非参与型产品或抢先亮相
关于“以房养老”产品的设计方案，幸福人寿监事会主席孟晓苏在7月初时表示，首批保险产品是非参与型产品，即保险公司不参与房屋的增值分享。老人把住房抵押给保险公司后，会聘请专业的评估公司给出一个估价，无论房价怎么波动，就是按照既定的估值，定期向老年人支付养老年金直至身故。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
目前还没有具体细则之前，可以供我们参考的，只有国外的先例。从美国公开数据来看，2012年反向抵押贷款财产评估价值的均值为25.2万美元，平均借款本金的评估上限为15.8万美元，折价率在60%多。如果按照2012年单笔贷款余额13.2万美元计算，实际相对于房产评估价值的折价率在50%。
平安证券研报里称，在不考虑未来房价风险的情况下，如果三、四线城市单处房产价格评估值在40万元，那么利用房产进行反向融资的额度将在20万元左右。如果借款人未来生存年限是20年，每月实际收入不足1000元。显然这种“以房养老”模式与现在的住房抵押融资相比优势不大。
此次试点的四个城市，应该房价都远不止40万元，也就是说老人可以获得贷款相对高一些，可问题是房屋估值究竟如何计算，以房足以养老吗？仍需要产品落地后慢慢探讨。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产
