2013年房地产激进

这或许不是个巧合。

在4款产品成立的2013年上半年，中铁信托在发行房地产项目上照比往年颇显激进。用益信托数据显示，中铁信托上半年共成立房地产集合项目36个，募资规模89.28亿元，是前后5年里，同期发行房地产集合项目规模最大的一年。今年上半年，发行规模亦出现明显下降，成立规模仅34.74亿元，比2013年下降61%。

而彼时正值房地产调控政策进行时，虽然各地“新国五条”及细则出台并未给房地产市场带来明显影响，一二线城市房价仍上涨迅猛，但住房供需在一二线及三四线城市之间的分化已经明显可见。

中铁信托一位信托经理曾表示，房地产项目融资方一般是规模较大、抗风险能力较强的大型房企，且风控措施非常严格，对抵押物进行细致审核。

的确，观察其项目，其中不乏恒大集团、碧桂园等知名开发商，但中小房企的身影也隐现其中。

如上述普提金集团，公开资料显示，截至2013年3季度末，其当年主营收入约1亿元，但同期流动负债达45亿元。

而宜华地产虽为上市公司，但其土地主要布局在二三线城市，且融资成本偏高。本身债务问题严重，高融资成本更是雪上加霜。与中铁信托的债权回购条款中，信托计划期满时，宜华地产应收债权回购的年化溢价率为13.3%。

中铁信托在年报中披露，2013年公司异地业务占比继续上升，异地项目管理也给项目组前期尽职调查和后期监控带来了一定难度。为此公司已着手增加风险管理员人员编制，确保所有异地集合项目由风险管理员面签合同并办理抵押登记手续。

“项目发行规模增长与今年问题的出现可以说不无联系，业务扩张的同时项目管理要跟上才行，但这只是一个方面，根本原因还在市场环境。”一位信托公司内部研究员对理财周报记者表示，“目前的信托产品行业出险率排名中，第一位是矿产，第二位就是房地产。”

同时，2013年中铁信托正在加快发展速度。中铁信托高层曾表示，公司主要采取成本优化的战略来吸引项目，从而提升信托规模与市场份额。据了解，中铁信托的项目综合成本仅行业平均成本的70%。