“住改商”审核条件严格

记者了解到，《中华人民共和国物权法》和《山西省物业管理条例》都明文规定不得随意改变房屋的使用性质和用途。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

就“住改商”办理营业执照的具体条件，记者咨询了太原工商迎泽分局并州工商所。工作人员表示，太原市工商局明文规定，住宅若经营餐饮服务行业，办理营业执照前，首先需有整栋楼业主的签名同意，并获得小区所属社区盖章核准，才能到工商所办理营业执照。而住宅楼内开办美容院、按摩院，及用于小型企业办公需获得所属社区同意，方可办理营业执照。

而据省城物业行业资深人士介绍，业主“住改商”不仅需要有工商部门核准，还需要有消防、税务等部门的核准。如果经营餐饮私厨、美容院等场所，需要卫生、环保等部门的把关；经营教育培训机构，需要到教育主管部门备案批准；经营娱乐场所，需要公安部门的备案核准。

邻居有意见但仍屡禁不止

记者走访中了解到，虽然多数业主对邻居“住改商”表示强烈反对，但这种违规现象却是屡禁不止。

太原锦宏物业公司经理吕全新表示，物业公司的性质主要为经营性服务机构，其职能主要为安保、保洁、公用设施建筑的维护等，并没有执法权。面对业主违规“住改商”，物业公司只能与业主进行协商沟通，不能采取强制措施。而且，由于投诉业主与“住改商”业主为邻里关系，许多业主对于邻居违规“住改商”心生不满，投诉举报却是遮遮掩掩，或者能忍则忍。另外，相关职能部门对“住改商”的查处，也存在执法不严的情况。

业主遇到邻居违规“住改商”到底该怎么办？记者了解到，业主可以通过以下途径来维护权益：

首先，业主“住改商”需获得邻居、社区、相关职能部门的核准审批，未审批的住改商属于违规。业主掌握邻居住改商违规证据后，可以向相关职能部门举报。职能部门未对住户“住改商”违规行为进行制止和查处，属于行政不作为。

其次，2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“住改商”行为的合法性进一步作出规定。业主将住宅改变为经营性用房，必须经得整栋楼业主的同意。只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”。因此，有利害关系的业主也可将“住改商”业主诉至法院，请求法院判令被告排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。