供需失衡加压 土地财政助推
事实上,房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区,如今已有一些深陷泥潭,不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”,东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。
中原地产研究中心监测数据显示,去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高,但新增购地城市三四线城市占比为0,而众多中小开发商则深度套牢,不知何时能度过寒冬。
江苏淮安市区人口不足百万,近年来却涌入380多家开发商,而实际上有200家左右这个市场就饱和了。海口一家高端项目开发了900余套住房,自去年6月开盘以来,至今仅成交不足百套。一家房地产开发商说,“照这样的销售速度,需要十年才能清盘。”
物极必反,短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化,大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。业内人士认为,一些地方政府或偷偷、或变相、或越位“救市”背后,是对楼市下行的焦虑,对“分类调控”的迷茫,更是土地财政压力下的“无奈之举”。
据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
南京工业大学不动产研究所副所长吴翔华认为,各地之所以出台“限购松绑令”,核心原因在于地方财政税收对土地财政的“过度依赖”,在没有房地产项目作为税收支撑、实体经济增速低迷的情况下,只能通过房地产项目来增加政府收入。
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