频繁融资、抛售项目偿债

过去几年，上海新天地这个“传奇”项目的走红，也让瑞房迅速成为了当时内地市场最炙手可热的企业品牌之一。

这种旧城改造模式的成功让罗康瑞看到了上海新天地可复制性的希望。瑞房也因此得到了很多地方政府抛来的橄榄枝。随后，瑞房涉足上海、佛山等地的多个旧改项目，把大量的财力和精力投入到这种旧城改造的模式之中。

蔡为民告诉时代周报记者，“旧城改造最大的问题就是风险不可测，到底要花多少钱、多少时间可能都是一个未知数，甚至有可能是一个无底洞。”

随着城市房价的上涨、百姓维权意识的提高，房企拆迁的成本越来越大。陷入动迁僵局的房企往往会被吞噬大量的资金和利息，于是瑞房的战线也越拉越长，动辄上百亿元的投资更是让瑞房“苦不堪言”，导致其资产负债率长期居高不下。而随着销量的萎靡，无疑使得瑞房的资金雪上加霜。

中房信资深分析师薛建雄指出，瑞安房地产资金紧张的现状在一定程度上与该公司旧城改造项目动迁缓慢有关系。

据瑞房2012年年报显示，瑞房已投入88.51亿元用于太平桥、瑞虹新城数个地块的动迁工作，3年内还需投入39.15亿元。动迁缓慢的改造工作已然影响了公司资金的快速周转。

罗康瑞曾在2013年全年业绩发布会上表示，在住宅地块方面，上海太平桥116号地块以及瑞虹新城2号、9号地块的动迁计划将在2014年底完成，总建筑面积达27.9万平方米；在商业地块方面，瑞虹新城10号地块的动迁也预计在今年底完成，总建筑面积达30.8万平方米。

根据瑞房2013年年报，瑞房账上的现金还有101.8亿元，但向银行及其他公司借贷的资金却达243.66亿元，资产负债率高达59.1%。据数据显示，瑞房净负债中有107亿元的债务都将于2015年到期。

为解决资金上的压力，瑞房不得不通过出售旗下优质商业地产项目来缩短资产的运行周期以提高资金的运营效率。

5月30日，瑞房宣布，其子公司已将杭州西湖天地项目全部售出，收购方是金稻投资有限公司。对于这笔交易，瑞房董事总经理兼财务总裁尹焰强表示，公司的策略是通过出售非核心商业资产以提高资产周转率及投资回报期。

去年12月，瑞房发表公告称，旗下全资子公司和中国人寿信托达成买卖协议，向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业，涉及金额约33.23亿元。去年11月底，瑞房与买方阳光保险集团订立框架协议，出售重庆渝中区重庆天地企业天地2号的办公物业及停车位，售价为24.12亿元。

罗康瑞是一个公认的资本玩家，而瑞房却遇到了资金上的问题。利用资本的手段解决资金的问题，这正是罗康瑞的长项。除了继续甩卖旗下商业资产外，融资也成了瑞房的无奈之选，为偿债瑞房甚至不惜发行高息票据。

今年6月，瑞安房地产有限公司宣布，拟向亚洲及欧洲机构投资者发行5年期5.5亿美元优先票据，利率为9.625%，所得净额为5.37亿美元，2019年到期。

这一贷款利率大大高于今年2月瑞安发行的一项三年期总额25亿元的优先票据，后者的年息只有6.875%。

据称，所得款项净额用于偿还即将到期的短期债务，余款则用作拨付集团房地产或设备的资本开支。

7月，瑞房大手笔卖出77.1万股，回笼153.429万港元，不久又于7月18日大手笔卖出150万股，回笼294万港元。

瑞房向时代周报记者表示，将通过结合内部资源及不同融资方式，在资金的持续性与灵活性之间维持平衡，并力求将财务状况维持在健康水平。据披露，截至2014年4月30日止，瑞房已经偿还银行贷款及其他借款合计人民币51.55亿元，并产生额外银行借款合计人民币48.45亿元。

蔡为民认为，“如今，十个杯子七个盖的把戏已经行不通了。现在整个市场的供求变化以及政策变动都对房地产企业大大不利。”

有业内人士告诉时代周报记者，将一些暂时无力开发的地块卖出，对于目前的瑞房来说是明智之举。

瑞房方面告诉时代周报记者，“瑞房开发的新项目将避免参与拆迁工作，而是与政府一同对土地进行总体规划，并在收地的后期阶段，即土地已完成拆迁并可供开发时才作出投资，这将有助于使我们提升营运效率。”

在2013年的瑞房全年业绩发布会上，罗康瑞表示，今后瑞房将逐渐摆脱对“旧城改造” 模式的依赖，寻求合作的方式拓展新的项目。

韩长吉告诉时代周报记者：之前瑞房主要拿城市的中心地块，地价高，资金总量大，对企业压力也较大，尤其在行情不好的情况下，更面临项目出售难的境况。如今通过与政府合资拿地，促使企业分拆上市，分别集中为开发平台以及商业物业平台等实现专业化的发展，有利于提高经营效率，并实现上市融资。