高品质改善需求仍旺盛

从克而瑞近期发布的上海上半年楼市数据显示，成交面积前5名楼盘均为刚需项目，而成交金额前5名的则均为改善型项目。花木绿城·锦绣兰庭、绿城·上海御园、新江湾中凯城市之光、绿地海域笙晖等市区楼盘的抢眼表现，表明置业者对于高品质楼盘的改善需求潜力非常大。

但在10万元/平方米以上的顶级豪宅成交前十位来看，其市场分化表现在加剧，除3个项目成交表现尚佳外，其余成交套数均不超过3套。总体来看，顶级豪宅还未出现真正的领军项目。

“超低价的楼盘没能出现在榜单前列，取而代之的是高品质的紧凑刚需产品和舒适改善产品。表明楼市已经进入品质致上、户型精品化、细分化状态。”克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示。

事实上，从笔者上周末走访的宝山、闵行区内高端新品项目的售楼处注意到，现场来访客流数量确实相当可观，但当下实际有意向的置业者并不多。笔者随机采访了一位来访者徐女士，询问其购房意向，她表示，现在多以看房为主，实际购买意愿并不强。有些楼盘由于地块的楼板价偏高了，感觉项目的性价比并不突出，而有些楼盘从整体区域看，价格还有下行的空间，加之目前楼市在一轮轮的限购过程中，已经压制了投资、投机的置业者，接下来应该将关注点聚焦到自住需求的年轻一代上了，所以个人认为楼市应该很快有新的政策动向，房价还有议价的空间，现在这个阶段先来多了解项目本身品质、户型等情况。

城镇化语境下房地产仍值得期待

置业者的理性不无道理，但从置业者的口中也能感受到他们或将楼市的短期调整后，再次入市的积极性。的确，若从远期来看，上海作为长三角的龙头，还有较大的成长和上升空间。全国政协常委、上海市政协副主席周汉民就在“中国改革论坛2014”上指出，上海的未来发展，一定要以全球化进程为导向，在长江中下游以及整个长江中心城市中担当起龙头城市的重任，这是由中国的城镇化和大城市群主导的城市化浪潮所决定的。

今年5月6日,上海新一轮总体规划编制启动，上海市城市规划设计研究院副总工詹运洲就表示，上海要做有影响力的全球城市，新一轮特大城市发展趋势将强调人本化、生态化和区域一体化，把城市群的协同均衡发展作为整个城市发展的平台。用产业结构调整来引导人口结构的优化，进一步加大对新城和新市镇的投入力度，突出复合社区发展理念。完善其公共服务设施，发挥产城融合对人口的吸引作用。

未来上海城市的定位或将是由南洋理工大学社会科学院刘宏提出的“网络上海”，网络的意义不仅仅是经济关系，还有很重要的是人才吸引，不仅仅是聚集全国的人才，而是聚集亚洲的人才，在这个聚拢的过程中，将对周边的区域、周边的国家既有辐射作用，也有联动的效应。由此可见，在上海新一轮规划中，城市影响辐射规模将进一步扩大，人口的导入不仅在量上进一步扩张，在质上也将有所提升，而一旦有了人口聚集的吸引力，楼市也必将存在一定规模的需求市场，上海的房产市场依旧令人期待。