■分析

热销是个案，还是市场回暖？

上周末几个中高端改善型项目逆市热销，给低迷已久的北京楼市增添了一些暖意。大家现在最为关心的是，这一轮的热销究竟是个案，还是市场已经开始回暖？

改善市场出现回暖信号

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，在政策限制陆续放松的背景下，北京的中高端市场有所转暖。

“这些楼盘的热销应该不是个例，”陈云峰透露，目前，北京区域内的改善型需求和刚需一样是很真实的。只不过前一段时间由于限购限贷政策和市场走低带来的观望情绪把有这种需求的消费潜力给抑制住了。“据我们统计，上周整个北京市场的环比销售量提高了25%，但是主要以改善盘为主。”他向记者表示，“虽然目前刚需市场的走势还没有明显转暖趋向，但是中高端项目的热销或许可以被看做是改善市场回暖的信号。”

亚豪机构市场总监郭毅认为，相对来说，改善型项目受自住型商品房分流的影响较小。与此同时，当前在售的一些老牌中高端项目因其完善的周边配套以及优越的地理位置，稀缺性越发凸显。

刚需市场走势仍不明朗

7月以来，房企的推盘量相比前两个月有所下降。记者注意到，北京7月推出的几个普通住宅项目，均以低于2万元的低价入市，其中首开熙悦山开盘价1.9万元/平米起，较6月初的均价2.1万元有所下降。而首开国风美仑新一期产品入市价为1.65万元/平米，也要略低于其预期价格。而位于马驹桥区域的珠江四季悦城在上周入市，均价1.4万元左右，相比前几期产品价格没有什么波动。

“我们的项目此次开盘推出了100多套房源，去化率在八成左右。”珠江四季悦城项目负责人在接受记者采访时表示。“就我们开发商自己的角度来看，前段时间市场虽然不好，但是价格并没有大幅度下降，所谓的价格下跌也只是个别楼盘的炒作行为，我们对于刚需市场依然很看好。”

“改善型市场的回暖并不能代表整个市场，”针对改善型项目的热销是否能带动市场整体回暖，郭毅分析认为，“受自住房影响较大的刚需楼盘目前观望情绪依然严重，所以市场前景并不明朗。”事实上，在信贷政策持续收紧和大量自住房项目入市的双重压力下，不少刚需项目为实现销量都暂停了大规模放量，转而开始以平价或低价策略刺激刚需客群，加速资金回笼。