聂梅生:房地产支柱产业趋势并未改变

来源:地产中国网 2014-07-30 08:53:00

日前,记者在第六届中国产业园商务区发展论坛上,有幸碰到了全联房地产商会创会会长聂梅生女士,并接受新华房产的采访。

“关于形势我的看法,现在还是三句话,但是这三句话有变化。房地产已经从高位盘整到涨幅下调,到出现负增长。这是第一个趋势。第二个,城市、地区企业之间的差异化逐渐加大,不能同时、同日而语了。第三,房地产支柱产业的趋势没有改变。”聂梅生表示。

微笑曲线

在聂梅生看来,房地产市场存在“微笑曲线”,该曲线由房地产上游和下游延伸共同组成。

“最近我们一直在研究。房地产发展在当前的情况下是处在微笑曲线的,我们应该抓住前端和后端微笑曲线,才能更加抓住房地产的未来。说到专业术语,就是上下游的延展空间是存在的,不能老去回想过去的美梦。上游往哪儿延展?土地供给制度的改革。第二是房地产金融体制的创新,就是我们往上游延伸。” 聂梅生说。

跟据她的表述,所谓的上游就是土地供给制度的改革,如果土地供给制度不改变,不仅仅是房地产重复土地的红利没有出路,而且中国经济二元化是无法解决的。“房地产金融体制创新已经到了临门一脚,现在很多房企往这个方面延伸,尤其是产业地产、养老地产在土地和金融方面有很大突破,很多房企转到金融, 跟金融密切结合,部分房企买银行,参加海外融资和发基金。”聂梅生说道。

所谓的下游包括传统商务,城市综合体受到了电商的冲击和互联网采购的影响,受到冲击的不仅仅是门店,还包括卖房屋。“我们的机遇在哪里?我们有互联网采购平台,我们可以随着大数据时代的到来建立电商平台。”聂梅生说,“我主张产业化、智能化、绿色技术和产业化结合,提升房地产建造技术、施工和运行效率。”

“物业管理是最下游,在大数据时代的物业管理绝对不是原来物业管理的概念了,包括网上采购,包括医护,包括医检,包括安排旅游等等,全部都可以在物业管理当中去实现。所以大数据时代,社区服务已经展开,我觉得都冲击了我们的传统物业管理。这三条线是我们下游延伸的微笑曲线,所以我们这个行业还是可以微笑起来的。”聂梅生表示。

下半年市场或有所抬头

国家统计局数据显示,1—5月份,全国房地产开发投资30739亿元,同比增长14.7%,增速比一季度回落2.1个百分点,比去年同期回落5.9个百分点,已连续四个月下滑,为2010年以来的最低水平。全国商品房销售面积和销售金额也双双负增长。1—5月份,商品房销售面积36070万平方米,同比下降8.5%,降幅较一季度扩大3.8个百分点;商品房销售额23674亿元,同比下降8.5%,降幅较1—3月扩大3.3个百分点。

针对全国房地产开发投资、销售等主要指标增速持续回落的现象,聂梅生认为,确实是一些主要指标出现了负增长,主要源于高库存,但她表示相信下半年市场反应将会有所抬头,“我们要相信克强总理的7.5%的GDP增长指标。”聂梅生在会下对记者这样表示。

据之前的统计,全国70个大中城市出现环比下降,仅北京市场环比上涨,对于北京市场未来是否会出现价格松动,聂梅生给出了这样的答复“从各项数据来看,相比之前的涨幅,北京市场已经出现了涨幅大幅下降的势头,去化率也相比之前出现了不同程度的下降。”

今年5月份固定资产投资增长17%,房地产投资增幅从去年的20%降至14%,房地产投资增速已经低于固定资产投资。今年全国房地产开发企业本年到位的资金增速,更是从去年的32%降到了3.6%。

“这说明资金来源出了问题。开发商的钱很紧张,不像去年不差钱。”聂梅生分析。对于这点会后聂梅生对记者说,去年6月份,各界认为进入到钱荒阶段,其实在我看来,去年并非钱荒,但是今年确实真正的银根收紧。

今年以来,由于国内房地产行业增速不断放缓,拐点论、崩盘论等多种说法不断被抛出,会后记者就这个问题咨询聂梅生的观点,她表示,我们不要每天将观点、崩盘挂在嘴边,现在大家总是通过一些房价变化把拐点、崩盘的概念往上套。

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