放松限购或是房市安慰剂

来源:地产中国网综合 2014-07-24 07:57:00

在温州、南宁、呼和浩特、济南之后,又有两个城市明文放松或取消限购政策。近日媒体证实,苏州市对90平方米以上住房的限购已松绑,在苏州购买90平方米以上住房不再受限,90平方米以下仍按照以往政策执行;海口已发文中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。在这6个城市之外,还有十几个城市虽无明文规定,但已实际放松限购;传言即将放松限购的城市也不少。

不过,就目前境况而言,放松限购可能救不了房价。这基于两个理据:第一,限购早已不如刚出台时那么有效,起不到抑制“不合理住房需求”的作用,那么,放松限购也不可能增加市场需求。第二,投资与投机者都是买涨不买跌,现在房价上涨无望、下跌可期,他们不会因为限购放松而入市;而对于刚需来说,目前的房价实在太高了,多数没有能力去接盘。

放松限购城市名单的扩大令很多“多军”欢呼雀跃,主要原因其实不在于他们认为放松限购能支持房价,而是因为这验证了他们的一个观点:如果楼市出现下跌的迹象,部分地方政府一定会出手救市。他们预期,现在的形势会与2008年时相似,房价经历几个月的假摔,然后政策方向一变,房价又开始快速上涨。

部分地方政府的确不希望看到房价下跌。房价下跌会带来两方面的不利影响,一是土地出让收入会大幅下降,可支配财力大大减少;二是房价下跌会使一些开发商陷入破产境地,带来一系列社会问题,例如,一些中小城市乃至大城市会出现民间借贷危机。

房地产政策会如他们所期望的那样“转向”吗?之前房地产政策的基本导向是抑制需求,今后一段时间会不会转变为刺激需求?进而使身陷下跌趋势的房价“转向”上升?对于房地产政策是否会“转向”,其实很难有一个客观的标准衡量。但即使房地产政策“转向”,也起不到支持房价上涨的作用。

回顾近10年以抑制需求为基本导向的房地产调控,主要起到了三方面作用:第一,增加交易环节的税费,直接增加了购房者的成本。第二,因为交易成本增加,抑制了二手房市场的供给。第三,打乱房地产市场的调整,使供给增长较慢,跟不上需求增长的步伐。需求较大、房价上涨较快时,开发商应该会增加投资,从而使未来住房市场的供给增加,但是,这时往往会有调控措施出台,又让开发商预期未来需求会萎缩,他们因而会减少投资,结果是供给的增长被调控措施抑制。

也就是说,之前以抑制需求为基本导向的房地产政策起到了抑制供给的作用,实际效果是配合了开发商“减量提价”的策略,不但没能起到抑制房价上涨的作用,反而对房价上涨起到了支持作用。既然房地产调控不是当前房价下跌的原因,那么,即使房地产政策“转向”,房价走势也不可能“转向”。

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放松限购或是房市安慰剂
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在温州、南宁、呼和浩特、济南之后,又有两个城市明文放松或取消限购政策。近日媒体证实,苏州市对90平方米以上住房的限购已松绑,在苏州购买90平方米以上住房不再受限,90平方米以下仍按照以往政策执行;海口已发文中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。在这6个城市之外,还有十几个城市虽无明文规定,但已实际放松限购;传言即将放松限购的城市也不少。
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