不是所有的房屋都可设立反向抵押
《意见》规定,老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权,这里包含了三层意思:
一是要求老人年对房屋享有产权,而非使用权,或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等,此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权,除非政策允许或者产权人同意,否则不能设定抵押。至于经济适用房,根据《经济适用住房管理办法》,产权人在出售经济适用房时,国家享有优先回购的权利,而国家优先回购权系基于公共利益设定,应优先于保险公司房屋处置权。
第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产,或者家庭共同财产,应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押,尤其在属于夫妻共同财产的情况下,老年人之一以共同房产设定抵押,其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。
第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况,尤指宅基地上房屋。根据《物权法》的184条规定,除法律另行规定外,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押,可见农民即使对宅基地房屋享有所有权,也不能以此设定反向抵押。
投保人享有什么权利
在住房反向抵押养老保险关系中,投保人的权益主要根据保险合同确定,其中最重要条款应包括:
1、对抵押房屋的权利条款,即按照抵押权的一般理解,投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。
所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。根据物权法规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。对于老年人而言,其对房屋享有担保利益和处分利益,与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。但随着时间推移,房屋涨价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋,此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。对此保险合同双方均应给予足够的关注。
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