被调控所限的开发商正在不断寻找新的利润增长点，一些政府项目成为近期开发商深度投资的热点。

方兴地产（下称“方兴”）公司执行董事、首席执行官李从瑞在最近的一次南京活动上透露，该公司成功锁定南京江宁区上坊地区中心城改造的项目，项目总建筑体量高达380万平方米。

此前，佳兆业集团总裁金志刚坦言，尽管旧改项目前期投入资金大、时间长，但旧城改造地段升值、政策等因素，相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率是最高的。只要中国经济不走下坡路，预计下个10年国内旧城改造市场将呈现爆发式增长。

方兴在南京参与旧城改造是从2014年年初开始传出来的。

江宁区是南京的重要交通物流枢纽和空港枢纽，方兴这次合作的江宁上坊片区隶属于江宁东山副城，是南京8个功能分区之一。

根据规划，5~8年内上坊片区将基本完成3.92平方公里核心区建设，着力打造成为东山副城城市现代化形象的样板区、标志区。

李从瑞当时表示：“此番方兴将凭借丰富的地产开发经验，将上坊项目打造成智慧品质新城、国际生活社区。”

据悉，截至目前，方兴已进驻了包括上海、苏州、南京、杭州等在内的四个长三角经济圈城市，完成了五星级酒店、商业购物中心及城市综合体等多业态的战略布局。去年年初，方兴在南京收购了一个超级综合体项目。

早在2010年，方兴就曾经涉足过旧城改造项目。当年12月23日,合肥市与融科置地、方兴等全国知名房企签署了10个旧改项目合作协议，总共预计投资233亿元。其中，方兴投资了40亿元给其中的姜万郢项目。

“在旧城改造过程中，对项目的选择还是很重要的，政府对这类项目的规划，和手中资源的整合才能带来更大的效益。”一位参与过旧改的开发商告诉记者，他们做过多个旧城改造的项目，更倾向于和二三线的地方政府合作，这类政府一般更为公开透明一些。

上述人士称，这类旧城改造的项目，难度较大，也要涉及到后期的招商引资，比如要做一个轻纺城的项目，除了想办法引进国内较好的轻纺城品牌，还要负责具体子品牌的招商，但如果做得好，利润也十分丰厚。

可以看出，方兴在“旧改”领域投入的决心。7月11日，方兴宣布，截至2014年6月30日的六个月，公司累计取得物业签约销售额64.58亿元，累计签约销售建筑面积25.6万平方米，较2013年分别同比下滑12%和2.4%。

今年2月底，方兴管理层在业绩会上曾宣布，预期设定的销售增长目标为30%，即2014年预计取得合同销售收入200亿元左右。

从目前来看，涉足旧城改造的典型企业主要分为这样三类：首先是有丰富旧城改造经验的民企，以佳兆业为代表；其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企，比如华润、招商地产等；三是具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基。方兴属于其中的第二类。

不过，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。

佳兆业是在旧城改造方面最有经验的开发商之一，是拥有最多旧城改造项目的企业，总面积超过1000万平方米。其在深圳、珠海的多个城市广场都属于旧城改造项目。

尽管毛利颇高，但因牵涉面甚广、改造难度较大且资金沉淀时间相对较长，敢于接手旧城改造的房企并不多。

从房地产行情不明朗、多个开发商回归一二线城市的情况来看，许多核心地段资源都十分紧张。“一二线城市的旧城改造在未来会掀起一个小高潮，主要是成为新的综合体，二三线的以做专业类商业综合体为主，对开发商来说，（旧城改造）考量的不仅仅是招商能力。”一位业内人士称，这也是许多开发商想进入但一直没有能力涉及的原因。

浙江的一家开发商曾以多个旧城改造项目而出名，不过在去年年底被媒体曝出资金链一度成问题。此前，佳兆业也一度被外界诟病资金链紧张。（来源：第一财经日报）