转做街区综合体遭质疑

除了负债率居高不下，投资人对于阳光100的转型心存疑虑。

上市前，阳光100开始明确以“街区综合体”来概括其商业地产模式。上市后，阳光100明确提出了未来的战略方向是，留守二、三线城市，彻底放弃住宅产品，转向租售并举的街区综合体开发。

根据范小冲的介绍，所谓街区综合体，不是商业一条街，也不是简单的开放式购物中心，而是开放街区的形态，具有本地文化特征，具备一定的城市功能，有一些小的酒店，小的博物馆，还有一些品牌店、餐饮、娱乐等综合业态的商业地产模式。

街区综合体是阳光100于2004年开始尝试的业务，其定位是体验式商业、城市中心白领人群的社交场所，目前已在柳州开发的阳光100窑埠TOWN、在阳朔开发的阳光100西街广场等即为此类项目的代表，物业以出售为主，一小部分自持。

事实上，阳光100聚焦于二、三线城市的扩张定位一经公布，便饱受外界的质疑，近年来关于二、三线城市商业过剩出现泡沫的言论早已不绝于耳，而截至2013年底，阳光100拥有土地储备1170万平方米，61.8%位于二线城市，38.2%位于三线城市。

郝炬认为，从销售向持有转型的时候，要沉淀大量商业地产，而这些项目并不是以销售和回笼资金为目的，总体上沉淀的资金量还是比较大的，对资金周转的压力也会更大一些。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉时代周报记者：“留守二、三线城市，且向商业地产进发，存在很大的挑战。目前二、三线商业地产存在明显过剩的情况，不少二、三线城市政府将购物中心等商业地产作为地方标志性建筑，导致二、三线商业地产供过于求，阳光100定位商业街区，虽然形态有所不同，但是本质没有改变，不能做活商圈就难以顺利招租，在目前行情下其大部分土地布局在二、三线城市也没有很大的优势。”

近几年来电商的兴起，也开始对实体行业带来了巨大的冲击，越来越多的购买力会倾向于网络购买。为了抵御电商的竞争，阳光100将模式定位于体验式街区综合体。

易小迪称，阳光100现在已经完工的商业街区基本上70%是体验型的消费，多重业态的消费，我们的购物比例在30%以下，并且我们现在已经不做大型购物中心，或者大型百货店。有专家认为，体验式商业模式只能被动地抵抗网购所带来的冲击，却无法增加额外的消费需求，商业地产的基本原则之一就是最高效地利用空间，以实现单位平方米内的高回报率，在空间利用率上是“最差的”。

日前，有媒体爆出，其位于潍坊的阳光100城市广场，自开业以来商户入驻量低，不足30%，消费者客流量小，目前部分商户甚至入不敷出，与其所称“潍坊首席CBD商务综合体”、“潍坊CBD第一商务平台”称号相差甚远。

对此，阳光100方面的回应是“并不是任何商场或者项目刚开业就客流爆满”。

（时代周报）