据《南方日报》，今年初，南方日报在财富版推出了“新年楼市怎么看”系列报道，对2014年楼市走势进行了分析预测，许多判断也在此后得到印证，获得了很好的反响。很快，一晃眼2014上半年又过去了。这半年来，广东等地楼市波诡云谲，降价、救市、限购松绑等各种声音不绝于耳。为了帮助你在纷繁复杂的形势中厘清现状，从23日起，我们将连续推出“楼市‘中考’报告”系列报道，以透过表象触及真相，站在半年叩问前路。敬请垂注！

今年上半年，高歌猛进的一线城市楼市成交“陷落”，成为今年房地产市场的“第一个意外”。从近期陆续出炉的上市房企半年报来看，多数企业上半年销售业绩不佳，近半数房企业绩同比出现下降。当然，万科、恒大、中海等房企巨鳄仍然在楼市冷风中逆势而上，显得整个楼市似乎也没那么糟。专家表示，上半年一些标杆房企完成的业绩情况并不算太差，“但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段”。

冲高回落

楼市去库存压力增大

在今年的房地产市场“期中考”上，广州、深圳、珠海、佛山这广东四大限购城市，给出了各自的成绩单。

成交下滑最厉害的是珠海。据珠海市商品房预（销）售专网数据显示，今年前6个月珠海主城区商品房共网签成交了2389套，与去年同期的4113套相比下跌了41.9%。

紧随其后的是深圳。来自深圳市规划土地委员会的数据显示，2014年上半年深圳全市新房成交15133套，与去年同期相比大降41.7%，新房成交面积142.39万平米，同比下跌39.43%。

相关机构截取的广州市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年上半年，广州全市网签成交套数为31602套，同比下跌30%。

佛山跌幅最轻。今年上半年，佛山一手房成交面积为369.30万平方米，相比去年同期下跌15.21%。一手房成交套数为32943套，比去年同期下跌了13.83%，成交总套数甚至超过了作为一线城市的广州。

如果把聚焦的目光扩大到广东其他城市，可以看到：今年上半年，东莞商品房成交面积和套数分别比去年同期大幅下降38.7%和41.83%；中山上半年商品住宅仅成交25593套，对比去年同期下滑27.5%……

在合富辉煌首席分析师黎文江等业界专家看来，各地楼市成交的大幅下跌，更主要的原因在于去年楼市火爆，冲高回落所致。

来自广东省统计局的数据显示，商品房销售面积降幅持续扩大。今年1—5月，广东商品住宅销售面积2571.01万平方米，下降13.9%；商品住宅销售额2213.55亿元，下降13.6%。分区域看，珠三角地区销售面积同比下降14.8%。

相比平均水平，一线城市广州、深圳的成交面积下降更为明显。省房协理事赵卓文把一线城市“陷落”形容为今年房地产市场的第一个意外。“进入2014年，楼市急剧降温，回归一线城市的发展商却发现，一线城市比三四线城市还要降得多。”

伴随楼市成交量的下滑，土地成交和新开工面积降幅收窄。今年1—5月，广东房地产开发企业购置土地面积590.72万平方米，同比下降10.1%。与此同时，房地产开发企业新开工面积4070.77万平方米，下降25.9%。商品房竣工面积2181.00万平方米，下降4.7%。

与成交的下滑形成鲜明对比的是，楼市的去库存压力正在不断增大。

根据广州市国土房管局阳光家缘网的数据，截至7月20日，广州商品住宅可售套数达61791套，总面积为844.55万平方米。按照上半年平均每月68万平方米的去化量计算，存量需要消化周期12.4个月，属于偏长的消化期。而深圳市规划土地委员会的数据则显示，截至7月20日，深圳商品住宅可售套数35792套，大概需要14.2个月的消化期。

如何去库存，将是下半年各地房地产市场不得不面对的一道难题。有专家表示，“高存量来源于去年火热的市场行情刺激开发商蜂拥入市。到了今年，虽然上半年的入市新房有限，但成交的低迷，直接加剧了库存去化压力”。

销售分化

龙头房企逆势扩大份额

逆势行情之下，大浪淘沙是必然趋势。曾经的百强房企、总部在深圳的光耀地产陷入债务困境，旗下多个地产项目停工停售，在地产寒流中艰难求生。

市场翻腾背后，谁是赢家？纵观上市房企半年报，堪称“冰火两重天”。

受市场波动影响，今年上半年多数房企销售下滑，从已经发布半年业绩的房企来看，近半数房企业绩同比出现下降。

而龙头企业恒大地产创造的业绩，则让不少同行“羡慕嫉妒恨”：截至6月底，恒大集团累计完成合约销售额693.2亿元，同比增长55.4%，创恒大半年最高销售纪录。

在上半年销售额超500亿元的七家房企中，万科、恒大、中海三家房企的年度销售目标完成率都在50%以上，可以轻松应对下半年，甚至超额完成年度销售目标。

从中国房地产上市房企四大龙头“招保万金”来看，尽管万科以超1000亿元的销售金额继续居首位，但是其他三巨头日子都不太好过，保利业绩持平，招商和金地则业绩下滑；而从销售金额和销售面积来看，除万科外，其他三家的销售金额和销售面积均出现双降。

“销售额多的房企都是动作比较快的。在市场下行压力加大的形势下，包括万科在内的多数大房企在上半年采用降价、降首付等不同形式的促销策略加快项目销售，实现资金快速回笼，保障销售业绩。”合富辉煌首席分析师黎文江说。

跑得快，好世界。毛大庆发言风波过后，万科在北上广等一线城市降价抢跑，位于番禺的刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售，并取得热销九成的靓丽战绩。历史总是惊人相似，2008年国际金融危机来袭、房地产市场转冷时，万科也是率先降价。

专家表示，从房企的销售数据来看，今年上半年一些标杆房企完成的情况并不算太差，整个市场也没有想象中那么坏，“但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段”。“回过头看看，房地产市场好的时候，谁都可以赚钱。现在房地产市场情况不好，考验的是老板的管理。”世联行首席技术官黎振伟感概道。

“房地产市场的每一次调整，都带来行业内并购潮的发生，行业集中度进一步提升。”赵卓文分析说，2014年，楼市进入调整，万科、保利、万达等龙头企业不但不会收缩，反而会逆势扩大其市场份额。“大型开发商在局部地区随便启动促销行动，都令中小开发商难以招架。”

他判断，下半年房地产下行趋势将持续，首先倒下的，既不是大开发商，也不是小开发商，反而是一些中型开发商。

■记者观察

此轮调整利于楼市健康发展

房地产整体遇冷，宣告其高峰增长时代的停步。一种业界普遍的观点认为，楼市已经进入全面调整期，在市场已经拉开大幕的下半年，各项数据的跌幅可能还将继续扩大。

应该看到，当前的房地产市场只是在调整，而远远未到崩盘的时候。目前的楼市调整符合有涨有跌的市场规律，这种调整无论对于购房者，还是房地产行业的长远健康发展，都是有利的。

楼市的调整更有利于挤掉泛起的市场泡沫，倒逼房地产行业转型升级，优胜劣汰，从而也使老百姓有机会享受到性价比更高的住房产品。从广州番禺部分楼盘大幅降价引来大批购房客疯抢，到部分龙头房企的半年报飘红，人们可以看到，只要有市场竞争力、有价格吸引力的楼盘仍然热销，虽然购房信心下挫，但是购房客的承接力仍然在，楼市的需求仍在。

正如股神巴菲特所言：“只有在退潮的时候，才能看清楚究竟是谁在裸泳。”逐步迈入裸泳时代的房地产市场，更考验着开发商资金、营销、产品等多方面的综合实力。遭遇本轮调整，楼市的投资性购买受到抑制，更多面向本地买家和自住客，也要求开发商打造出更能满足差异化的、符合市场需求的产品。未来，房企如何需要利用合理的价格，提供更好品质的产品，是在市场调整的风口浪尖求生存、求发展需要好好回应的一道命题。

而刚需购房群体的购房机遇点何时出现，让我们拭目以待。