文化旅游是出路?

“2014年，公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积约为96万平方米，计划可售面积约为159万平方米。”华侨城的年报中如此描述。从华侨城最近公布的公告中可以得出结果，华侨城计划大力发展旅游文化领域。

“公司正处于建设期的顺德项目将综合欢乐谷、欢乐海岸、东部华侨城等景区的特点，未来有望成为公司综合旅游产品的代表。公司旗下全资子公司重庆华侨城实业发展有限公司在重庆市工商行政管理局办理完成工商注册登记，取得营业执照。旨在拓展文化旅游综合项目。”华侨城相关人士表示。

根据此前公告，华侨城6月6日耗资51.22亿元竞得位于重庆北部新区礼嘉组团6宗国有建设用地使用权，地块总占地面积112.98万平方米，总建筑面积215.1万平方米，拟打造成集文化旅游、娱乐体验、生态休闲、主题商业、人文社区等多种业态于一体的大型文化旅游综合项目。

华侨城相关人士表示，华侨城研发中心对于各类产品的研究比较深入，比如城市综合体，华润模式是滚动开发模式，一期建设持有物业，通过稳定的高额租金回笼资金并用于二期开发建设，二期通过价值提升的可售物业快速回笼资金并拥有持续的持有物业的租金回报。模式优点是盈利空间大，利润率高，但同时对开发商商业运营能力、资本运作能力有较高要求;模式不足的地方在于其前期投资成本大，资本回笼相对较长。

上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩表示，文化旅游地产本身的开发周期就比较长，其思路也不能是房地产的开发思路。很多房企并不是真正在做旅游文化地产，而是借旅游名义做房地产，也有一些房企想做好，却在很多方面被误导了。我认为华侨城是当前在这个领域研究比较深入的企业。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉也认为，在开发旅游地产过程中，多数开发商看重的是短期回报，并非旅游地产带来的长期利润。在这种发展思维下，形成了圈地卖房的粗放式发展态势。

“旅游+地产”的模式不断复制，导致华侨城资产负债率不断攀升，而新的产业形态短期内又难见投资回报，使得华侨城净利润直线下滑，资产负债率也一直居高不下。

事实上，在苏河湾项目的开发过程中，华侨城就遭遇过严重的资金瓶颈，该项目的推进也落后于华侨城最初的规划。不过，在此前流动性宽松的背景下，华侨城拥有相当多的融资手段——可以从银行获得贷款，亦可以从大股东处获得委托贷款，同时，还可以发行中期票据、短期债券。另外，华侨城在香港还有现成的融资平台华侨城(亚洲)。

“这些融资手段当前是解决资金瓶颈的资源，但是如果整个市场的流动性都有可能进一步收缩，甚至到相当紧张的地步，这些融资手段是否还能解决问题?这其中有很大的不确定性。作为投资来讲，我们并不希望赌博。”长期跟踪华侨城的某私募基金经理向记者表示。

“现在，华侨城旅游已成功打造出一个以文化旅游业务为核心、旅游地产等关联产业为辅助的产业链条。如果这个产业链打通，那么华侨城后续的发展是可期的。”张义鸿认为。