进入弱周期的中国房地产行业正在转型。

一方面，国内市场日渐饱和，欧美等市场正企稳复苏，越来越多的房地产商把目光投向海外，且积极打造金融版图。

另一方面， 当主要依靠重资产投入的、房地产开发传统方式遭遇宏观经济挑战，地产商们纷纷转向一条“轻资产”的变革之路。

梳理之后发现，原来“轻资产”化之后的房地产公司，依然可以爆发巨大能量。典型的例子是，地产开发商花样年旗下的物业管理平台公司彩生活近期登陆港股市场，其市值一路飙升，一度曾超越其母公司。

房地产企业出海之后怎么玩儿?“轻资产”化之后又面临怎样的挑战?

出海房企筹划金融布局

房企走向海外，拼接出的首先是全新的金融版图。

万达集团董事长王健林在该集团7月16日的半年工作会议上表示，要在今年三季度注册成立万达金融集团，且已在与一些国外金融机构接触，1到2年内，万达在海外金融产业方面就会有大动作。

王健林称这是万达实现新的转型的要求，也是万达打造的新的支柱产业和新的利润增长点。

事实上，万达并不是试水海外金融的第一例。2013年，万科就已携手铁狮门。尽管当时二者是共同开发旧金山的房地产项目，但值得注意的是，铁狮门，除了是世界一流的房地产业开发商、运营商，还是世界一流的基金管理公司。

万科总裁郁亮曾指出，在商业地产、持有物业经营上，万科在向铁狮门学习基金式管理。

热衷于并购的复星，也在今年先后大手笔购买了日本的IDERA资产管理公司以及葡萄牙最大的保险集团。对于复星的这一金融布局，清华大学房地产校友会副秘书长王刚给予了积极的评价。他指出：“在国外，保险公司是重要的长期投资房地产的资金来源，通过这样的手段，可以进行长周期投资。”

地产商出海，为什么热衷搞金融?原因在于，海外多元的融资渠道和低成本融资方式，天然地给中国房企提供了一种金融化手段。

全联房地产商会会长聂梅生介绍，在美国，开发商在股权投资中投10%已属难得，基本靠融资解决，股权部分占40%，债权部分由美国的企业(中资企业也可参与)进行开发贷招投标，最后根据各个银行提出的竞标而定。竞标的情况下，利率只有2.5%。

在这种情形下，不同于中国的地产公司，美国的综合地产开发商全都是轻资产公司。

万科在与铁狮门的合作中，已经享受到融资红利。这个位于旧金山的豪华公寓项目，总投资约为6.2亿美元，其中万科提供1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分均通过债务融资覆盖。

绿地也以另一种方式获得过低成本融资。

2013年，绿地收购美国洛杉矶中心区大都会的项目选择了与亨瑞集团(全球最大的美国移民地产投资商)合作，后者利用夹层融资将当地银行的贷款利率下降到最低。据了解，绿地一期公寓项目的1亿美元债权融资已经完成，预计总的融资额为5亿美元。

据亨瑞集团董事长邹亨瑞介绍，绿地凭借夹层融资，还可向银行获得更低成本的第一顺位贷款。