企业信用记录或成融资关键
虽然个人海外投资金额远超房企,但房企的投资金额也在不断增加。据统计,2013年,中资企业(以房地产商为主)海外投资额为150亿美元;而今年上半年,总披露的金额已经达到了370亿美元,总成交金额为120亿美元。
随着出海房企及金额的不断增多,风险也再度被提及。任志强直言:“企出海遇到的最大的风险是法律风险,尽管国外的资本市场、法律市场都比较成熟,但首先要考虑的还是法律上的风险,不是市场风险”
而在亨瑞集团总裁邹亨瑞看来,除了法律法规、缺少美国式的管理模式和经验及政策等挑战之外,如何实现低成本融资也是房企遭遇到的问题。“无论国内国外房地产的开发,核心点和盈利点就是如何利用金融杠杆,从而获得相对低成本的融资。美国金融地产开发的渠道很广泛,但对大陆开发商而言选择很少。最主要的是,大陆开发商虽然在国内发展得非常好,但到美国没有信誉记录,很难获得美国金融机构的贷款,很难获得合理的低成本的贷款。”
据工商银行投资银行部副总经理张都兴介绍,通过银行贷款或者发债等方式进行债务融资,仍是目前中国房企海外地产投资的主要方式。2013年,万科与美国地产公司铁狮门共同投资旧金山的一个豪华公寓项目,总投资约为6.2亿美元,其中万科提供1.75亿美元,铁狮门提供7500万美元,其余部分均通过债务融资来完成。
另外一种常见的方式为内保外贷,其操作方式为:在预先获准的对外担保额度内,境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保,境内公司反担保境内银行,最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。
尽管融资尚有难度,但并未阻挡房企出海热情,就此,聂梅生认为:“一是国内房地产市场处于下行周期;二是前段时间,由于前段时间人民币实行宽松政策,大家担心贬值,因此将人民币投资出去;三是中国千亿房地产企业已经受到成长的困惑,目前的情况下,靠规模扩张将出现阻力,压力比较大,因此房企会集体出海,海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内,这也促使更多中国房企出海。”
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