房地产繁荣与萧条背后的逻辑

来源:地产中国网 2014-07-29 09:58:00

  “房产对于绝大多数人的生活来说是那么地重要,以至于人们很难平心静气地谈论这一话题。” 美国人托马斯·索维尔在他的《房地产的繁荣与萧条》一书如是说。这不仅适用于中国,也是美国的真实写照。在该书中,索维尔不单阐述了房地产繁荣与萧条的经济学原理,也阐明了对其影响更为重大的政治学原理,为我们展现了一幅完整的美国房地产经济景观图。
  对全美房价的研究表明,造成地区与地区之间房价差异的最大因素在于建造房屋的土地价格,同时政府在土地使用规划上的政治或法律强制性安排则助长了房价。此外,美国房地产市场的繁荣与萧条高度区域化。索维尔在分析美国房地产兴衰时指出,某种社会现象的成因均来源于各个维度、各个领域,房地产繁荣与萧条同样既有人性的优劣特性,也有来自美联储各项利率政策的具体影响,更有房利美或房地美对抵押贷款资格标准的规定与调整。“不止一个助力因素(宽松信用、房地产投机),也包括一些受迫因素(降低抵押信贷标准),以及一些突发因素(房价),它们全部合力制造了这次房地产市场以及经济的‘完美海啸’。”

  对于助力因素,他分析道,触动房地产起飞去往不可思议高房价的,正是由美联储制定的各项政策下唾手可得的宽松信用。其中,美联储将利率降低到历史很低水平并维持多年。由于房价对利率的敏感特性,导致房价高企及快速上涨成为可能,同时不可避免地引发房地产投机。

  “随着房地产投机的加剧,风险随之而至。一旦房地产价格得以平稳,投机客将不得不面对严峻的问题,尤其是对于那些贷款多套房屋,月供即将恢复到较高水平的投机者。一旦房价上涨态势趋于平稳,为回避偿付贷款本金而进行的再融资途径将不再通畅。平稳的房价意味着借款人的再融资意愿不再像房价上涨期强烈。而如果房价实质性地下跌,不论购房者还是贷款给购房者的金融机构,都将不可避免地面临更加严峻的难题……而关于投机的一个问题是——不仅限于房地产,繁荣时期房产的价格支撑不是任何具体的实物,而仅仅是人们对房价不断上涨的信念和希望。一旦这一信念和希望破灭,不论什么原因使然,房价都不可避免地暴跌。”

  信念是如此地重要,但关于信念的论述并非到此戛然而止。索维尔恰当地从信念本身引出了另一个至关重要的关于政府干预的话题。“信念正是房地产政策背后的支撑。我们已经见识过这一主流理念中的一个部分,即所谓造成房价无力承受的罪魁祸首是自由市场,为此必须由政府介入干预。不过,该主流理念中的另一个部分同时也要求对政府干预自身进行监察,而这一贯缺失……对于政府来说,不仅缺失改变自己的动机,却具备相反的动机,继续坚持现有政策的正确性,至于其恶劣的后果,则都是其他人的过错。”

  为什么做出这些错误决策的人们要免于后果,而与错误毫不相干的人们却被迫承受后果?索维尔分析道,“答案当然就是,当选政客有足够的动机利用纳税人的钱来做对自己有利的事情,却没有任何动力从自己缔造的政策灾难中获取教训,如果他们能够转嫁责难的话。”显而易见,他也注意到了人们的情绪,“许多人既抱怨自由市场的决策,也不满政府作出的决策,基于一个隐含的前提即决策所需的知识在决策时便已然具备,这一前提可能对也可能不对。但是,市场中的人们在其他人面对变化选择、面对经济损失时必须改变自己的论断。”

  中美两国房地产市场尽管发展阶段和成熟程度不同,但在很多方面仍具有相似性。比如,地价均是造成房价差异的最大因素。从市场呈现的结果来看,商业和房地产商的过度扩张均导致了当前房地产市场的低迷。再如,美国也有“经济适用房”的说法,尽管我们耳熟能详但似乎并非中国“独创”。对于经济适用房,索维尔亦有精彩又不失精准的论述。他认为,经济适用房没有一个严格的定义,而仅是一个粗略的比较原则。许多人都在人生的不同阶段体验过不同的居住方式,并且每个个体都清楚地知道自己是否具备支付能力。但是,经济适用房却有一层从未被明确表述和推敲过的含义,那就是个人选择自己的房产,政府从财务上确保个人梦想成真。

  我们身处中国,当然更关心中国的房地产及经济。只是关于中国房地产的去向从来都是众说纷纭,甚至夹带着私货的见仁见智更是听到了太多,既高屋建瓴同时又一针见血的高见少之又少。好在《房地产的繁荣与萧条》这本书有助于我们了解和厘清房地产经济运行的诸多逻辑,如果我们能够借鉴其中的一些方法和工具,不仅可以熟悉和掌握美国房地产市场的原理和规则,也可以观照到中国房地产市场的很多现实。对于我们自身而言,则意味着可以祛除一些思想蒙蔽,回归到某种社会常识。

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