毛大庆:在北京,单薄经营思想很危险

来源:地产中国网 2014-07-31 12:32:00

毛大庆认为,北京万科必须学会经营资产的能力,哪些产品需要“货如轮转”,哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来,但一定要立体经营,多元化发展。】

在一座围合式布局的矮层办公楼中央,是一片塑胶运动场。每天中午休息时间,都有乒乒乓乓的声音传来。这片运动场既可以打篮球也可以踢足球。办公楼离朝阳公园很近,下了班换上装备就可以去跑步。食堂在地下一层。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆用“漂亮”二字来形容食堂。

费口舌向记者们介绍万科在北京的办公楼,并不是炫耀福利,而是想说明一种新理念在写字楼产品上的运用。毛大庆透露说,北京万科打算做一个让工作在其中的人不想下班的写字楼。可健身、可洗澡、可娱乐甚至是可以住宿的,可能还会有胶囊酒店。新理念将在顺义天竺万科中心首先尝试。

除了天竺项目以外,万科在北京还操盘了9个写字楼,分归于不同的产品线。万科打算将做社区商业的理念,服务写字楼人群。

从零售商业到写字楼,从物流地产到养老地产,和百度合作,与对外经贸大学成立万科区域经济与城市化发展研究中心。眼花缭乱的动作背后,掩藏着“老大”的生存焦虑。“在北京这样一座城市,单薄的经营思想很危险。”毛大庆说。

多元化路径

“如何定义和规划北京万科的未来?”21世纪经济报道记者提问。

毛大庆加入万科后首次在公开场合回答这个问题。他告诉记者,“大约两年前,万科集团董事长王石对我说,北京万科要立志成为一家优秀的房地产公司,而不是万科集团中优秀的一线公司。”王石的话对毛大庆触动很大,毛大庆称对北京万科的所有希望和规划都在沿着这个思路走。

他进一步解释说,优秀公司的出发点首先是经营健康的公司。北京万科努力在几个维度上提升能力。首先是以现金流为核心的经营思路。“原来的想法是,集团在上,什么事不行就往集团怀里躺。”毛大庆说。截至2014年6月28日,北京万科(不含京外项目)今年上半年已完成117.3亿元的销售额。这个新记录,不仅是万科的,也是全行业的。“一线公司不能再啃老,‘儿女’当自强。”毛大庆说。

如果仅仅是卖住宅、快速周转,无法适应北京的土地市场。事实上,不仅仅是北京,一线城市的纯住宅用地供应量都在急剧萎缩。21世纪经济报道记者获得的资料显示,2013年北京市成交土地中,仅有11%左右是纯居住类地块,45%左右是含住宅用地的综合地块。

毛大庆认为,北京万科必须学会经营资产的能力,哪些产品需要“货如轮转”,哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来,但一定要立体经营,多元化发展。

在社区商业板块,万科在努力追赶领汇模式。商业综合体和写字楼在学凯德的经验,与资本市场结合以及整体退出。养老地产产品将在明年推出。除了熟练的住宅开发以外,其它新板块都规划新的未来。

复杂的业务条线,纷繁的合作背后,北京万科进入新领域的操作逻辑实则简单。结合万科的现状,模仿或学习最优秀的公司。建立新的管理团队,内部人转型和外部招聘相结合。万科也从万达绿地等公司挖角了一批专业人才。借助外脑,与清华大学建筑学院合作研究养老地产,与对外经贸大学合作成立万科区域经济与城市化发展研究中心。以及与百度、从事写字楼认证的BOMA公司(国际建筑业主与管理者协会)合作等。

建立产品线,标准化后再进行复制。万科的写字楼产品有三条产品线。北京万科副总经理肖劲称,一是万科中心系,为最高端产品,主要为甲级或超甲级写字楼,是多业态纯商业综合体,包括首开万科中心和天竺万科中心2个项目;二是金域国际系,定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心,一般紧邻产业园区或传统商务区,布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中,包括住总万科·金域国际中心、金第万科·朗润国际中心2个项目;三是万科天地系,以服务小微企业、创业家微乐园为目的,讲究SOHO办公,户型灵活实用,企业购置门槛低,包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。相似的是,在进入零售商业时,万科也划分了产品线。

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来源:地产中国网2014-07-31 12:32:00
毛大庆认为,北京万科必须学会经营资产的能力,哪些产品需要“货如轮转”,哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来,但一定要立体经营,多元化发展。】
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