【地产中国网•原创报道】“随着国外资本对美国房地产市场投资的增加，其交易指数在增加，空置率也在下降，“抄底”美国房地产的时机之错过了。”近日，在博鳌•21世纪房地产论坛上，全联房地产商会会长聂梅生表示。

但这并未阻挡房企海外投资的热情。据聂梅生介绍，2014年中国房企首季海外投资近千亿人民币，已超过去年全年投资额，预计2014年中国跨境房地产投资的总量或将超300亿美元（约合1860亿元人民币）。

那么，无论是个人海外置业，还是房企出海大潮，是否与当前国内楼市调整周期有关？

个人海外置业投资盖过房企

“今年上半年房地产销售金额3.1万亿，同比去年减少2000亿，可能是流向了境外。”华远地产董事长任志强向地产中国网称：“但是，在这两千亿中，房企的投资金额要比个人还少。”。

国新容德移民董事长陆鹤壬则认为，“从目前的情况来看，个人投资金额所占比例要比房企大。我们现在这部分的客户比较多。现在中国的中等收入人群除把资金投向了国内楼市外，没有更好的理财方式。那么，在中国房地产市场不景气的时候，他们反而想把钱投向海外楼市。”

陆鹤壬介绍说，很多老板也都以个人名义在海外投资。“个人投资的灵活性更大，遇到单价比较便宜的一些投资性房产，可以拆分买卖。比如，把7万美金的房子卖出去很容易，但是要把一座体量巨大的写字楼卖出去则不容易。”

然而在业内人看来，随着欧洲和美国经济的不断复苏，抄底美国和欧洲楼市的最好机会已然过去。美国联邦住房金融署（FHFA）数据显示，5月美国房价指数环比增长0.4%。而美国全国住宅建筑商协会近日发布的数据显示，7月份美国住宅建筑商信心指数为53，创半年来新高。

“实际上，像加州的一些富人区、纽约曼哈顿等，这些地区的房价丝毫没有受到金融危机的影响，这些地区的房价都没有降。在经济开始复苏的前提下，我建议客户投资美国二三线城市，比如德州、休士顿、奥兰多等。它们在2006年的时候，受金融危机影响比较大，房价可能跌了60%，现在，这些地区的房价已开始缓慢复苏，处于上涨期的底部，风险也较低。”陆鹤壬表示。

企业信用记录或成融资关键

虽然个人海外投资金额远超房企，但房企的投资金额也在不断增加。据统计，2013年，中资企业(以房地产商为主)海外投资额为150亿美元；而今年上半年，总披露的金额已经达到了370亿美元，总成交金额为120亿美元。

随着出海房企及金额的不断增多，风险也再度被提及。任志强直言：“企出海遇到的最大的风险是法律风险，尽管国外的资本市场、法律市场都比较成熟，但首先要考虑的还是法律上的风险，不是市场风险”

而在亨瑞集团总裁邹亨瑞看来，除了法律法规、缺少美国式的管理模式和经验及政策等挑战之外，如何实现低成本融资也是房企遭遇到的问题。“无论国内国外房地产的开发，核心点和盈利点就是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。美国金融地产开发的渠道很广泛，但对大陆开发商而言选择很少。最主要的是，大陆开发商虽然在国内发展得非常好，但到美国没有信誉记录，很难获得美国金融机构的贷款，很难获得合理的低成本的贷款。”

据工商银行投资银行部副总经理张都兴介绍，通过银行贷款或者发债等方式进行债务融资，仍是目前中国房企海外地产投资的主要方式。2013年，万科与美国地产公司铁狮门共同投资旧金山的一个豪华公寓项目，总投资约为6.2亿美元，其中万科提供1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分均通过债务融资来完成。

另外一种常见的方式为内保外贷，其操作方式为：在预先获准的对外担保额度内，境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。

尽管融资尚有难度，但并未阻挡房企出海热情，就此，聂梅生认为：“一是国内房地产市场处于下行周期；二是前段时间，由于前段时间人民币实行宽松政策，大家担心贬值，因此将人民币投资出去；三是中国千亿房地产企业已经受到成长的困惑，目前的情况下，靠规模扩张将出现阻力，压力比较大，因此房企会集体出海，海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，这也促使更多中国房企出海。”