专家:楼市处在调整期 投资方向需细分

来源:地产中国网 2014-07-28 07:49:00

中国房地产报记者 李文姹 北京报道

“警惕房地产行业的风险,不在于房价跌多少,而是看房地产投资增速下降多少。今年上半年全国房地产开发投资增速为14.1%,这个数字降到10%左右也是安全区间,如果短期出现大幅回落,甚至负数就会引起风险。” 国家信息中心经济预测部主任祝宝良在接受中国房地产报记者采访时说。“房地产行业的调整速度不宜过快,速度要慢下来。国家是否出台调控政策,要观察房地产形势变化,预防暴涨暴跌。”

中国房地产报:上半年数据显示,房地产投资增速在下滑,房地产行业是否进入了下行通道?

祝宝良:目前中国房屋真正的空置率数据还很不健全,我们只能根据国外房地产发展周期来类比中国的房地产市场。从美国房地产发展历史来看,房价持续上涨16年~17年就会进入长达四五年的调整期。我国从1998年房改到现在,正好是经历了接近16年的上涨周期。经过长时间的高速增长,购房需求在逐渐下降,所以我认为现在正处调整周期。

我们曾做过一些分析,去年销售面积是13亿平方米,跟人口密切相关的刚性需求占60%,跟收入有关系的改善性需求占20%~30%,投资性需求占15%左右。在这几年限购政策影响下,投资性需求已经很少。今年上半年商品房销售面积是4.8亿平方米,同比下降6%,以这个数字来看,改善性需求并没有大幅减少,所以说,目前的楼市正在经历调整但远未到有些人所说的“崩盘”边缘。

中国房地产报:房地产投资进一步下行,会对宏观经济造成什么影响?

祝宝良:房地产业的不景气已经影响了宏观经济的增速,但需要说的是,中国的宏观经济已没有必要保持高速增长,增长的质量才是关键。数据显示,今年开始第三产业产值超过第二产业,产业结构正在逐步转型。之所以有这种调整,是因为房地产行业已经过了高速增长期,住房改善到一定程度,住房需求肯定就慢下来了。

在我看来,今年下半年房地产投资增速会进一步下降,基础设施、保障性住房投资会进一步增加。如果房地产投资增速降到10%左右,这期间保障房的投资增速会加快,发挥托底作用。

中国房地产报:房地产投资增速下滑会引起哪些风险?

祝宝良:1~6月份,房地产开发企业房屋在建面积还有61亿平方米,房地产投资增速降到负数的可能性不大,至少今年下半年没问题。从房屋新开工面积来说,上半年房屋新开工面积8亿平方米,下降16.4%,按照这个速度,一年半以后,新开工面积和在建面积将持平,甚至新开工面积少于在建面积。房地产市场关系产能过剩产业的发展,也影响影子银行和地方债务的安全,一旦出现资金链条断裂,将对金融稳定运行产生不利影响,并引起相关产业衰退,加大经济下行压力,财政收支矛盾也会加大。

中国房地产报:从区域来看,今年上半年中西部商品房销售增速高于东部地区,尤其中部发展势头更为抢眼。中部地区是否会成为下一个热点区域?

祝宝良:这和国家的区域政策密切相关,现在很多产业都在向中西部转移。东部个别城市的房价处于高位,消费者买不起房,也迫使一些产业往外转移。根据转移的梯度效应,首先受益的自然是中部地区。加之城市群的聚集效应以及中原经济带的利好,河南、安徽、湖南、湖北等省份发展优势明显,外界看好其经济增长潜力。有发展眼光的房企应该早就布局这类二三线城市了。

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警惕房地产行业的风险,不在于房价跌多少,而是看房地产投资增速下降多少。今年上半年全国房地产开发投资增速为14.1%,这个数字降到10%左右也是安全区间,如果短期出现大幅回落,甚至负数就会引起风险。”
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