端销售指标和前端指标双双出现了增长速度的下滑。其中，有两个指标已经跌到了历史的最低点。第一个指标是开发企业的资金来源，只有1—5月份只有3.6%的增长速度，这是历史的低点。第二个指标，全国房地产新开工面积-20%左右的水平，这是历史的低点，两个指标都跌到历史的低点，尽管如此今年的房地产市场仍然是调整，而不是崩盘或者是暴跌。现在处在怎样的阶段，就是2010年以来，我们经历阶段性的商品房供给的增速快于销售增速的格局。

房地产市场在2010年之前，供给速度和销售速度大致平衡，2010年之后，供给速度明显的快于销售速度，为什么？无非是以下几个原因，一个原因，2010年之后，我们面临相对充裕的流动性，钱非常多，实体经济不振，滞后于房地产业的发展。

第二个原因，几年来抑制房地产的投资和投机性需求，现在变成了房地产的供给，不能买房屋的时候，我们购买了房地产的信托和房地产的私募，或者是各种理财产品，这些资金进入了房地产的开发，原来的需求资金变成了供给资金，从而增加了供给。

第三个原因，地方政府土地财政的推波助澜，现在进入了阶段性的增长速度快于销售的速度阶段。加上货币政策的影响，今年房地产市场出现了增长速度下行的压力。由于目前经历的房地产发展的外部环境，比如现在的人口结构，比如说现在面临的宏观经济的状况，比如说整个金融环境相对的稳定。我们认为在房地产市场的外部环境没有发生根本性改变的情况下，房地产的崩盘或者是暴跌是不可能出现的。

以下五个方面的原因，我们预计今年下半年的房地产市场将会好于上半年。

1、我们预计销售和投资的基数导致下半年好于上半年。因为2013年房地产的销售和投资两个指标都是前高后低，也就是说上半年是高基数，下半年的基数已经降低了，基数是有利于房地产下半年的走势。

2、整体的信贷环境，下半年会好于上半年，因为大家知道信贷的投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度、额度管理，在政策改变的情况下，我们认为下半年的信贷环境和过去相比会好的。

3、开发企业积极的价格促销，效果目前是良好的。

4、下半年的供应量仍然会上升，消费者的选择有利于销售的增长。

5、地方政府纷纷出台一些调整政策，也有利于市场的恢复。

我个人预计，今年下半年市场的状况会好于上半年，我们从过去的总量问题到现在的结构问题，全国70个大中城市房地产销售价格的变化，环比有上涨、持平或者是下跌的，有的上半年高、下半年低，有的是上半年低、下半年高，整个房地产市场出现了明显的分化，今后将会成为常态。2010年之前的房地产基本上是需求的市场，今后市场的问题更加的复杂，市场的变化更加的大。从目前的情况来看，整个的房地产市场从总体偏紧到结构性过剩。商品房销售面积和供给速度两个指标来看，我们在2010年之前，商品房供给的速度和销售速度基本持平。但是我们到了2010年之后，销售速度只有供给速度的50%，过去总体是偏紧的，现在进入阶段性的总体偏松，部分区域过剩。现在总量问题不是最大的问题，绝对短缺已经不是问题，关键是结构性的平衡。人均住房面积是18平方米，户均不到60平方米，当时住房条件普遍偏差，现在人均住房面积是33平方米，并不意味着所有城镇人住得非常好和宽敞。房地产市场已经从过去总量的问题到现在结构性的问题，解决结构性问题的难度要远远大于解决总量的问题。这就要求我们在政策上更加尊重规律，因地制宜。

举一个例子，大家对限购政策有很多的说法，大家认为限购不合理，应该取消。现在房屋卖不出去，都下跌了，为什么还要限购。限购放松全部取消，仍然没有人买房，会不会出现这样的情况？中国的房地产市场已经进入分化的格局，有的地方，你不限购，也没有多少人买房。比如说658个城市，只限了49个，绝大多数的城市没有限购，也没有出现购房投资的蜂拥而至的现象。

常住人口增长很快，公共服务不足的中心城市，他们的需求量仍然是很大。

整体收入差距比较大，没有改变的情况下。整个城市的公共服务水平和就业机会差异没有改变的情况下，在新的抑制投资和投机需求的政策没有出台的情况下，所有城市都放开限购，没有人买房，我不太相信。

可能一个月、二个月大家在观望，一旦预期房价会上涨的时候，这些投资人依然会冲到房地产市场，因此我认为，我们要尊重规律，要因地制宜，这是目前政策把握的重要原则，抑制投资和投机性需求，保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。我个人认为，不赞成一些中心城市没有底线，没有条件的放开、放任没有限制的买房。在市场分化的格局下，做好趋势的判断和投资的选择，尤为重要。过去说驱使下，千家万户买房屋是没有错的，只要购买了房屋都会赚钱，未来的结构下，趋势判断错误，投资选择不正确，投资就有可能面临巨大的失败。

结构性问题成为重要的问题，总量问题基本上过去，结构性问题成为突出的问题，政府的政策和企业都面临着巨大的挑战。

第三个常态就是创新。

最近的感受特别的深刻，我不停的受到两个方面的影响，而且影响巨大。有人说房屋卖不出去，投资已经下滑了，新开工已经负增长了，房地产市场怎么办，要不要救，大家很悲观。另一方面，有的企业说，我做的商业模式已经在全国复制和推广，有的企业说，我注册了什么专利，未来的发展前景是非常好的，准备在全国复制，有的企业说准备收购更多的企业，做我这样的事业，有的企业说，我的商业模式前景是非常好的。悲观的声音，振奋的声音，不停的冲击着我的思想。我们的未来不需要考虑太多的创新，拿地盖房赚钱，这是传统的模式，但是我认为创新要成为未来发展的方向，一个是产品的创新，一个是经营模式的创新。产品的创新从同质化到个性化，商业模式的创新就是从开放的思维到运营的思维。

大家知道传统的住宅，特别是供应量比较大的地方，销售是非常难的。很多企业一个月的销售是二、三套，但是有一个企业去年一个月销售50套，今年一个月销售30套，为什么别人只是他的1/10，我去了解了一下，发现他们在产品上做了创新，针对当前的需求进行了创新，就是田园上楼，新区有很多的农民，中国人对土地有很多的留恋感。每个小区内的一楼带花园的房屋卖得非常好，楼上就卖不动。就发明了一个专利，将每家每户从一楼到十楼，每家每户或大或小都有一块田地，根据面积不同可以种菜，种草药和灵芝，为此发明了专利，有上水下水，阳光通风，还有废料。废料怎么来，就是家里的餐厨垃圾变成了废料，还有专门的设备，并且申请了专利，这样就符合中国人的需求，包括退休、下岗和新增农民的需求，有机环保又减少废物，在产品上进行了创新，市场的反应非常的好。除了住宅之外，还有办公楼。现在的基金很多，地方企业很难销售和出租。有些企业和部分的基金经营办公楼的时候，也注入了新的理念，提出了怎样的理念。我打造的办公楼，不仅仅要让企业愿意在里面注册，更重要的是让员工愿意在这里上班。怎么做到这一点，注入文化、生活、艺术各种各样适合员工需求的内涵，这就是产品创新。跟过去千篇一律一模一样的办公楼有很大的差异。

模式创新是非常重要的，传统的开发思维就是拿地和开发，到现在的运营思维，我们的商业不断的发展，地方政府要求的实用比例越来越高，房地产开发企业自己持有的比例也越来越高，各种各样的物业都需要经营，这样的商业、办公、养老、服务、医疗等等需要持续的收益。有些开发企业，在运营商动足了脑筋，如何真正在运营商获得未来持久的收益，我认为前景是非常广泛的。

住宅方面，现在仍然是开发住宅，销售住宅，这就是开发思维。有的基金跟我说，现在经营住宅，出租公寓，要给新白领提供三个方面新的环境。一打造新的生活方式，二营造新的家，三办成年轻人的社区，有很多的创新在里面。房地产业的新常态，未来就靠创新，没有创新就很难有出路，我们首先要认识房地产的新常态，同时要适应新常态，你研究创新模式的时候，你就可以感觉到竞争真好，有了竞争压力才有这样好的产品和服务，房地产新常态必将促进行业的优胜劣汰，促进行业不断走向成熟发展的新阶段，以上就是我对房地产新常态的认识，仅供各位参考，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】我们谢谢秦虹女士，她谈到了新常态的三个关键词，波动、分化、创新，房地产行业通过自己的经营实践，印证秦虹女士做出的判断是否是正确。

接下来有请经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生。有请！

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

【钟伟】各位大家上午好！非常高兴有机会向大家汇报我对房地产的一些理解，主持人特别告诉我今天要注意时间。这次的PPT我特地没有做任何的数字和图表，只是做了结论。

21世纪博鳌论坛特别要求我多讲经济，少讲房地产。所以回顾以往的演讲，2011年我向大家汇报的主题是调控延续、抉择去留，2012年是短期运气，长期有劫数，整个房地产的各项指标都显示在2013年的上半年房价和销售量将有一波爆发式的增长，从2013年下半年开始归于平静。2013年这个时候，我们预计2014年的房地产运行有这样的一段话，青山遮不住，毕竟东流去，中国一段时间将从高位逐渐回落。

这次向大家汇报的内容，一个是中期，一个是短期。中期主要是指从现在到2017年10月之前的时间，因为党的十九大就要召开了。中期来说千日新政呼之欲出，从现在开始到未来对于中国政府而言，无论是内部还是外部局势，推动全面改革都是极好的机会，而不是坏的时候。

如果在未来这么宽松的三年时间，全面深化改革都没有能够像样的落地的成果，中国国民对未来的预期和信心就会非常的弱。

第二个结论四两拨千斤的能力，我们要做的事情就是整固高成本的债务，不要让债务出现大规模的违约，资产方就是国有企业出让大量低效率的资产，从而获得资产债务表的平衡，先稳固债务，再卖资产，必须要做的，如果国务院绕过这样的思路，投机取巧，中国的全面深化和经济体制改革就很难成功。

第三个结论，房地产市场现在所面临的情况向大家汇报一下，将是振荡下行和软着陆的过程，振荡下行意味着今年下半年和明年市场情况不如今年上半年。虽然今年上半年销售面积有所回落，但是销售价格回落不够大。更重要的是，目前房地产面临严峻的库存问题，因此房地产行业本身从现在到未来的三年都是振荡下行、分化兼并重组的过程，有人离开，也有人留下。短期就是未来六个季度，今年下半年到明年的结论是，经济增速进一步的下行，今年有微刺激，因此有微效果，明年再有微刺激，但是效果更加的微弱，后果更加的不好，因此明年的经济增速要比今年略微低，大概是7.2%甚至是更低。这种情况之下，中国在未来的两、三年面临更多的情况是经济振荡下行，从通货膨胀转向通货紧缩，百业箫条的现象。

货币政策

从今年下半年货币政策总体是汇率稳中偏软，人民银行目前所做的定向操作主要是在尝试货币供应量不放水的情况下，能不能达到市场价格，也就是利率的下行。货币供应量的量不宽松，但是希望有价格宽松，这是非常难的政策组合，但是人民银行努力的做，我们预期今年下半年和明年全年市场的融资利率比现在要稍微低一些。

房地产的情况是怎样的？趋势性的下行和整体性的过剩，从今年上半年的情况来说，没有任何的好转。调整房地产的供求格局只有两种，一种是加速销售节奏，另一种是强制新购置土地和新开工进行刹车，甚至形成烂尾楼，后面的情况会不断的发生。

这是新时代的起点，外部的制约来说，实际上中国面临的外部环境是非常良好的。例如美国的奥巴马没有想清楚对中国到底是软还是硬，中美之间新型大国关系是合而不同，还是激烈对抗。可以预计下一任美国总统对华政策大概要比奥巴马强硬，中国和俄罗斯处于关系非常好的蜜月期，普京之后情况是怎样的。2016年底日本完成修宪，安倍连任应该也没有什么问题。就外部局势而言，再拖二、三年中国所遭遇的外部情况要比现在更加的恶劣，更何况二、三年之后，欧洲、美国、日本的经济走出了次贷危机和欧债的影响，逐步的跟新兴国家拉开差距，金砖国家低迷不振，老牌的西方国家重新的恢复活跃的时候，作为重要的新兴国家之一的中国压力更加的沉重，现在中国的外部局势是宽松的。

内部的动力是十九大要换人，要有早期的收获和成果，但是六个季度过去了，收获在哪里，成果在哪里，尤其是经济领域。除了微刺激外，没有看到像样的经济体制改革，这样的情况在未来的二、三年不能延续，如果再延续二、三年的微刺激，民众对于改革的期望和信心就会动摇，我也不同意中国的经济所谓的三七叠加，中国的经济既面临结构调整的问题，也面临经济增速下行的问题，也面临前期刺激政策消化的问题，三个问题都是一个问题，以前搞刺激过头了，产能扩张过头了，现在要修整。国务院将这些问题分析为三个极其痛苦的问题，从这个因素来讲，外部的局势和内部情况必须使中国下半年进行调整。政策落地我们期待什么，主要是混合所有制，可以从一个国家的资产负债表进行分析，就欧洲、美国、日本的情况来说，除了政府的资产负债不太好，企业和居民的负债表是没有预期的。中国中央政府的负债是差强人意的，但是地方政府的负债，根据审计署的统计，直接和间接的负债是25万亿元左右，可能还要更高一些。

企业负债，尤其是国有企业部门的负债，低的估计相当于1.6个GDP，中国企业的整体债务大概是180万亿左右，还有中国居民的负债，因此地方政府的负债相当于2.5倍GDP，也就是130万亿，这么沉重的债务，尤其是地方政府和国有企业部门是没有能力偿还的。从现在到今后的一、二年的时间，债务链、信用链是否可以稳固是中国政府面临的挑战。如果这样的话，引导中长期利率下行，使金融体系更好的服务实体经济之后，我们还是要在资产端做资产出售的问题，卖中央和地方政府的经营型和非经营型的资产，卖国有企业的资产，因为过去六个季度的经验显示，国有企业是权力和金钱交汇融合大案要案频发的地方，国有企业对国民经济有积极的一面，也有重复式党和政府负面的部分。

国有资产去国有化的进程中，有一些案例可以遵循，例如1979到1999的撒切尔时期，还有苏联1990年时期的情况可以借鉴，总体而言，撒切尔时期的情况对中国更有借鉴意义。中国中期如果要在全面深化经济体制改革方面给出答案，必须去国有化，如果我们试图绕开这一进程，所谓市场经济在资源配置方面发挥决定性的作用就是一句空谈。

地产的轨迹是什么，预期地产逐步下行，并且可能会软着陆，为什么给出这样的结论。地产的需求是存在的，例如人口的结构，85到92年的出生高峰人口逐步进入结婚年龄，单独二胎政策放开后，每年最低可以多生不到200万的新生儿，就是每年1600多万的新生儿达到1800万，这一数字可能还达不到。城市群的建设，包括京津翼一体化，长三角和珠三角，城市群的建设，使大量的小城镇人口处在迁移的状态，尽管他们在老家有房屋，城市的住宅存量比较大，有将近200亿平方米，更新改造2%到2.5%，也意味着每年更新改造工程需求至少需要4到5亿平方米的商品房，这些需求都决定了中国房地产市场到可以预见的2020年是平稳的市场，也就是说房地产行业的蜜月期过去了，开发商也好，政府也好，消费者也好，不能再将房屋作为自己热恋的对象。未来蜜月期结束后，就进入平淡的婚姻期，各种不好的毛病和摩擦会出现，这才是真实的房地产。

转折是非常艰难的，任志强同志是典型的一根筋的人，他说房价会永远上涨，历史上不会有这样的情况。中国面临这样的问题，公众和开发商政府，购房者对房价信心的预期，不是正在发生逆转，而是已经逆转。请问在座的你们还有谁平心而论，坚定不移的相信，在未来五到六年，中国商品房的价格将永远上涨，更多的人会说涨涨跌跌也很正常，但愿不要大跌，这就是2007年到和2009年跟现在的不同，对房价的预期已经逆转了，这种逆转是难以改变的，最后就是分化。很多中国房地产的崩盘论，危机论，房地产对中国经济增速有巨大影响力等等的言论。未来房地产整个的投资和新开工并不出色，但对中国经济整体运行大局没有根本性的影响。

房地产虽然涉及到广泛的上下游行业，涉及到巨大的金融资源，但是房地产的信用链条恰恰与我们预期是相反的，相对稳固的，传染能力是比较弱的。因为地方政府的招拍挂的土地获得的收益并不是那么高，地方政府通过商品房招拍挂，还要补充基础设施和工业园区等，这是没有收益和支出的，我估计地方政府在土地上的收益率是15%左右。消费者购买房地产的财务杠杆是非常低的，违约的可能性几乎不存在。开发商经过15、16年的野蛮生长，活下去的能力比其他的行业只强不弱。因此，房地产行业即便未来的二、三年处于分化着陆的过程，这个行业也可以避免崩盘，也可以避免对中国宏观经济造成巨大的负面影响，也就是说这个行业是安全的，如果要浑水摸鱼赚大钱的机会没有了。短期增长继续下降，原因是没有改革，勿以善小而不为，勿以恶小而为之。

上海自贸区和沪港通这样的小改革之外，要有真正的改革，经济增速就会改变。货币政策今后是定向操作，今年下半年货币政策还会有所改变，人民银行和开发银行会退出定向的贷款，给政府部门有抵押的贷款，央行给出了定向操作的资金价格优可能会低于目前的国债利率，主动的引导市场中长期利率的下行。

中国的经济增长的下行和通缩的威胁，也显示出明年开始，外部有加息的压力，中国与此相反，利率、汇率是慢慢向下的，这是货币政策的趋势。其中要涉及到房地产信贷有显著的增长吗，对不起，没有。

1—5月份，开发企业获得的银行信贷的增长是17%，这是完全正常的增速，房地产面临的主要问题不是开发贷款的问题，或者是影子银行融资的减少，而是销售端信心动摇，销售节奏减缓，就是说预售款和定金大幅度的减少，这是开发商面临的主要问题，这一问题在今后的一段时间将会成为常态。

财政政策非常关键，今年预算法的修改工作，会使明年的财政预算赤字比今年更大一些，总体上来讲，明年地方政府的财政压力也会更大。现在有很多的学者呼吁人民币贬值，呼吁对企业减税，现在看起来这样的呼吁仅仅是学术层面的讨论，难以落地。

今明两年房地产的情况是怎样的，量已经跌了，但是价格跌得不够。不会有针对房地产特别的修整，这个行业面临重新的洗牌，为什么有这样的结论。

第一，库存太严重。要去库存只有两个方法，一个是少建，一个是多卖，少建要充分，多卖不能太迟缓。1—5月份在建的面积是5.8万平方米，今年上半年卖到了3.6亿平方米，但是同期新开工5亿平方米，待售6亿平方米，按照目前的情况，至少5年才可以将存货消化。未来房地产的二、三年在全国是整体性、趋势性的下行，不因为政策的出台，使房地产有奇迹性的反弹，这种反弹不存在。

第二，以北京为例，1—5月份新房实际的成交价格已经有两位数的下跌。二手房的交易价格下跌的幅度更大，可能超过了20%。就全国普遍来讲，量的下行是显著的，但是价格下行不够猛烈，因此我们预期，今年下半年到明年房价将加速下行。关于限购限贷政策的放松，可能会有一些或明或暗的政策松动，消费者信心下降大的背景下，中国中长期利率居高，难以快速下行的趋势下，限购限贷政策的放松，作用不能高估，这是我们对房地产市场的看法。

到现在来说，我们可以这样理解中国的经济，未来三年对中国经济、中国社会来讲是攸关命运的关键时期，我个人乐观的看待千日新政有可能会产生，房地产未来的三年是软着陆，各位可以心平气和的等待，不用焦虑。短期来讲，信心逆转和中国经济逐步下行的过程中，没有房地产的一枝独秀，房地产行业出现整体的低迷和整体价格下行的情况是难以避免的，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】谢谢钟伟先生慢条斯理的研究娓娓道来，听起来的节奏很舒缓，但是是不是就代表了整个房地产行业的公示呢，我们还要打一个问号，因为我们这个平台就是要进行头脑风暴，其实钟伟先生谈了四个问题，第一个从房地产的行业角度来看，面临着所谓的消库存，促洗牌的局面，并非全是坏消息，因为新的城镇中会有新需求，所以从中期的角度来讲，钟伟的判断中还有一丝暖意，从政府的层面来讲，钟伟希望千日的改革，一个方面要推改革，另一方面重落实，所有的改革和落实都还要在中央的层面上具体的体现，因此怎么样稳债务等方面，微刺激促增长，这是在政府的上钟伟的观点。

在另外一个层面上，也就是说宏观的环境当中，钟伟的判断是外汇转硬，同时全球的主要发达经济体可能会转换，因此从需求端、供给端，政府的和外部环境角度，都勾勒出了中国房地产未来发展的变量的因素，当然在他观点当中也直言不讳的告诉我们大家一个定理，就是任志强的预期一定会实现，我听任先生的演讲，全球的GDP跟全球的房价比较的话，只要GDP能够稳定的增长，房价降下来是不太可能的事情，按照这个逻辑各位想一下，到2020年，人均可支配收入和国民生产总值要在2010年基础上翻一番的话，那就是在未来将近6年的时间，按照任志强这样的因果关系的话，你很难预期会有大的逆转。

我记得在中国企业家峰会，任先生告诉我们开发商不差钱，但是今天聂女士告诉我们开发商有点差钱，任先生今年年初告诉我们政府政策不确定，因此很难预期房地产涨实如何，涨没有否认，因此传媒从去年下半年到今年上半年到任先生的关键词就是大炮哑火，到底任志强先生会不会改变他的初衷呢，接下来我们有请华远地产董事长任志强。

全联房地产商会执行会长、华远地产董事长任志强

【任志强】钟伟先生虽然不同意我上涨的观点，但是城镇是不可避免的观点，中国是否有泡沫，我认为是没有的。我们可以看看其他的国家，已经发生的城镇化的过程，从50%到70%的比较过程中，在非公有化的过程中，他们用了40到50年的时间，但是我们可以看一看日本和韩国的情况，他们在工业化迅速提高的过程中，把城镇化的人口从50%提高到70%之间的速度和时间大大的缩短中国会是怎样的情况，城镇化的速度和进展过程，跟我们要讨论的方法论是密切相关的。中国1978年到现在，从20%的比例提升到30%，大概是15年的时间，这是非常缓慢的过程。1995年的时候是20%左右，中国在此之前改革的速度比较慢，因此十一届三中全会让农民工解放出来，让大家开始进城，或者是以农业为主的行业。40%的城镇化我们用了六、七年，45%到50%我们用了二、三年，超过50%到60%我们用了9年的时间，每年增加3%的城镇化。2020年中央要求达到60%的城镇化，我估计2018年就可以实现，2030年城镇化率达到70%，我估计2025年就会实现，会提前5年，现在的经济学家也在说，中国的城镇化率因为改革的问题而逐渐放缓。因为农村的劳动力在目前的阶段，就业人口出现了下降，农村剩余劳动力减缓，我不太同意这样的观点。城市化发展的过程是总体经济发展的过程，如果我们能够保证6%到7%的增长速度，无疑这种城镇化的发展速度是不可避免的，不要认为10%才是增长的，我们看看德国、美国等发达国家，他们每年2%到3%也是迅速的增长，差别在于，大城市的城镇化率超过了60%，二线城市达到了50%，三线城市的城镇化率是30%左右，为什么说房地产在一、二线城市之间出现了分化，这跟城镇化率有关。城镇化率不断提高的时候，持有的物业不断的提高，买卖物业比例不断的下降。城镇化率逐渐提高的时候，持有物业不断的提高，以持有物业和商业物业为主。人口增长的过程中，持有物业也是不断提高。有一种观点说，人口不断的增长，我们无法在城市中生存。我们发现北京的人口不断的增加，人口密度处于全国第一，北京还有很大的余地，即使上海也是这样的情况。陕西只有西安一个城市，因此城市人口密度是最高的，如果详细的分析的话，只是认为一、二、三线城市人口密度最高，为什么这些城市人口如此的拥挤，因为核心区的人口密度很高，北京的情况远远超过伦敦、纽约、东京，甚至超过了香港，达到了4万/平方米，除了核心区之外，不是这样的形成，因为北京有天安门、中南海、故宫等等，大型阻碍交通的建筑，核心区出现了一些问题。

是不是城镇化的过程中，所有的城市都是这样的，不是的。从我们国家来看，1990年的时候，城镇建设率是1.9万平方公里，现在是4万平方公里，农村宅基地大概是17万平方公里，是城市的4倍以上，尤其是90年后，城市人口不断的增加，农村人口不断的增加，但是农村的宅基地不断的增加，从12万平方公里增加到17万平方公里，增加的速度比城市所有建筑发展的速度还要快，因为我们的户籍制度和土地制度不合理造成的。我们可以看到从1990年开始，城市建城区增加了3.5倍，但是人口增加了2.2倍。远远超出了城市建城区的需要，如果将建城区的情况改善会是怎样的，所有讨论的问题，包括十年来房地产存在的问题不存在了。1960年的时候，全世界城市中居住的人口不到10亿，1950年是7亿人口，现在是多少人口，到1980年我们看到千万以上的城市不断的增加，现在城市的人口是39亿，中国还要增加3亿，印度要增加4亿，尼日利亚要增加2亿，三个国家就要增加9亿的城市人口。在1990年的时候，我们看到，世界上超过1000万的人口是10个，到了2000年达到了28个，为什么增加了18个千万以长的城市人口，全球来说，亚洲最多，占了16个。其他洲分别是一、二个。人口最多的东京已经达到了3800万人，东京在20年前就已经开始出现了的房产泡沫，当时的城市人口是2000万，现在变成了3800万人，东京开通高铁的时候，希望将东京的人口转移到大阪，结果大阪的人口到了东京，因此东京开始严格的限制，就像中央提出的大城市的人口要严格的限制，结果东京的人达到了3800万人。我们认为中央政府有政治的能力，全力限制人口。没有看到经济自然增长的过程中，城市在不断的发展，如何想禁止都止不住，有60亿人口会进入城市的，到2025年的时候，中国的城市化率超过70%的时候，世界的大城市也会增加很多个，中国千万人口城市也会不断的增加，尽管我们不想这样发展，实际上人口调查也是这样的。人口增加的过程中，房屋盖得更加的多，人口不变的情况下，家庭小龄化，三口以上的人口占到了70%，过去只有40%，在五口到六口之前，十年间增加了很多，三口以上的家庭数量增加很多，家庭的总数量迅速的增加，不是人口数量，而是家庭数量，例如二个人的家庭，离婚后就变成了两家，基数增加了一倍，这个因素是未来房地产发展过程中导致住房增加和存量关系的条件。

经济学家讨论存量的时候常常忽略了一个问题，认为现在新建的面积中有巨大的存量，因此将2009年到2013年销售面积和竣工面积列了出来，可以让钟伟先生重新的认识一下。销售面积是55亿平方米，竣工面积是43亿平方米，销售面积比竣工面积多了10亿平方米。注意，竣工面积不是都可以销售的面积，15%到30%是不可以销售或者是没有列入销售的面积，比如说车库、人防、机房，送给街道办事处的各种配套住房等等。如果扣除了15%后是怎样的，我们又多出了6亿平方米，我们再进行计算，竣工面积还有一部分是不卖的房屋，例如将大量的房屋用于出租。现在我们出租的面积大概有12亿平方米，大连万达有多少，竣工面积有多少是已出租面积。再扣除以后我们可以看得到，钟伟先生现在讲现在有5、6亿平方米的新开工面积，按照去年的存量计算有56亿平方米，现在预售的面积超出了24亿，还剩下不到30亿，再扣除15%不可销售的面积和已出租的面积，因此不用，这里面还包括保障性住房的面积。50多亿平方米的面积需要卖五、六年才销售完吗，可能早就卖完了，安徽合肥最近有一个报告，你们可以在互联网查询到。安徽政府说，我们不取消限购，因为没有房可以卖，所有的在建房屋都已经销售完了。这个数字告诉我们，为什么历年竣工面积不断的下降，过去30%的面积是竣工面积，现在如果扣除了当年新开工的面积，从34%下降到24%，如果计算当年新开工的面积，只有15%的话，只有900万套，新开工面积有很多，或者是新开工或者是没有建设，意味着大部分面积是停工的，例如一个开发商报了30万，可能分3年开发，因此无论如何都无法计算出竣工率的。如果只有15%的竣工率，说明这个楼要六、七年才可以建成。因此从统计数据来说，我们无法找得到有如此多的竣工面积，否则我们的投资怎么会下降了。

今年的销售到底减少了多少，销售额大概减少了8.5%，相当于2000亿，你们再看看，贷款增加了16.5%，也是2000多亿，销售面积下降了7.8%，相当于2800万平方米，去年销售了13亿平方米，2800万平方米就难住我们了吗？我不觉得。我也不像大家认为的那样，2000多亿大家就没有钱了吗。有一些想在房地产捞一把的非房地产公司，迅速的进入，现在想迅速的退出。这一比例是相当大的，我认为接近总量的25%，为什么有这么大的量，他们在大量的转让，他们没有公司，只有几个投资人，弄一块地和一个项目，就想趁机发财。导致去年我们的开工数量很大，也导致去年投资的增长很快，占比是非常大的。

产生泡沫的原因，我个人觉得有两项，我们不说限购限贷的人群，这部分人群哪里去了，都去境外了。境内少了2000亿，我们发现1—5月份中国人购买境外的资产是2000亿，这部分人的资金转移到海外了。一，信贷政策来说，个贷政策产生的挤出效应是巨大的，因此使我们受到了影响。第二，保障性住房产生的挤出效应，或者是棚户区产生的挤出效应，2012年落实棚户区的政策，2013年执行，2014年供应量迅速的增加，这就是保障性住房和棚户区住房。

我们看看利率，如果按照0.7%或者是0.8的优惠利率，现在执行的利率要增长20%，如果开发商将100万的房屋卖到90万，买房的人要支付110万，所有开发商的降价都变成了银行的利润。实际销售额并没有因此少付一分钱，除非一次性购买付全款的能力，否则都被银行吃掉了。银行整体发展的过程中，非要央行直接出面告诉四大银行，要给老百姓一些优惠，实际的情况是怎样，所有的银行似乎都不买央行的帐，因为央行管不了谁当行长，而是银监会管得了，银监会不说这个话，他们希望银行赚更多的钱，因此利益集团导致很多人从边缘区域变成不能购买房屋，这个挤出效应是非常大的。我们收入的40%用于支付房贷，就是2000元，利率变化后，必须要支付3000元的房贷，如果利率变化的话，从40%到60%，这是巨大的变化。原来是40%的房贷，现在是60%房贷，消费者就不能贷款了。40%变成了60%怎么变化的，就是因为银行的贷款太黑了，因此导致相当一部分的人被挤兑出去了，我们的需求减少了，因为房贷。如果说美国的房贷是2.5%/年，德国是3.5%/年，英国是3%/年，中国是7%/年，相对而言，我们要比资本主义国家黑得多得多。

我们说保障性住房，2010年以来已经完成了960万套，已经投入棚改资金2万多亿元，一部分进入到房地产的投资开发，一部分没有进入，从总体来说，我们的竣工量大概是3：7，房地产开发贷是70%，非开发贷是30%，保障性住房占了40%，商品房是60%。相当部分的保障性住房是政府的项目，2013年我们增长20多亿新开工量，其中北京大部分随着商品房用地，逼着你附带保障性住房。原来可能是50%的用地，投标后是70%到90%是保障房用地，商品房没有了。今年上半年的情况也是如此的，700多公顷的用地中，其中500多公顷是保障性住房，这是北京的情况，真正意义上的商品房不到20%。

大量保障性住房由开发商建设，但是我们无法从统计局的报表中将保障和非保障分开，去年的20多亿有10多亿是保障性住房，按照40%计算，也有8亿多平方米是保障性住房。这样将一部分的刚需挤出去了，一部分的刚需变成了观望。比如说北京2000多万的保障性住房有多少人报名，100户抽签一套，北京一年就卖10多万保障性住房，20多万户不进入市场，如果中签就发财了，3次不中签就会进入商品房市场。我们从中看得到，挤出效应非常大，现在预计是3600万保障性住房，1200万棚户区改造，两者加起来是4800万套，总量可能还会增加。在五年之内，一年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。所以市场会说，我们没有出什么新政策，为什么会出现市场的萎缩和房价的下降，因为没有看到保障性住房的4800万套对市场产生的冲击，钟伟先生说到了千日变革，我个人认为十八届三中全会之后，没有向前走，而是向回走。例如1998年我们提出了市场化，将中国的福利分配制度变成城市场化，但是今天我们看到的是双轨制，保障性住房和棚户区改造代替了市场化，进入和退出的结果是非常明显的，为什么房地产市场降低了，因为有保障性住房将价格限制了，因此住房的平均价格下降了。2007年之后我们关注保障，过度的保障抑制了市场。中国政府将市场的房屋变成了福利房，应该福利化变成了市场化，这就是住房。1998年住房市场化，应该由市场来解决住房。是否没有保障，应该是居住权力的保障，如果居住权力变成了福利化和财产化，这就是混合制度，这就是倒退，这就是福利分房的制度，没有房的人会大骂，福利分房多好，这样是不会有市场经济的，如果破坏了市场经济，中国未来的经济也是死路一条。

我们将哪些福利化变成了市场化，例如本来应该是教育，但是将它城市场化，用价格来说话。也是医疗制度，也将它成了市场化。应该保障的是居住权力，包括廉租房和公租房3600万的时候，我认为买不起房屋的人享受的福利，实际的结果是市场的一种交易，尤其是可以发财的交易，政府在卖房屋的时候，可以收回多少。这种行政干预对市场的掠夺，变成了最大的市场障碍。我个人认为，什么新秩序，就是告诉你，政府开始重新进入市场了，你们小心点。不是市场配置资源，而是政府决定资源的配置。北京既获得土地的竞价，又要进入保障住房，然后再控制地价。有自主性商品房的价格予以限制，卖房的时候再收30%，凭什么。我们摇号的时候，政府又将交易成本给了开发商，政府对市场的干预不是减少，而是不断的加强市场的干预和掠夺，让我们的政策看不到任何改革的前景，反而是一种倒退，至少所有房地产市场看到的都是政府行政命令的干预，而不是救市。市场不断退步的时候，我们看到的结果是，明年开发下降的时候，政府说，我用棚户区改造拉动经济。很多政府官员说，一定是本末倒置，减少市场的成分，扩大政府的手段。用政府优势，阻碍市场正常的发展，现在面临的问题恰恰是这样的问题。

未来几年常态是什么，市场的保障是开发商的想法，今年承办大量保障性住房的企业，都没有发生资金困难。因为他们可以迅速的通过摇号和拍卖预先预售将保障性住房的资金收回来，可以利用保障性住房发多少的债券，已经审批的债券，不少于8000亿元，我们也用这种方式发了债券。大家可以看得出来，哪个开发商占了便宜，就可以利用其中的部分资金解决现金流的困难，从而扩大影响。

最后就成了政府有了更多的发言权，也分化了需求，政府认为不需要这么多的市场需求，政府可以替代需求，就回到了王石当初提到的经济房该不该有厕所的问题。同样的道理，如果说房改房和经济适用房用低标准来建设的话，下一个问题是，房屋过了几年就要拆除掉，我们的住房不是因为质量寿命造成的，而是功能寿命造成的。例如五十年代北京有棚户区的改造，九十年对龙须沟进行改造，现在又列入改造的项目。他们的使用寿命就是因为棚户区不能建豪华的房屋。我们的建设标准极低，质量标准很低，导致北京摇号的自住性住房已经有人提出意见，感觉就象监狱一样。因为政府干预，导致产品质量和实用功能的下降，我们要将房屋拆除再重新建设，这种重复性建设结果就是给市场带来灾难。现在有大量的保障住房推出，利润确是非常低。这种情况可以维持多久，很多地区一手房让位给二手房。租赁物业随着城市化而增加，服务已有客户资源也许是未来经营开发的主流。当去年第三产业的比重超过第二产业后，除了住宅以外的房地产的供应会迅速的增加，去年已经明显看到，今年也会看到，投资增速过程中，商业和办公楼比例是很高的，远远高住宅比例。相当部分因为第三比重提高，城市需要增加供应量。

我们讨论房价的时候，认为只有住宅的房价才是房价，钟伟我可以告诉你，这一轮的房价还是继续上升的，而且是持续上升的。最简单的道理，经济学家应该懂的道理，货币是持续的贬值。1990年的时候，黄金是1800美元，今天是1600美元，原因不是黄金涨价，而是货币贬值，这是最基本的道理，我们不需要讨论房价或者是房屋是否有更多的人需求，从货币贬值来看，房屋是否盖新的，是否是二手房交易，短期内，钟伟说对了，因为有4800万保障性住房和棚户区改造住房，这一阶段的房价是下跌的，无论是综合数还是相关数，从而平均后就会下跌。产生的影响力是，这些房屋太便宜，导致其他的房屋价格持续下跌。中国政府是否想将4800万套变得更多，现在有部分人群是保障性住房保障的，如果加上30%左右的棚改房，中国城市人口60以上是保障性住房解决的。

从此来看，房地产要变城保障性的市场。不是钟伟说的每年有2.5%的折旧问题，这部分的会导致第二和第三次的房改，这是一个非常危险的信号。非市场的容量扩大的时候，必然影响更多的市场关系，我们无法知道政府的保障性住房出现在什么地方，因为很难有公开的资料查询，但是会在这个市场中分化需求，导致市场正常的需求不对。政府要敢于市场的时候，市场是无法抵抗的，因为无法用透明的信息告诉我们，这是我们面临最大的问题。房地产市场最大的问题还是政策的不透明，必须要用市场化的方法解决市场的问题，而不是盲人摸象，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】谢谢任先生，我的印象是任先生有两个基本不变市场配置房地产资源决定性的认识基本不变。第二，较长一段时间房价持续性上涨的判断基本不变。这两个基本不变，是有其一系列的道理，因为我是门外汉，让我印象深刻。我没有想到任先生给社会学提出尖锐的问题，家庭小型化和现在80后、90后结论的高理论率恰恰是房地产市场回暖很重要的机遇。

第二个想到的问题，钟伟先生讲到的巨大未销售的库存面积，任先生通过结构性的计算，认为15%或者是更高的比例本身就不可能进行销售。未销售的面积没有想象得这么大，从这个角度来讲，我们对竣工面积和房地产库存以及对房地产走势之间的关系，我们要重新的加以关联。

第三个印象深刻的问题，对需求端政策产生了哪些挤出效应，例如利率、保障性住房和棚户区的改造，在这些方面对政府的相关政策是耿耿于怀，因为给房地产市场留下30%甚至是更小的空间，因此房地产的市场化或者是市场经济在这样政策的推导之下，对这样的前景保持比较悲观的态度。

第四个印象深刻的问题，他依然坚持，一个国家的国民生产总值只要持续的上升，带来两个客观性的结果，一个结果就是城镇化已经成为不可改变的趋势，城市人口的增加和城镇化不可改变的趋势，自然给房地产市场未来的发展带来了重要的机遇。第二个结果，他一直坚持GDP的增加跟房地产价格的增加与房地产市场发展有正向的关联。

我们可以下这样的结论，从去年年底到今年年初媒体对他的判断，任先生大炮哑火了，现在基本上改变一个调子，就是任先生的大炮又举起来了。

接下来的嘉宾跟任先生是长期的合作伙伴，我观察到他的言论非常的有趣。从2008年以来西方的金融危机发生后，2009、2010、2011、2012年大部分关于房地产的发言我都看过了，他的发言就是两句话：“困难是暂时的，前景是光明的”。

接下来有请首创集团的董事长刘晓光先生。

首创集团的董事长刘晓光

【刘晓光】今天很难听到地产界的声音，我今天的发言题目是《政府角色与市场角色的回归》，我下的结论还是房地产步入健康的轨道，这是大的趋势。

题目跟最近形势有很大的关系，为什么这么说？从1—5月份的情况来看，无论是量还是价，都出现了下滑，出现了波动。这种情况下研究这个问题，我们知形势、论得失、看数据、看大势，有利于房地产的分析。

我想简单的说一下，造成房地产市场或者是楼市下行主要的原因，大家已经讲了很多的数据，我就不谈数据了。

第一个原因，因为中国经济整体的下行，导致了地产行业也出现了一些下行。地产行业发展到今天，跟中国的宏观经济相互渗透，经济发展形势就是中国地产发展的风向标。今年一季度或者是到现在，整体经济是下行的，而且有很多的困难出现。在这种情况下，从地产行业来说，出现下行和振荡，我认为是正常和乐观的，在正常的范围之内。大家刚才讲到了，影响最大的因素，地产行业就是货币偏紧，现在资金门槛也高了，开发商的体量也大了，开发商也出现了缺钱的情况，对于购房者差别化的限制，一定程度上也制约了置业的情况。这是第一个大的原因，这里不详细的分析。

第二个大的原因，舆论引导导向和消费预期。我们知道舆论的环境和消费者预期的影响是非常大的，可能造成购买者心理的影响，另一方面造成开发商拿地开发更加的谨慎。从今年一季度的情况来看，有些媒体不能客观或者是实事求是的进行引导，我发现大多数的情况下，舆论和媒体是一边倒，我曾经跟郭振玺公开争论过，中央电视台直接播出了让房地产价格降得更加的猛烈，我说这是一种情绪，你们是国家的舆论工具，不能靠情绪来引导消费者的取向。我的感觉是，不能正确的宣传和引导消费取向和预期，否则的话，这个产业就会发生很大的影响。

第三个原因，一些二、三线城市扩张速度太快，左手一指开发区，右手一指新城，而且批得过多过烂，因此造成城市库存量过大，不能够很快的消化掉。我们在中国二十多个城市投资，我们发现有些城市做起来很艰难，因为批得太多，主要是为了获得土地财政收入。造成供给持续不断的增加，但是人口没有增加，消费需求没有很大的增加。房地产开工量和价格普遍出现下滑，因此库存就增加了，相应的城市就不点名了，因为有几个城市面临这样的情况。

第四个原因，去年以来，作为特大城市严格的控制人口，尤其是北京、上海、广州这样的特大城市，国家新城镇规划纲要提出，要严格的控制城区人口在500万以上的特大人口规模城市，尤其是北京过去每年新增的人口是50万以上，这样的情况持续了很多年。北京能够审批进入北京户口的机构很多，去年城市人口已经饱和，现在进京控制得非常的严格，也采取了很多的措施，就是将人口向外疏散，在这样的情况下，对于房屋购买量也有一定的影响。特大城市的消费价格比较高，而且形成了消费的高度，一部分人开始转移了，转移到周边的城市，转移到家乡的城市，对于需求也会产生影响。

还有一个原因，很多城市的土地价格非常高，造成房地产的价格比较高，也导致需求的转移。这种转移包括两个层次。1、大的城市包括省会城市向一般城市转移，或者是特大城市向省会城市转移；2、部分人在国内套现，海外购房，因此造成需求的转移，购买量和购买力降低。

第六个原因，刚才任志强已经分析了。房地产的多元化、多轨制造成了所谓挤出的现象。开始是商品房，接下来是保障房，再接下来是集资建房，现在是限价房，还有保障房和棚户区改造。这就是任志强的双轨制，也就是我讲的三轨。

很多的房地产企业已经渗透到其他的行业，例如佳兆业在酒店运营方面的改变，对地产的供给也会造成影响。

第七个原因，十年的调控改变了很多市场的规律，使市场调节作用失真。我们的市场是政策性的市场，从2006年开始，不间断的进行调控，所谓十年九调控，其本质是对需求的压抑。抑制需求为出发点，另外政府非常重视保障房，原因是达到调控价格的目标。这样做的结果，市场传递的需求信息，实际上被政策隐蔽起来，价格供求关系调节的作用已经扭曲了，反应的市场情况就是失真的，未能真正的反应市场供需情况，从而引导市场。

本轮房地产下行来看，因为有重要的政策干扰，我们甚至可能无法判断，本轮下行是真的下行，还是价格战。

第八个原因，现在权威的机构或者是市场化的机构，不能对行业结构价格数量作出详细的分析。市场导向上，我们也很难把握住真实的信息。大家知道，政策的干扰会传递出信号，但是这一信号是失真的。市场价格、市场量做有效结构分析时也是失真的。往往大家分析的时候，都是有倾向性的目的，有的具有一定的立场和偏向。我们拿不到真实可靠的信息，我看过香港的信息，他们每一周对房地产销售的结构、价格进行分类，而且非常的细致，对地产商的指导意义非常大，现在还很难获得真实的信息，这种情况下，就会出现楼市崩盘论，出现所谓的拐点论。

第九个原因，地产商做的项目60%到70%是住宅项目，结构单一，只满足单一的需求。住房改造初期是满足当下房地产的需求，也要满足改革前的住房改善性的需求。过去的十年是黄金期形成供需两旺。到今天我们的商业地产或者我们的住宅也好，基本上能够满足市场的需要。从全球的情况来看，我们的房屋私有化率比较高，已经达到80%，发达国家也不过60%。

在这种情况下，地产中出现波动以后，并不会出现真正的需求上的拐点。可能土地或新开工方面会出现拐点。真正判断需求是否出现拐点，我觉得现在还没有足够的依据。除了住宅之外我们还有其他产品的予以支撑，像商业地产、旅游地产、养老地产等等，整个房地产行业振荡的结果就会大不一样。现在的房地产开发，确实开始出现了分化，除了住宅之外，还有医疗、养老等等，产业发展得越来越明显。

我本人做的结论是，首先房地产市场的周期性调整是正常的，短期的振荡也是正常的。在中国经济整体下行的时候，房地产业出现下行也是正常的。我的观点是，总的趋势看好。支撑中国房地产的综合要素并没有改变。中国房地产的需求和状态来看，还没有出现根本性的拐点。在未来的十年到二十年，我们还是有空间的。根据需求理论，有需求就有市场。当需求处于临界点的时候，就会趋于饱和。中国的房地产会达到多少，这是由中国新型城镇化决定的。我们每年增加1%的城镇化率，到2030年会达到70%的城镇化率。城市的人口要达到9.5亿以上，城镇新增的人口是3亿，这些数据不过多的介绍。从人口结构来说，我们还是有一些红利可以获得的，例如适龄人口，二、三十岁人口高峰在2015年才会达到，加上老年化人口的增加，从三亿达到五亿人口。2013年商品房的销售第一次超过了住宅，相差30%左右，说明房地产行业的潜力巨大。经济下行，地产行业短期的振荡，我认为是正常的。日本的情况跟我们无法相比，因为他们的人口太少。香港会上涨一倍，也会下跌一倍。我们的市场广大，跟中国的人口结构、城镇化率是不同的，因此产生不同的结果。如果房地产业作为中国经济关联性比较强的行业，没有理由跟中国经济大的趋势走反向的道路。我认为下行或者是短期的振荡可能是中国经济结构调整和行业结构调整必然的现象。

我们还要区别来看待，中国有650多个城市。每个城市的经济情况都是不同的，价格也是不同的。例如北京这么好的城市，一天晚上有两个地方可以看芭蕾舞。北京的销售结构、价格、数量跟其他的城市是不一样的。很多城市在不断的分化，很多城市卖得不错。去年有一个企业在拉萨，销售额达到了6亿，前年是5000万，说明中国的地区性、结构性是非常强的。这些原因都造成了中国房地产的价格下行，因此出现了振荡。我认为这种振荡是暂时的，未来是美好的。

新平政策下的房地产趋势，80、90后的置业高峰在未来的七、八年内形成，这部分的人口是3.7亿人，数量是相当庞大，他们买房的趋势会延续到2020年后。今年出现的下滑，这种观望的情绪是比较明显的，随着刚性和改善性需求的新群体的进入，我想地产市场会回到平稳和正常的状态。老一代人购买房屋的动机，80、90后人购买房屋的动机，新进城人购买房屋的动机，这里不过多的分析。

未来中国人口众多，住房产业没有理由不成为主流的产业。中国自古以来是秦砖汉瓦，房地产行业的发展是近二十年形成的，跟我们的人口是息息相关的。跟未来的独生子女和家庭数量，未来的城镇化进程都是息息相关的，数据不过多的分析。

我们看到，我们很多房屋的质量还是很差的，我们还是需要改善的，具体这里不过多的分析。

除了房地产投资市场之外，其他的市场还不行，没有可替换的投资市场。目前可以投资的就是地产、股市、黄金、艺术品等等，房地产是实体经济，不可能今天大涨，明天大跌，跟黄金和期货不太一样。纵观十年的投资选择，房地产是最佳的投资品。为什么这么说？我们看几个数据，三十年来，中国的GDP增长了178倍，中国的出口总额增长了1612倍，这些增长的数据说明了什么，说明中国中等收入人群正在崛起，他们的资金量是越来越大。目前投资渠道确实太狭窄 ，除了股市、楼市、黄金都是在下降的，十年来只有投资地产的家庭有持续稳定的收益。我们的通货膨胀、货币贬值，推动了家庭购买房屋。货币贬值的时候，购买力就持续的下降，这里不过多的介绍。

中国梦的核心还是房，习主席说，物质方面要实现居者有其屋，要有房屋。美国梦是独立的房屋，一辆汽车，一天一个烤鸡。日本的梦也是房屋。新加坡的梦是一个老婆，两个房间，三个孩子，四个轮子，五位存款。中国的核心价值观，传宗接代的思想是无法改变的。如果中国梦可以逐渐的具体化，或者是实现目标的话，对房地产界而言是很大的推动。

目前总量上告别了短缺的时代，我们还处在发展过程中，我们有10%的城镇家庭拥有了两套或者是更多的房产，我们还有几类群体需求还未得到改善，比如说本地的中低收入家庭，还有外地的农民工的需求。我们要实现中国梦，一方面从保障房的角度考虑，另一方面要增加优质的普通住宅的供应，也要抑制过度的畸形住房需求，也要满足改善型的需求和刚性的需求。我们的城市和区域区别很大，要用市场化的杠杆解决这些问题。

用市场化的杠杆取代行政化的调节，中国地产跟国外是不同的。我们有四、五万家房地产商，在这样的变化和振荡中，我们要研究中小房地产商面临的问题，一定要让中小企业在振荡的情况下继续的生存。大的企业要对行业的稳定作出贡献，我就介绍到这里，谢谢。

【主持人蒋昌建】谢谢晓光董事长，首创是很大的房地产企业，而且是综合的公司，房地产业务做得非常大，还不忘中小房地产企业生存和发展的空间，我代表在座的中小型房地产业主感谢你这句话，掌声鼓励。

刚才晓光总归纳了房地产下行的九个因素，也谈到了房地产可持续发展的一些积极因素，我相信各位都了解了。尤其是从中国人对住房文化，包括中国人口结构，包括房地产投资需求，以及房地产代替消费的特点，恰恰可以给中国房地产可持续发展带来非常广阔的空间。

刚才两位非常重量级的企业家谈了自己的观点，接下来一位也是重量级的企业家，他在2012年的时候曾经说过房地产是比较容易赚钱的企业，2013年的时候说过，指望房地产爆发式的成长已经不可能了，这位企业家的哲学跟其他的企业家不一样，他不是横冲直撞型的，他是比较稳健和沉稳的，在业界内也有一些想法，不会将鸡蛋放在一个篮子里，前不久考虑除了房地产之外，在其他行业中，有没有发展的和市场的空间，接下来我们就邀请著名的房地产企业家也是大家的老朋友金地地产董事长凌克先生。

金地地产董事长凌克

【凌克】今天实证论非常强烈的一天，有的朋友说，去年卖了11亿平方米，相当于全世界30%到40%的量，而且是非常巨大的量，房地产的价格还会继续的上涨。有的朋友说，供应已经非常大了，拐点已经到了，房价开始出现下跌，房地产行业就象屌丝行业。在这种情况下，地产和发展商应该怎么办，这就是摆在我们面前的问题。

首先我认为，要做好两件事，一是把握好市场的走势，做好投资。二是将更多细小的事情将它做好，原来看不起眼的事情今天也要做好，而且还要继续做大。我们的房地产发展要应对这样的市场变化，我们要做这样的两件事情。

以香港中环为例，临海有很多的办公楼，下面有很多的住宅，我们要做好住宅的话，利润率要不断的提高，如果利润率不够的话，企业就赚不到钱。

IFC是新鸿基拥有的资产，新鸿基在十几年前投资的IFC，现在办公楼的租金1100元/平方米，租金是非常高的。中环的办公楼资产价格是非常高的，也有部分地产企业自我持有的。如果投资办公和商业的话，拥有的资产要高。如果投住宅的话，利润率要有所保障，如果投资商业的话，完成后，资产的质量要经营好，不断的保值增值，在此过程中，我们也在全国投资了住宅和商业结合的一些项目。

我们在深圳做了一个旧改项目，面积是100万平方米，商业面积和价值是非常大的。如何应对市场的危机，在波动性非常强烈的情况下，我们应该做哪些事情，我认为应该做两方面的事情。

一方面服务型的领域将业务做得更好；另一方面国际化。

原来只是做住宅，物业管理是顺便做一下，对于这些问题，大家不是特别的看重，做得也不是特别的好。住宅涉及到年轻人的衣食住行和老年人的养老问题，实际上有非常多的工作可以做。居家生活首先要解决吃的问题，吃是一日三餐能不能帮助他做好的早餐，让人很好的休息，或者是将早餐送过去，能不能帮他们家的老人完成午餐，老人吃了午餐后，希望休息一下，但是年轻人不在，家庭的情况是上有老，下有小。一个家庭如果是三代同堂的话，年轻人都去上班了，老人在家里非常的孤独，是否可以给老年人找到休闲的方式，这是非常重要的。现在的社区有工作委员会，每个月开两次老年人学习的会议，老年人来学习十八届三中全会的文件，他们特别的感兴趣，因为他们需要交流。是否可以办好老年人的大学，这些都是值得我们思索和要做好的问题。这些问题，原来是不会考虑太多。

我们现在的商业服务，几家大的网络公司已经产生了冲击。他们会将配送的盒子全部放到社区中，大家网络上订购了肉和菜，刷一下家里的盒子，这些商品就会送到家里。开发商如何跟网络公司合作，目前还有众多的业务可以诞生。

金融业在纷纷找开发商和物业管理公司，要跟他们共同合作，要进行社区的理财。因此住宅是非常容易赚钱的，这些行业原来都是屌丝行业，我们是看不上的，但是今天不同了。

国际化

中国的企业发展国际化是有机会的，因为中国的资金正在国际化，无论是机构投资人还是个人的投资，都有国际化的趋势。国际化过程中，我们要看看美国，美国的未来十年竞争力非常强的十年。金融危机后，美国在很短的时间内恢复了就业率。2010年失业率是10%左右，今年失业率恢复到6.5%以内，这样的国家是非常有竞争力，值得大家继续的关注。美国国家大城市多，为我们创造了非常多的投资机会。

我们在美国旧金山做了办公楼的投资，这是旧金山非常好的地段，位于CBD区域，地价不是很高。我们看这样的一个图，2014年旧金山出租率是怎样的，2015年出租率和2016年出租率将会是怎样的。2014年新开工的房屋基本上都出租了，黑色部分未出租，2015年也出租了，2016年未出租。美国前几名城市的竞争力是非常强大的，说明旧金山金融行业和高科技行业在过去的几年都有非常强的竞争力。

美国投资要做哪些准备，这里跟大家分享一下。

一、强大和专业的研究。

美国的市场非常大，每个城市都不一样。在纽约曼哈顿的小岛上，隔一个街区，隔两个街区的时候，房价就有可能相差50%或者是70%。迎着中央公园的地方，是3万多美元/平方米，两个街区之后，没有迎着中央公园的房屋是1.5万美元/平方米，因此市场非常之大，因此要对经济进行充分的研究。

二、综合运营项目

美国法律对房地产行业的规定跟中国有非常大的区别，税务跟中国相比，也有很大的区别。融资跟中国也是不同的，因此要进行专业的研究。有一个重要的工作就是本地化，我们在美国请了专业的金融公司和管理者加入到金地，由他们跟我们一起来管理公司，从而借助他们的专业能力，这一点是至关重要的。

在美国要有很好的合作伙伴，美国的开发商跟中国的开发商有很大的不同，包括专业的住宅开发商、综合体的开发商。他们开发的方式，跟中国有非常大的区别。综合性的开发商，全部都是轻资产的公司，开发项目的时候，项目中的投资都是非常小的，这跟中国有非常大的区别。

我们投资了一个地产项目，资金是3亿美元，就是在矿产交易所的区域上，在原址建设高端的住宅，开发周期是两年。我们也在看其他的项目，美国有各种各样的投资机会，安排好投资，投资是由我们直接投还是由英属群岛投还是由香港投，税收情况是完全不同的。

美国的金融工具比中国多得多，投资的时候，如何将金融工具用好，对我们而言是至关重要。美国的按揭跟中国是不同的，他们要求房屋交付使用和竣工后，才给开发商按揭。每个地方的法律是不同的，每个州自己的移民法是不同的。美国有很多美籍华人开发商业购物中心，吸引更多的移民。每个州的法律也是不同的，大家要进行研究。

今天是跟大家分享，看是否有机会一起到美国投资。美国投资的城市不太难选择，可以选择排名前5至8名的城市，可以投资办公室、公寓或者是住宅，这些都是好的投资，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】谢谢凌总开诚布公的将目前房地产的形势做了详细的分析，介绍了海外市场开发过程中基本的要素，对于大家的思维启发有很大的帮助。接下来有一个非常重要的报告要发布，刚才的精英都谈了自己的看法，数据和详细的资料是否支持他们的看法，接下来有请REICO工作室博士任荣荣发布中国房地产市场第二季度的报告，有请任荣荣博士。

REICO工作室博士任荣荣

【任荣荣】下面我代表REICO工作室研究发布2014年第二季度中国市场房地产报告。

一、2014年上半年房地产形势给出我们的判断。

二、下半年房地产趋势进行分析。

1—5月份公布的数据来看，我们对于上半年房地产形势做出以下三点判断。

1、从全国来看，全国房地产市场已经进入下行阶段，态势是明显的。

2、从不同的区域来看，并不是三、四线城市调整，一线城市的调整是非常大，随着市场的调整，目前开发企业的资金压力是逐步上升的。从全国来看，比较明显的就是房地产开发投资，前五个月的开发投资增速是14.7%，刚刚公布的数据，前6个月的开发投资继续下行到14.1%，这一增速比年初和去年同期有明显的回落。我们看不同的物业，无论是住宅还是办公楼和商业用房，上半年的时候开发投资出现了明显的回落态势。

上半年的时候，新开工面积出现负增长的面积，1—5月份购地面积减少5.7%，房屋新开工面积减少18.6%，新开工面积增速的下行幅度也是2010年以来最严重的时候。

3、房屋交易量，上半年的走势来看，商品住宅的销售面积前5个月面积是3.1亿平方米，降幅从前5个月0.8%扩幅到3.8%，交易量增速降幅虽然有所收窄，还是保持在6%的负增长。

前五个月的时候，市场出现了明显的转折点，房价有升有降，前五个月70个大中城市新建住宅和二手住宅是持续回落的，从环比走势来看，70个大中城市和二手住宅价格平均价格出现环比的下降，5月份的时候新建住宅下降数量比4月明显的下降，达到了27个城市。根据我们的计算，前5个月70个大中城市中有1/3的城市二手住宅环比下降，到5月份的时候，1/3城市的价格低于年初的水平。从不同的区域来看，上半年一线城市房地产市场的多数指标浮动是很大的。新建商品住宅的交易量，全国一、二、三线城市的数据来看，前五个月一线城市商品房销售面积减少幅度超过了21.2%，二线城市同比减少19.4%，三线城市减少15.3%，一线城市新建商品房的降幅是最大的，与一季度相比，商品房的减幅也再继续的扩大。

二手房的交易量来看，根据部分代表城市二手房交易量的统计，超过一线城市和二、三、四线城市，上半年一线城市的降幅是最大的，北京上半年二手房的交易量下降到2009年同期最低的水平，一线城市的深圳和广州，上半年的时候，二手房的成交量下降到2009年同期最低的水平，相比二、三、四线城市的二手房交易量降幅小一些。

房屋新开工面积，上半年一线城市的降幅是最大的，根据我们的计算，前五个月一线城市新开工面积同比减少23.1%，降幅是明显高于二、三、四线城市的，跟一季度相比一线城市房屋新开工的面积的降幅继续扩大到3.7%，相对于二、三、四线城市的开工面积是负增长，降幅是略微收窄。

一线城市二手住宅价格

五月份的时候，无论是一线城市还是二、三、四线住宅的平均价格是下降的，从二手房的价格走势来看，一线城市的下降幅度是最大的，环比下降了0.2%，二、三、四线降幅只有0.1%。跟一线城市相比房地产的开发增速来说，二、三、四线下降是最大的，土地购置面积来说二、三、四线降幅是最大的。

上半年市场形势的第三个特点企业的资金压力不断的上升，我们用两个指标来显示。

1、房地产开发资金增幅来源是持续快速下调。刚刚公布的前六个月的数据，房地产开发资金的来源，同比增长只有3%，降幅下降速度之快是仅次于2008年的金融危机，不同的资金来源中，一是销售回款、二是抵押贷款，上半年的增速是双双下降的。销售回款中的定金和个人按揭贷款上半年都是负增长。

2、企业的资金充裕度，全部资金和开发投资相比。1—5月份房地产企业全部资金的充裕度情况已经下降到2010年以来的最低位，本年资金来源的充裕度来看，今年1—5月份开发企业资金来源的充裕度已经低于2008年的水平，反映企业的资金压力迅速的上升。

对下半年或者是第三季度房地产形势的判断

目前政策不改变的情况下，从供给和需求来判断。供给的角度来说，预计下半年房地产市场出货水平继续的增加，主要的判断是基于三点。

1、去年商品房新开工面积增加的影响，1—5月份增加量是增加的，预计下半年新建商品房的供应量仍然保持较快的增加态势，保持市场存量增加。

2、两个指标看市场的存量水平，一是商品房的待售面积和竣工面积，另外就是施工面积和竣工面积。两个指标来判断企业的出货水平，无论是待售、施工还是竣工都是增加的，存货水平是持续增加了三年多，也表明了市场在这几年来相对增长强劲，销售是乏力的。

3、统计11个城市的商品住宅的价格进行了分析，11个城市中截止6月底，商品住宅可售面积高于去年同期，11个城市中除了深圳之外，其他的城市再2014年以来商品住宅面积是增加的，代表城市的出货水平不断的增加。

现在房价下降的市场预期逐步的形成，制约下半年市场的释放。

一、根据央行统计调查的结果，二季度的时候，预期房价继续上涨的预期下降，未来三个月购买房屋的人数是下降，市场的预期出现了变化，短期来看，将会影响住房需求的释放。

二、上半年国家取消了房贷优惠的利率，贷方利率成本的增加，抑制了住房的需求。

综合两方面的因素，下半年房地产的需求增长会放缓，库存水平继续有所增加，总体的判断是现有政策不变的情况下，三季度房价下降会进一步的增多。以上就是REICO工作室报告的内容。

【主持人蒋昌建】谢谢任荣荣博士，跟前面几位企业家不同，博士更加的不乐观，做学问的时候，会将危机说得更加的透彻，她不是说，而是用数据表明了挑战。

下面的嘉宾曾经喊出一个口号，在二、三、四线造城就找中南，接下来我要问一下，你看到任荣荣刚才的数据，你还能喊这样的口号吗，接下来邀请中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平先生。

中南控股有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平

【陈小平】各位大家中午好，接下来我们要跟大家分享我们对市场的看法，我的演讲主题是回归常态，坚守真本质。我们坚守原来的做法。

一、市场怎么了？今天上午专家和企业家进行了分析，我简要的过一下。供应和成交以及价格大家讲了很多，总结起来很简单，成交下降，供应上升，存货去库存化大幅度的增加，因此销售出现了下跌。

一、二、三线城市的扭曲，任博士讲得很详细，这里不详细的介绍。

今年这次的调整，我们认为跟之前有的区别，以前的几个周期都是在政府出了国几条后，中国的财税、金融和消费政策出台，政策刺激下由盛转衰，然后又由衰转盛，但是这次不同了，要不重新调整，要不由政策转变由市场调整。各个地方出现最集中的问题，供需关系出现了大幅度的下跌。

关于市场什么时候复苏，我们不需要判断。以前的曲线是U型曲线，有触底也有反弹，但是这次不同，到底是U型曲线还是L型曲线，因为市场的供需关系发生了变化，未来是L型的曲线，市场有逐步的调整，要想回到去年的市场是不可能的。

我们看到，刚才秦虹主任说了市场分化，几家欢乐几家愁。总体市场是保持健康快速发展的状态，包括回暖的情况也是不同的，一、二线城市是不同的，取决于供需的关系。尤其是三、四线城市，我们将它作为一个整体，跟一、二线城市进行比较，包括任博士给了一线城市数据，二线城市数据，三线城市数据，实际上不同城市的数据是千姿百态。有的城市供应量不断的下跌，需求量上涨，整个市场形势是不错的，例如常熟。大家知道苏州市场是供需过剩。但是我们在常熟半年卖了20亿，而且市场很健康，存量去库存区不到10个月，总体市场表现还是可以的。我们在泰兴就是苏北的城市，出现了一些问题。需求相对稳定，甚至小幅的上扬。但是供给增长得非常快，表现又是不同的。也就是说，一线城市之间，二线城市之间的共性大于个性，三、四线城市的个性大于共性。

关于市场微观走势图的判断，未来朝那个方向发展，我总结了一个规律。根据销售价格和销量进行判断，市场量价变化的关系，量上涨，价格就要下跌，因此市场出现好的变化，最后量和价再逐步上涨，一定是这样的循环。我们根据城市量和价之间的关系，就知道所在城市未来的情况。有的城市目前还处于价涨量升。随着价格的变化，跌到一定的程度，量就上去了，因此我们提出自己的想法。

二、未来怎么办？

市场真的变了，这种变化是由原来的政策调控市场变成市场供求关系调整，这是未来房地产市场的常态。房地产市场好的时候，政府来调控，我们告诉他们，要走市场的道路，市场的归市场，政府的归政府，你将保障房做好，市场归我们。到了现在，市场的力量发挥了力量，政府不吭声了，媒体和开发商说政府要出来救市，将我们带到新的高度，这样做是不合情理的，好的时候不要管我，不好的时候来救我。现在的供求关系不是政府一道命令和一个文件就可以扭转的。所有的开发商要做好这样的准备，以前大家都提出要过冬，有夏天才有冬天，现在的问题在于，这是一个常态。针对这样的常态，未来怎么办？

我理解房地产行业发生根本性的变化，喧嚣的时代已经过去了，只要你想做就可以赚钱，无论做怎样的产品都可以卖一点，这样的时代已经过去了，整个行业要回归本质，所谓的行业回归怎样的本质。房地产是资源行业，如果偏离本质的形态就无法发展，作为市场经济发展的行业，本质就是重客户。房地产行业的竞争，取决于土地、政府和资金，转变为价值和价格以及客户之争，这是行业真正发生的变化，也是我们要研究和应对的，以前房地产商要考虑政府的政策，其次是考虑如何拿地，或者是如何圈地。第三是到哪里获得资金。三个资金都有的话，房地产企业就会过得很好。

现在情况不一样了，行业的重心变化了，行业回归市场竞争的本质，核心就是客户。我们现在就是围绕客户来做，我们做了哪些事情。首先客户说价格要低，这是很简单的道理。买东西要便宜，作为房地产商降价的背后或者是降价的动因支撑在哪里。今年房地产商跟很多企业进行交流，谈的第一件事情就是成本如何控制。我们跟万达的情况是一样的，我们进行了沟通。我们今年成本要控制10%到20%。我们的企业也是这样的，确定的指标不可能快速的完成。我们发现以前的管理太粗放了，成本控制方面，要走的路和要上的课是很多的，降低成本，品质不能下降。成本降多少，就决定了企业今后的利润可以赚多少，你的成本要比别人更低，才可以赚更多的利润。

除了价格外就是价值，这就是性价比。个性化需求、市场调整。常熟的客户包括个体老板和白领，他们有很多的资金，而且未找到出路。是否可以给别人不一样的房屋，我们发现市场是有的，有的市场甚至是可以创造的，我们是否可以找得到，是否可以满足客户的个性化需求。市场最艰难的时候，我们推出了不同的房屋，我们的房屋是两层的，带有游泳池和空中花园的，这样的房屋推出的时候，一抢而空。我们女士的服装和包包有多少件，这些是刚需还是投资，只要找准了方向，就我是刚需，这就是我们要创造的价值。我们在品质和服务上要精益求精，我更看好行业的外部环境。政策是什么，趋势是什么，我相信当大家坐在一起的时候，将来会发生改变，企业内部如何运营，如何不断的提升自己。

我举一个例子，原来高增长的模式错了吗？没有错，但是资金的成本越来越高，如何控制成本，就要有有效的措施控制成本，短期周转的速度要加快。我们要在同行开盘周期上下降1/3的成本，等于你的资产周转提升了1/3。大家已经感受到了，以前房地产做营销很简单，我要卖房屋了，空中线上做广告，消费者到现场体验。当市场改变后，我们不适合了，大家都在想办法，如何让客户聚集，找到他们，告诉他们，就牵涉到营销渠道的问题，已经成为房地产营销的核心问题。

标准化体系，很多规模大的企业已经实现了标准化。

集体采购的模式，一次招标多少，采购多少。现在发现这样做是不够的，比如说战略合作伙伴如何做，每个项目的款式和型号都是不同的，我的生产成本很高，因此给你的报价很高。我告诉你，全公司有10种款式的门，全年的量告诉你，从而降低采购的成本。

信息技术，这里不详细的介绍。

真正的变化，真正的趋势是什么，回归行业的本质，回归到重视客户的时代。我们也做了一些工作，包括全装备预制混凝土技术，就是建筑产业化。传统的建筑行业一定会带来垫付，目前在政策层面，监管部门的管理层面还是存在很多的障碍，这里呼吁，全行业和政府行业重视我们，给我们更好的生活空间。

市场还有哪些产品？除了刚需还有半刚需，异地的第二居所就是第二种刚需，我开个玩笑，你应该拥有三、四套房屋，在工作地有一套房屋，海南有一套房屋，北方有一套房屋。随着经济水平的提高，第二居所能够感觉到存在的空间，发展的空间很大。全国有旅游目的地，核心城市不到两个小时有自己的居所。作为房地产企业来讲，只要回归本质，就可以找到很多的内容，可以做很多的事情。

最后，市场的本质是什么，归根到底来说就是优胜劣汰。前年我在博鳌也讲了这样的故事，森林有一头狗熊出现，一个人忙着系鞋带，另外一个人说，这样有什么用，跑不过狗熊，这个人说，我跑不过熊没有关系，我跑得过你就可以了，希望明年还可以见到大家，大家都可以跑得过熊，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】讲得太好了，我不是跑得快过熊，而是跑得快过你，这样的观点不一定对。如果熊对我没有兴趣的话，对稍微胖的人有兴趣的话，有的时候跑得慢未必是坏的事，关键是看熊的兴趣。这个是开玩笑，我们下面议论，陈小平先生这么年轻，就做中南地产的老总，我们猜想他的身世，重要的是智慧和实践，可以将中南地产在竞争行业如此激烈的竞争环境下将中南地产发展得很好。

接下来将是今天上午的最后一项议程，中国低碳城市与绿色地产发展联盟启动仪式，有请本次启动仪式的见证嘉宾，他们是：

全联房地产商会创会会长聂梅生

金地集团董事长凌克

中南控股集团有限公司董事、中南地产集团总裁陈小平

嘉凯城集团股份有限公司总裁姜丛华

圣象集团执行总裁郭辉

美的中央空调事业部副总经理关宏波

骏豪地产集团董事总裁张辉

北京唯氧绿色科技有限公司董事长邱秀俐

在我们今天这个启动仪式上，也达成了一项最新的协议，很高兴我们在这里一起见证，有请骏豪地产集团董事总裁张辉、北京唯氧绿色科技有限公司董事长邱秀俐留步，给我们达成的这项协议给我们做一个简单的介绍，时间紧迫，请两位注意控制时间。

【主持人蒋昌建】接下来，让我们一起见证这两家企业的合作，期待未来我们为绿色地产发展做出更多的贡献。

今天上午的会议到此结束。感谢几位嘉宾的精彩演讲，同时感谢各位来宾的参与。

下午会议我们将进行论坛环节是："圣象·中国地产六方会谈"，请大家下午14：00准时出席。

同时通知大家今天的午餐安排。请大家立即撤出会议现场，普通来宾请凭用餐证到自助餐厅用餐，嘉宾请凭嘉宾证在半小时后回到本会场，出席科逸·VIP欢迎午宴。如有疑问可随咨询现场工作人员，祝大家用餐愉快，谢谢大家。