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原标题：房地产走到转型路口 楼市渐渐回归理性

截至目前，全国部分城市或明或暗放松了限购。地方政府的救市冲动始终存在，而国家对于房地产市场采取分类调控的方针，并无大的动作。那么，当前房地产市场处于什么样的状态？未来走势如何？日前，在世界华人不动产学会2014年年会上，专家学者就相关问题展开论述，本报撷取其中精华，以飨读者。

——编 者

房子的投资属性要降低

近10年来，房地产业在快速、大规模增长的过程中，积累了不少问题。例如，建筑业出现严重的产能过剩，尤其是三、四线城市，普遍供大于求；房地产投资品的属性受到社会广泛追捧，而对房地产的居住属性重视不够；地方政府过度依赖土地财政及房地产开发流转环节的税收，而房地产保有环节税收微乎其微。

当前，中国经济正处于转型升级的关键时期，而房地产业已走到十字路口。面对上述问题，房地产业亟须转型升级。

在房地产业的行业结构上，要从以开发为主逐步转向服务为主，伴随着市场集中度的进一步提高，迫使大量房地产企业从开发商转向服务商。近10年来，房地产开发投资的高速增长，出现了房地产大规模开发的格局。与此同时，房地产服务业发展严重不足，具有巨大的发展潜力和空间。

在房地产市场体系建设上，要从主要关注增量市场转向增量市场和存量市场并重，在保持一定水平增量开发的同时，必须采取措施切实盘活存量。

对于增量房地产市场，应十分注重房地产开发的绿色、节能、品质提升和精细化。对于存量房地产市场，要推动不动产登记工作，注重房地产资产的运营和管理，提高房地产使用效率。

在房地产功能和投资理念上，既要充分发挥房地产的使用价值，又要促使物理上不能流动的房地产实体转变为经济上可以流动的房地产证券。

?长期以来，由于缺乏优质的金融产品和投资工具，以及国民“有土斯有财”的观念，房地产成为居民的主要投资品。在今后，必须大力培植房地产债券、房地产信托等金融工具，不断完善房地产金融体系，使人们的投资行为由过度追逐房地产实体转变为投资房地产证券，从而降低对实体房地产的投资需求。

在空间上，要破除房地产市场城乡分割的格局，逐步建立城乡统一的房地产市场。随着国家新型城镇化规划的实施，城乡统一的建设用地市场的构建和不动产登记制度的完善，农村房地产将逐步具备公开交易的条件，农村房地产的使用价值和财产价值将逐步显现。这将使农民的经济地位得以提升，并对城市房价产生平抑作用。

在市场与政府的关系上，要让市场扮演重要角色，政府尽量减少不当干预。尊重市场规律，使房地产市场在房地产资源配置中起决定性作用。以财税体制改革为突破口，使地方政府收入更多来自于增值税、消费税、资源税、环境税和房地产税等税种，降低对土地财政和房地产开发流转环节税收的依赖，也为政府更好地提供住房保障和完善公共配套及服务建立稳定的财源。