原标题：谁在唱衰中国楼市：长期拐点之辩

据《21世纪经济报道》，进入第7个月，楼市低迷状态未见好转。

这一轮楼市下行，是类似2008年至2009年初或2011年至2012年初的周期性下跌，还是漫漫熊途的开始？中国房地产的长期拐点是否已至？

如若将房地产放到与宏观经济相关联的视角来看，在经济结构性调整的初期，房地产扮演的角色仍然非常重要，也没有哪一个行业可以替代，所谓中国楼市崩盘论是没有依据的。

但另一方面，根据国家发改委有关人士的测算，今后房地产投资增速将随着经济增速的调整而向下一个台阶，即经济增速下降到7%-8%，房地产投资增速下降到15%-18%。而在过去十多年间，房地产投资的年均增长是23%。因此，目前房地产市场的下行，“有周期性调整的因素，但长期调整的因素也存在。”上述人士称。

住房需求到达峰值

支持房地产拐点论的证据似乎越来越多。“中国在整个工业化和城市化过程中房地产需求的峰值期现在已经出现了，”国务院发展研究中心副主任刘世锦7月19日称，构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是1200-1300万套住房，这个峰值预计在今年可以达到，之后需求走平甚至逐步回调，导致今后房地产投资增速再向上非常困难。

刘世锦认为，这不是短期的周期性拐点，是一个长期的拐点。

根据2010年人口普查数据，我国城镇住宅建筑面积2010年达到203亿平米，城镇人均住宅面积30.3平方米。乡村住宅总面积为210亿平方米，人均31.7平方米。如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率，城镇住宅总量应该在300亿-350亿平方米时达到存量的饱和。

数据显示，2013年底在建商品房存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米。当年新开工约14.6亿平方米，以这样的速度，4到7年内，也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿平方米的总量平衡点。

这意味着，当下这种住宅增量开发的模式，正在透支未来需求。

包括万科总裁郁亮和金地董事长凌克在内的地产商均认同，住宅市场存在天花板，新建商品房的年均销量将在达到一个峰值后开始下降；但短期内，住宅市场仍有需求，目前仍未出现长期性、趋势性的拐点。开发商观点的支撑与当前城镇化进程密切相关。财政部财政科学研究所所长贾康（微博）认为，中国的城镇化实际上刚完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右才会转入一个低平发展新阶段。今后几十年的城镇化过程中，还有几亿人要进城居住，对住房仍有大量需求。

不过，根据今年3月份的《国家新型城镇化规划2014-2020年》，到2020年我国城镇化率为60%左右，比之前预期的70%大幅放缓，相应地，对于住房的需求也会放缓。

前述发改委人士也指出，当前城镇化的不确定性在增加，虽然人口基数在增加，但增加的幅度在放缓，2013年城镇人口增幅甚至是下降的。

世联行报告指出，未来从人口结构上看，首次购房和改善需求将逐步减弱，叠加其他投资渠道的分流，房价上涨趋势将放缓。