据《时代周报》，7月15日，新城发展控股有限公司（以下简称“新城控股”，01030.HK）发布公告称，公司及子公司担保人就发行本金总额为3.5亿美元的票据与初始买方签订购买协议，票据发售价将为票据本金额的99.046%，年利率为10.25%。该票据到期时间为2019年7月21日。

根据新城控股发布的公告显示，此次票据发行扣除承销折扣及佣金以及其他估计开支后，票据发行的估计所得款项净额将达到约3.416亿美元。

此前7月14日，标普对新城控股该笔美元票据授予“B+”的长期债务评级和“cnBB”的大中华区信用体系长期评级。标普方面给出的最终评估认为，新城控股的业务状况为“一般”，财务风险为“很大”。

标普主分析师李俊文指出，“B+”的债务评级较新城控股的长期企业信用评级低一个子级，这说明，一旦出现违约，相较于内地债权人，海外债券持有人处于实质性不利地位。此外，新城控股的现金流和财务杠杆比率明年可能将疲弱。

时代周报记者翻阅年报发现，2013年新城控股融资成本大幅攀升，银行借贷112亿元，吞噬了其利润。近几年，新城控股的净利润率一直维持在较低的水平，2013年仅8.27%，远低于行业平均12%的水平。

针对标普的风险评价，新城控股向时代周报记者解释，“我们对负债率的管理始终是致力于将其保持在合理、可控的水平，并通过不断改善债务结构，加强补充资金的流动性，最终有效控制集团的风险。”

成本上升，效益下降

虽然，新城控股每年的收益都在增长，但是其效益却在不断下降。

杭州一位资深会计师在分析了新城控股2012、2013年年报后告诉时代周报记者，从财务情况看，集团总资产达到471.98亿元，年递增15.56%。其中，库存货币资金82.97亿元，比上年增38.28%。现金流当年余额是74.117亿元，有足够现金流满足日常需要。从经营情况看，集团总收入达207.71亿元(其中物业,物业管理及租金收入同比增长)，比上年175.17亿元增长了18.6%，税前利润为32.36亿元，比上年的28.18亿元增长了23.2%,年度利润达到17.17亿元，比上年15.85亿元增长了8.3%。

但是，反映企业效益的每股收益有所下降。“2013年每股收益为0.17元/股，相比上年0.21元/股有所下降。说明企业虽每年在扩张，收入增加，但效益有所下降。”该人士指出，这与企业融资成本高、行政费用中的用工成本激增相关联。

可如果从房地产企业横向比较来说，新城控股现今的财务状况并不算太糟糕。

根据新城控股方面向时代周报记者披露的数据显示，2013年底，该公司净负债率为52.8%。同时，时代周报记者计算得出，该公司资产负债率为77.5%，比上年79.45%下降1.95个百分点。而中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的《2014中国房地产年鉴》中的2013年房地产上市公司资产负债率均值为79.67%。

但是，标准普尔仍然在今年2月对新城控股的财务风险定义为“很大”，标普的理由是，新城控股2014年收入确认或将与2013年持平；因公司业务扩张的需要，2014-2015年借款将每年上升10%-30%；同时，未来6-12个月，现金流来源将超过现金流使用至少20%。

“我们预计该公司的财务比率比2013年会有一些趋弱，但相比较于可比规模的房地产商，新城控股的财务管理相对比较具有纪律性。”标准普尔企业评级副董事李春燕向时代周报记者进一步说明。

财务问题一直难以回避

新城控股的财务问题却一直广为人关注，这或许与其“为人诟病”的财务历史有关。

“财务问题一直是新城控股无法回避的难题，该公司在财务风险控制方面能力还需加强，资金周转、日常管理、主业销售等方面能力提升值得投资者重点关注。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞向时代周报记者指出。

纵观新城控股上市以来，其因快速扩张导致的融资成本过高的问题一直存在。

早在其2012年上市之前，就有媒体披露：“过去几年，新城集团扩张速度很快，融资压力很大。由于监管部门几乎关闭了资本市场再融资的闸门，新城集团的子公司—新城B股在过去几年中采取了以股权质押进行信托融资的方式以实现公司规模的扩张。”

数据显示，2009年以来，新城控股信托与银行的平均融资成本在13%以上。2009年和2010年银行及信托的利息支出共7.83亿元，而2011年的利息支出高达10.26亿元。

2012年上市之后，由于信托的减少以及通过上市融到了资金，新城控股2012年的净负债率下降至57.1%，但当时的债务仍以短期债务为主，短期债务占比为53.2%，两年以上的债务占比18.8%。

也正是从2012年底开始，新城控股在当年11月首次公开发售募得20.56亿港元。并在短短两个月后，于2013年1月再次发行5年期2亿美元10.25%的优先票据，其通过发债改善公司债务结构的意图十分明显。

新城控股董事长王振华曾对公司债务问题发表看法，他称，“全国做房地产信托的房企，新城控股是最早的之一，公司2002年就开始利用这种金融杠杆原理去运营企业，到2011年信托规模做到了40多亿元。”

他认为，海外融资平台打开后，新城控股在海外融资43亿元人民币，这些资金会对公司未来3-5年的爆发性增长起决定性作用，公司资金结构也在优化。以前很少长期借款，使用的资金主要是开发贷或发信托，长的两三年，短的就一年，现在通过海外发债，时间是五年。“我们希望在未来3-5年内，净负债率控制在80%以内。”

销售过分依赖四城

当然，整体市场环境的低迷，是所有房企都在面临的问题。

新城控股2013年约86%的收入来自常州、上海、南京和苏州。对这4个城市的严重依赖使其面临销售可能会出现较大波动的可能。

根据兴证证券研报披露，新城控股在常州市场短期内仍然面临库存去化难的问题。近3年，常州市新增供应面积大于销售面积，可售面积不断上升，常州市2013年年末商品库存去化周期达到18个月，整体库存压力较大。

2013年，为拓展全国的布局，新城控股进入杭州、镇江、南通市场。不过，从供求情况看，短期内杭州市场同样面临库存较高、去库存压力较大的问题。杭州市到目前为止，商品库存去化周期达16.3个月，整体库存压力较大。

“新城控股在常州、上海、南京等地市场较为稳固，各项业务把控能力未有下降，市场风险的爆发尚未影响到新城控股的日常营销。然而，以杭州、温州为首的江浙地区房价下跌是大势所趋，未来可能会逐渐波及到苏州、南京和常州，新城控股未来的营收存在不确定性。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞根据观察进一步指出。

新城控股公司方面对此回应称，“上半年，全国范围内并未见到有大规模及大幅度的房企集体降价行为。新城控股也在常州、南京等区域内深耕，依然保持一定的领先地位。2014年上半年，我司按原定计划实现目标，累计实现合约销售金额约人民币97.11亿元，同比增长27.63%，完成全年销售目标人民币240亿元的40%，在前50强标杆房企上半年目标的完成率上，名列前茅。”

不过，也有分析师向时代周报记者指出，新城控股在销售方面为快速回笼资金，在价格方面采取了一定策略。“仅就新城控股上海的几个盘来说，属于刚需，加上价格优惠，销量上做得还行。但是他们在常州的项目过多，比重过大。常州市场的低迷，对其销售将会形成较大压力。”

中原集团研究中心研究总监张海清告诉时代周报记者，“无论是大企业，还是小企业，现在这个大环境下，整体都对现金比较渴求。”