原标题：旧城改造成房企“香饽饽”

曾经让开发商大佬们敬而远之的旧城改造项目，如今成为了香饽饽。

7月9日，方兴地产公司执行董事、首席执行官李从瑞对外宣布，方兴成功锁定南京江宁区上坊地区中心城改造的项目，项目总建筑体量高达380万平方米。无独有偶，6月30日，上海实业发展股份有限公司（下称“上实发展”）发布公告称，为参与上海市虹口区北外滩旧城改造和综合开发，公司已于6月27日出资1亿元在上海市虹口区成立全资子公司“上海上实北外滩投资开发有限公司”。

一直以来,旧城改造（下称“旧改”）项目因其牵涉面甚广、改造难度较大且资金沉淀时间相对较长，敢于参与的企业并不多。然而，在楼市并不算景气的今年，房企却纷纷选择进军旧改行列。

“在房地产市场波动的背景下，主流开发商纷纷回归一二线城市，导致核心地段土地资源紧张。在此情况下，旧改高潮迭起，顺势成为了开发商未来的一个重要发展方向。”一位港股上市公司副总裁告诉中国房地产报记者。

介入时机很重要

“在旧城改造过程中，时机还是很重要的，眼光要放远一些，不能有很强的短期行为。”一位参与过旧改的开发商高管告诉中国房地产报记者。

难度极大的旧改项目，并非任意一家企业都能操作。对于瑞安集团来说，海虹镇老街的旧改项目就曾是他们手中的一块烫手山芋。该项目几乎把瑞安的资金链拖垮，直至瑞安集团董事局主席罗康瑞多次对外称，今后不做旧改项目，即便做，也要政府负责拆迁，瑞安只负责后续的开发和运营。

同是房企，同处于楼市不甚景气的当下，有人进，有人退，个中缘由何在？

据中国房地产报记者了解，方兴地产截至6月30日累计取得物业签约销售额64.58亿元，较2013年同期下滑12%。这一数字距该公司的预设目标相差甚远。有熟悉该公司的分析师告诉记者，目前方兴在北京等一线城市拿地成本较高，土地及项目储备仅够开发到2015年，为未来的发展，进入旧改也就理所当然。

“一方面，有日益激烈的拍地竞争，旧改项目虽不好做，但这些地块基本上都不会太差，最重要是竞争者少；另一方面，一线城市土地资源紧张，旧改项目往往位于城市的中心地带，这会给开发商带来无限的遐想空间。”对于旧改项目的吸引力，鸿毅资本总裁张义鸿在接受中国房地产报记者采访时这样向记者分析道。

尽管旧城改造的未来发展趋势良好，但企业进军旧改业务仍需谨慎。由于旧改开发有别于一般的房地产开发，涉及拆迁、居民情感等多种因素，并且旧改项目一般位于市区，其规划难度也更高，所需处理的关系更为复杂，因此要做可持续的旧改开发，目前仍存在较多问题。

“这是一个相对公平的交易，旧改项目的土地成本较低，开发商不可能白拿好处，后续的风险和各种附加成本他必须独立承担。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，其间的利弊，房企在参与之初就应该考虑清楚。

规划不可或缺

“旧改的主导权在于政府，但改造不是单纯的推倒重来，高瞻远瞩的规划不可或缺。”尹伯成把旧改比喻成为“把一个穷矮搓改造成高富帅”的过程。

“首先，他需要一个造型师，帮他设计合适的发型，进行着装搭配；然后，要有一个整容师重新塑造靓丽的外貌；此外，还需要一个健身师，帮他保持健硕身材；最重要的是，要舍得在他身上投资，否则一切都是空谈。”尹伯成形象地向中国房地产报记者介绍，旧改过程中任何一个环节都很重要，且不能脱节。

瑞安集团的虹镇老街项目，前后投资资金近200亿元，耗时长达8年之久。在与中国房地产报记者探讨时，对于旧改之难，罗康瑞有一番自己的理解：过去几年我们放很多钱去动迁，却没有很清楚的时间表，没说清楚什么时候能动迁完，我们可以开始做。结果工程一直耗了8年多。所以现在再做旧改时，我们不会主动承担动迁责任，这个应该由政府去做。大家都说旧改项目利润高，但其中税收也相应很高。

在接下来的旧改中，对品牌房企而言，积极参与已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择。在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是获得较高的开发利润，抑或品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。

利好的背后，苦练内功对于房企而言不可或缺。上实发展一位内部人士向中国房地产报记者表示，“旧改有别于一般的房地产开发，目前仍存在较多问题，所以想借‘旧改’这轮机遇再次做强的企业，必须首先提高与完善专业能力。”“相对来讲，一线城市的市场空间更为广阔，在这里做旧改项目，利润还比较可观。但是如今去做旧改，成本优势还是逊色了。”张义鸿告诉中国房地产报记者。（来源：中国房地产报）