建筑面积计算新规开始执行 “赠送面积”没了

来源:地产中国网 2014-07-25 11:27:00

内阳台也要全部计入建筑面积,未来部分“N+1”设计将受影响

“送露台”、“送飘窗”、“送地下室”……曾经,开发商惯用的吸客筹码可能会越来越少。住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》(下称《规范》),已于今年7月1日起正式实施。根据新版《规范》,开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间,将不能再以全赠送的形式出现。

原部分赠送空间纳入建筑面积为吸引购房者,国内不少房企在近几年热打“赠送牌”,送飘窗、送露台、送地下室等成为一种常态。而随着住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》的出台,房企再想打“赠送牌”就难了。

根据《规范》,窗台与室内楼地面高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。但按照2005版《规范》,飘窗是不算面积的,这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。

大家熟悉的奇偶层阳台,也受到了限制。按照新《规范》要求,在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里,建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。

而流行的“买别墅送地下室”,今后在全国多个城市也可能行不通了。按照新版《规范》,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2 .2米以下的,应计算二分之一面积。此外,建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层,结构层在2 .2米以下,也要算二分之一面积。还有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构净高在2 .1米及以上的,应计算全面积;结构净高在2 .1米以下的,应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的旧规范。

大部分业内专家认为,新版《规范》更细化、更具体,也更严格。对飘窗、露台、阳台、设备管道夹层、采光井等给出了新的定义,并做出更严格的界定。在以后的户型审批中,房企想再以赠送面积做筹码吸引购房者很难再行通了。“偷面积就像在夹缝中求生存,而如今这个夹缝已经越来越窄,受到的约束越来约多了,想钻空会越来越难。”据多家设计师透露,由于全国多个城市在近几年已出台了地方性的面积计算新规范,从某种意义上而言,对面积的计算方面更为详细,此次全国新规对多个城市的影响不尽相同。

广州N +1户型或受影响最大其实,广州已在2011年出台了《广州市规划管理建筑面积计算办法》,要求从2011年6月1日起正式实施。合富房地产经济研究院龙斌认为,相对其他城市,此前广州对赠送面积的限制已十分严格,新规对广州楼市影响没有其他城市那么大。

2014版新规对其他城市可能影响较大的飘窗,在广州的影响较小。根据广州2011版规范,飘窗突出外墙结构边线小于或者等与0 .5米且高度小于2.2米的不计算面积,超出上述规定的,按照其水平投影面积计算建筑面积。而新《规范》和广州2011版相似,仅是高度从2.2米调低为2.1米。

相对而言,对地下空间的影响相对较大一些。按照新版《规范》,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层在2.2米 以上的计全面积,结构层高在2.2米以下的,应计算1/2面积。而广州2011版规范并没对地下空间进行明确规定,仅规定“架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层层高小于2.2米的,不计算建筑面积,层高大于或者等于2.2米的才计算面积。”对广州影响最大的可能算是N +1户型了。在广州版规范中,对内阳台并没有明确的规定,只是简单的提一句“居住建筑的阳台、入户花园、非居住建筑的阳台等,按照其水平投影面积计算建筑面积。”或许正因为没有对内阳台进行明确的规定,近两年,为了营造更多的使用空间,开发商在户型审批中,往往设计出较大面积的内阳台,在销售时将此阳台空间分隔成房间,以创新N +1户型的高使用率来吸引购房者。

但2014新《规范》却有了明确的规定:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积。这意味着,开发商惯用的半赠送的内阳台将要全部列为建筑面积了。

中原地产项目部总经理黄韬表示,由于新规越来越严格,“偷面积”会变得越来越困难,N +1户型会逐渐减少。

据记者了解,目前广州在售的相当一部分住宅产品中,仍有打“赠送牌”,但这些产品审批基本上都在新版《规范》前通过,所以不受新政影响。至于新《规范》执行后的这20多天内,鲜有开发商报批新项目,所以尚不清楚是否按新规执行。记者向广州规划部门核实情况,对方截止到记者发稿时仍没有回复。

购房成本未必增加赠送面积减少,这意味着户型的建筑面积将会增加,会不会增加市民的购房成本?

一般而言,总房款是按建筑面积来计算的。例如,原本一套建筑面积90平方米的单位,设有奇偶层露台、内凹阳台和飘窗,开发商赠送面积为10平方米,如果按新规范来操作,签合同的户型建筑面积就不是旧规的90平方米了,而要按100平方米来算总价。

正因为建筑面积有所增加,很多准备购房的人担心未来购房成本会增加。家住海珠区的网友发帖称:“原先90平方米的房子,变成了100平方米,等于消费者要多出10%的钱,以后买楼只怕会越来越贵了。”针对网友担心的新规会使买房成本增加的问题,多数专家认为,这种可能性较小。黄韬认为,房价是由市场决定的,不会因为赠送面积减少而产生较大的改变。“如果有赠送面积,开发商可以借机调高一点价格;如果不能赠送面积,在市场不好的情况下,开发商极有可能会调低价格。”黄韬解释,所谓的赠送面积,发展商已将赠送算入房价内,一言以蔽之,羊毛出在羊身上,有赠送面积时,开发商的定价会稍微高一些。

合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江也持此观点,“赠送面积当然不可能白送,房企可能会把赠送面积分摊后再折算单价,这意味着有赠送面积的楼盘售价可能会比同品质没有赠送面积的要高一些。”开发商向公共空间要面积变难值得关注的是,原先赠送面积的部分极少纳入商品房买卖合同,往往以补充协议形式出现在合同附件的也甚少。有评论认为,新规范确定了购房面积,杜绝了赠送面积存在的隐患。

对于这个说法,合富房地产经济研究院院长龙斌表示:“其实赠送面积的隐患很小,目前市场发育比较成熟、竞争比较激烈,很多信息都是公开透明的,从户型图上看,很多都标明了哪些是赠送面积,消费者维权的途径也很多,开发商很少能在这方面欺骗消费者。”也有业内人士指出,楼盘本身的地块数据指标是一定的,规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的,赠送面积的“偷”实则是偷偷改变容积率,意味着开发商向公共空间要面积,多数赠送面积多的楼盘,容积率比实际要高很多,且在实际体验中就能明显感觉到居住密集度非常高。

全国2014版新规与广州2011版规范的部分差异关于地下室2014版:地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层在2.2米以上的计全面积,结构层高在2 .2米以下的,应计算1/2面积。

2011版:没对地下空间进行明确规定,仅规定“架空层、避难层、结构转换层、设备管理夹层层高小于2.2米的,不计算建筑面积,层高大于或者等于2.2米的才计算面积。”关于阳台2014版:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积。

2011版:居住建筑的阳台、入户花园、非居住建筑的阳台等,按照其水平投影面积计算建筑面积。

关于飘窗2014版:窗台与室内地面高差在0 .45米以下且结构净高在2 .10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

2011版:飘窗突出外墙结构边线小于或者等于0 .5米且高度小于2 .2米的不计算面积,超出上述规定的,按照其水平投影面积计算建筑面积。

业界观点从安全和政府收益的角度来看,新规范的积极作用是不可否认的。加盖阁楼,改造阳台,这的确增加了居住空间,但也增加了建筑重量,容易造成安全问题。此外,把赠送部分纳入建筑面积,对增加地方政府的土地收益有一定的帮助。

———合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江

在我看来,在保障建筑安全质量,格局规范的条件下赠送面积,对购房者是有利的,如果严格地约束这种做法,就会让购房者的好处落空。所以,新规范制定的初衷值得商榷。- -合富房地产经济研究院龙斌

此次新规范的制定者们有闭门造车之嫌,应该召集各方专家,进行集体商议。

———寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同

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