【地产中国网•高端访谈】近日，龙湖地产在北京发布了“天街”系购物中心品牌，首次公布了其商业地产品牌形象及经营理念。

其实，作为国内最早的购物中心开发商之一，龙湖早在2000年便成立商业管理部，并于2003年迎来第一个购物中心——重庆北城天街的开业运营。截止目前，龙湖已拥有天街、星悦荟、家悦荟三个主要商业品牌，并在全国13个城市中拥有商业项目土地储备。

龙湖年报显示，截至2013年底，集团已开业商场面积达到100万平米，整体出租率达到97.6%，租金总额6.7亿元，扣除营业税后的租金收入6.3亿元，同比上升31.3%。而这一增速有望随着未来天街的陆续开业而再次提升。

根据龙湖商业发展规划，预计至2017年，龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个，全部位于重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州等6个一线及领先二线城市。届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。

龙湖集团商业地产部总经理魏健

那么，在商业地产竞争较为激烈的情况下，龙湖地产的商业有何优势？就此，龙湖集团商业地产部总经理魏健接受了媒体专访。

记者：龙湖的商业地产在行业内有什么优势？在行业中处于什么地位？

魏健：有很多开发商在商业地产上还是摇摆的，非常坚定往商业地产中大规模投入的很少。至少在行业里面，龙湖是非常认真地在做商业地产的。优势或许谈不上，但我们有几点跟别人做的不太一样。

第一，规模对龙湖来说，从来都不是第一位的，包括公司的住宅地产，都要求有质量的增长，所以龙湖不会是以做多大规模为首位的目标；第二个龙湖不喜欢盲目的去复制，有两个原因。

首先，每个商圈，每个地方都会有独特的东西，盲目的复制会让每个地方都变得一样。龙湖的每一个项目都会做独特且独立的定位研究，这个研究是全方面的，包括建筑的外观形态等各方面。

其次，现在商业地产整体环境变化很快，如果固步自封，其实很危险。所以作为开发商一定要不断地创新，要保持不断创新的势头。

记者：现在龙湖的商业并入到商业地产体系当中，商业管理团队是否有一些调整？

魏健：人是很重要的，我们现在的人才主要有几个方面，第一个龙湖自己这么多年培养的一些人，龙湖商业一直做了这么多年，沉淀了很多的企业文化。第二部分是公司有意识招聘的，一些喜欢干活，喜欢做事的，来自各个企业的人。

记者：与其他企业相比，龙湖的购物中心是如何定位的？

魏健：如果说是城市的购物中心，往往别人会理解成是在一个城市的核心商圈，但其实现在城市的发展，多中心趋势已不可抵挡了。再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？他们会认为太远了，还是去我家附近的吧。

我们的定位偏重于家庭，家庭有老人有孩子，我们的很多业态，包括儿童教育等，这些业态匹配了，导向一定是家庭型的。一个家庭的好去处我们避免一些很高端的东西，因为食物链的顶端生存压力很大。

记者：您也提到商业地产经过多年的发展，很多城市出现了区域的泡沫，尤其在二三线城市，百货型购物中心的空置率一直居高不下，这些市场的变化，对于龙湖集团在未来的发展中，有没有给出一些什么样的警示？

魏健：在哪里都有竞争，一个企业首先要做好面对竞争的准备，把自己的事情做好。我认为这种泡沫现象只是点状的，在个别城市。很多感觉只是理论推出来的，认为已经出让了很多土地了，所以有泡沫。但这些土地上的购物中心什么时候能盖出来呢？拿地这家企业还会不会去盖了？这个是一个比较大的疑问。

还有一些老的项目，早已规划好的设计，存在很多的问题，注定它不可能成为一个优质的竞争对手了。另外真把商业做好后，未来龙湖会并购一些项目。公司会用这种方式进一步地扩大自己，但是自身还是会遵循纪律，按每年定下的速度去发展新项目。可能到时候会有一些非常好的，但是又非常合适的项目，我们也愿意去进行合作。

记者：现在市场这么激烈的竞争，会让你们做一些调整吗？我了解到北京的时代天街可能会更多增加一些独立的主力店，可能不会像重庆北城天街一样引进大的百货进来？

魏健：业态方面总会在变，主力店还是需要的，肯定要有电影院、冰场、超市、百货。这个地方适合什么就放什么，发生什么变化就去做什么，做正确的事，不去封闭自己。

龙湖现在公司内部也在讲创新，我们成立了两个中心，专门在观察寻找新的业态进入购物中心开店。龙湖去扶持，帮助这些商户，让他们在公司购物中心亮相。也在思考做组合型的新东西。

关于这些新业态，现在大概有7个方向，其中4个基本上已经有非常详细的计划，可能今年就会有一两个落地。在此基础上公司会有一些创新。包括智能商业WIFI、APP等。

记者：现在成都吸引了华润、万达等很多地产商，万达在成都开业和即将开业的商业有三个，华润不多，龙湖即将开业的有四个，万达和龙湖在同一个区，经常是面对面的竞争。我就是问现在竞争这么激烈的成都市场，在龙湖整个商业板块里面占了怎么样的地位？以后有怎么样的一些规划？

魏健：成都确实商业的量很大，但龙湖并不是说去了才知道量大。公司非常看好成都，成都是一个人口净流入的地方，对整个的西部的号召力很大，品牌也很愿意去。北上广深的品牌要去西部，先进成都，并且成都人消费的习惯也很新潮，是一个有消费能力的城市。现在成都在商业地产方面是一个兵家必争之地。

关于量大，我还是两个观点，第一做好自己，就不怕量大，还是要把自己的功课做好。第二个，龙湖在不断变化成长。公司去年开的将近30万方的北城天街，周围没有什么竞争，所以也不担心。如果这四个商业都开出来，包括时代天街的二期，龙湖很有可能在量上做到成都第一。

记者：商业地产因为一直以来对于资金的占压周期比较长，规模比较大，他们都比较倾向于跟基金合作，龙湖在接下来商业地产的开发过程中，会不会走轻资产的方式？

魏健：首先肯定这样的方式，商业地产一定要做，而且公司内部就有金融资产中心，一个专业人士组成的中心，专门做类似这样跟基金的合作。现在很多人在和基金合作，但基金对于收益率等各方面的要求非常高。

跟基金合作，首先要专业。其次，还要能够满足其对于收益的要求。对于我们团队来说，核心业务是商业地产。项目如果挣钱，跟基金的合作就很简单；如果运营得不好，基本上就没有合作的空间。

从另一个角度讲，选择轻资产，把项目分一些股份出去，拿到钱继续到别的地方去做。集团10%的销售回款支持加上盘活的这些资金，龙湖商业的发展速度会更快。所以有可能10到15年内，这个一定是要尝试的。

记者：您觉得体验性业态在购物中心中，最合理的占比是多少？

魏健：我现在有一个观点，所有的业态都是体验性业态，比如说零售，只有做成真正的体验性业态，才能跟店铺更好的合作。我觉得中国所有的零售业，跟体验还有很大的差距，随着未来的发展，体验会越做越好，天街购物中心就是让消费者有体验的机会，有非常好的店铺管理，未来的零售一定要往这个方面发展。

记者：今年年底将出来的长楹天街项目最大的不同是什么？

魏健：第一，做到了与地铁的无缝连接，这一点很难得。第二，在北京找这么大的项目挺难的，总建筑面积近30万方。大就意味着全，能有很多的业态。另外就是我们按照新的标准去做，舒适型应该不错，包括里面的品牌和餐饮。