华东掣肘华侨城

苏河湾项目作为华侨城在华东区域最大手笔项目，也是被集团寄予厚望的项目，不过其从拿地到正式销售，其间可谓波折不断。这是华侨城成立以来投资最大的单体项目，也是其第二轮战略布局的重要一步棋，但巨大的资金压力、销售回笼的不可预期，始料未及地拖慢了华侨城规模扩张的步伐。

2010年2月，经过百轮竞价，华侨城最终以70.2亿元夺得上海闸北区苏州河北岸东块1街坊(苏河湾)地块，溢价率49%，楼板价高达5.28万元/平方米，一举创造了当时的全国单价地王。

经过4年多的发展，苏河湾项目一直处在舆论的漩涡中，先是爆出没有施工许可证就进行施工，接着是因拆迁问题导致居民抗议，随后在项目的定位和定价策略上也一直备受争议。近期，苏河湾预售的95套房源项目又以最高29.8万元/平方米的报价吸引众多眼球。

“我不认为29.8万元/平方米的价格是苏河湾的真实价格，这更多地是一种营销手段而已，以苏河湾项目目前所在的位置以及综合周边的环境，不可能卖到这个价格。”上海恒裕投资副总裁顾伟民告诉中国房地产报记者。

易居中国执行总裁丁祖昱告诉中国房地产报记者，仔细查看苏河湾项目过往的成交价格，2014年上半年，华侨城苏河湾住宅的成交均价为105217元/平方米。应该讲卖到这个价格已经很不容易，但比起原先的15万元/平方米报价要差30%，而且这种折让并没有让大家看到热销，上半年住宅售出仅3套。

实际上，苏河湾项目的周边环境，也给该项目带来不少负分。一片是处于旧改中的棚户区，另一片已建成的区域则是目前越来越日落西山的七浦路服装市场等中低端商业配套。周边环境完全与这个项目不相配套。

“平心而论，高区样板房望出去的景观还真不错，但产品不能只靠景观打天下，业主天天看也会厌倦。如果看周边环境的话则与华侨城苏河湾的豪宅身份完全不匹配，试想一下，富豪业主天天进出家门，看到的都是拎马桶的或是背着编织袋的，这是啥心情啊!”丁祖昱感慨。

顾伟民认为，苏河湾项目是华侨城整体战略的一个失误。2010年2月，在各种刺激政策的作用下，全国房地产出现一片繁荣景象，各地地王频出。华侨城在此背景下拍下了该地块，随后房地产市场遭遇最严厉的调控，整体市场急转直下，金融机构收紧贷款，限购限贷政策相继出台，苏河湾项目也因此困住了华侨城。

除了苏河湾项目之外，华侨城在华东还有上海浦江华侨城、西康路989项目，泰州华侨城项目以及去年计划投资百亿的宁波华侨城项目。

“浦江华侨城项目与业主的纠纷不断，诸如漏水、裂缝等工程质量问题频出，让华侨城疲于对付;泰州华侨城则是人气的问题，该项目位于泰州旅游度假区，目前只能算是惨淡经营;相比之下，西康路989项目是华侨城最好的项目。此外，宁波项目则又是在去年房地产市场火爆的时候签下的地块，计划投资百亿元，其发展周期也一定不会短。今年以来，宁波是调控中最受伤的城市之一，相关公开资料显示，宁波的房地产市场跌幅近20%，宁波市场的库存在浙江省是比较高的。”一位熟悉华侨城的开发商高管表示。

回看华侨城2013年的年报，在华侨城2013年营业收入中，华南地区的营业收入达到136亿元，占到整个华侨城营业收入的近五成。实际上，华侨城所谓的华南片区主要是指深圳，而在华侨城重金布局的华东地区，并没有在业绩上给华侨城做多大的贡献。

“这也是华侨城目前比较着急的地方，对于华东市场，这几年在不断投入，但收效甚微，资金掣肘比较严重。”鸿毅资本总裁张义鸿认为。