近日，每套现价450万元起步的“北京湾”别墅二期的30多名“高净值”业主，一纸诉状再一次将一次次延迟交房的沿海绿色家园有限公司（以下简称“沿海家园”）旗下的北京汇超房地产公司（以下简称“汇超”）告上法庭，截至目前，维权举动已将近30个月。

据记者调查了解，按照合同，沿海家园旗下由汇超开发的“北京湾”二期别墅项目本应在2011年7月31日交付给已购房业主，但是开发商先后以锅炉运输、股权收购等为由将交房时间一拖再拖。

2013年11月初，汇超通知部分业主收房，但在验收过程中不少业主发现，房子有诸多质量问题。例如墙体砌砖有裂缝，天花板渗水，房屋墙角墙体不正等等。更为甚者的是，汇超单方附加受访条件，要求业主接受其单方确定的违约金数额及支付方式，并放弃追究汇超及其他违约责任的权利。在此期间，业主虽然多次催告，但汇超一直拒绝按照《预售合同》的约定向业主交付房屋，致使诸多业主至今仍未能收房。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告本报记者，延期交房，是商品房预售制度下房企钻了一个漏洞。一般在收取预售资金时，房企都会承诺按期交房，从预售合同上也会明确注明。但是，受到资金链问题和工程进度的影响，很多房企最后会因为各类主观或客观的原因而影响了交房。从业主的角度看，其利益自然被侵犯了。出现这样一个问题，首先要做的就是加快交房时间节点的推进，其次也要从经济赔偿的角度，给予业主一定赔偿。

三度爽约 违约金额高达1.8亿

北京湾项目位于北京市昌平西关环岛东北方向两公里外。项目二期为联排和独栋别墅产品，共计228套房源，于2009年9月正式开售，开盘均价为1.4万元/平方米。

一位不愿透露姓名的业主表示，当时是被“0.6超低容积率纯别墅区”的广告词吸引，在2009年底以450万元价格购得一套联排别墅，双方合同约定2011年7月31日交房。

“可是交房期已过但仍未接到交房通知，所以通过网络方式联系了其他30多名业主，向开发商提出了交涉，但当时开发商称因意大利地震，导致别墅内的意大利进口锅炉无法抵达北京，因而造成工期延误。”该业主表示。

据了解，在随后的日子里，经过与开发商的多轮协商，双方约定以2012年8月31日为交房日期。但遗憾的是，直到2012年8月31日，开发商并未能按照当时的约定交付房屋。

在与开发商再次商讨后，汇超承诺将于2013年5月31日按时交房，可是，意外再次出现。“直到2013年11月，我们才收到汇超的通知，说是可以收房了。”另一位业主对记者说道，虽然房子可以收，但是要放弃追讨开发商的违约责任。

根据《预售合同》的约定，如汇超未能在合同约定的期限前交房，则每逾期1日，将按照房屋总价款的万分之一向业主支付逾期交房违约金。同时，根据汇超与业主于2012年12月13日签订的《关于北京湾二期（关科花园）延期交房的补充协议》（以下简称“《补充协议》”），如汇超未能在2013年5月31日前交付房屋，则自2013年6月1日起，延期交房违约金按房屋总价款的每日万分之三起算，并且每延期1个月，将提高万分之一。

换句话说，也就是自2013年6月1日至6月30日之间违约金按房屋总价款的万分之三/日计算，而自2013年7月1日至7月31日之间按房屋总价款的万分之四/日计算，以此类推直至汇超实际交付房屋。

据知情人士告诉记者，“北京湾”别墅二期除20余套待售外，已销售了近200套房源，共计销售8.9亿元。对此，记者算了这样一笔账，按照一套450万元的房屋计算，汇超应该向业主支付逾期交房违约金908944元，而按照当时已卖出的200套房源计算，汇超仅支付逾期违约金就高达1.8亿元，占销售额的20%左右。

三度转让 资金链现隐忧

那么，是什么原因致使汇超冒着如此大的折损要不断逾期呢？

据记者了解，汇超法人代表吕守刚曾答复业主逾期原因时表示，由于宏观调控，别墅项目销售遭到极大困境，致使公司销售回款不力；另外，公司需要回购国有企业股份，一时资金困难，无法按期交付。

严跃进告诉本报记者：房企延期交房，和工程进度安排、资金状况、整个楼市监管等内容有关。在工程进度上，如果缺乏统筹，往往会使得开发周期变大。中间的各个环节不紧凑，还会加大房企工程建设的成本。如果缺乏对施工主体的一个有效监督，那么也会影响赶工期的效率。

“而从资金层面看，如果本身此类投资运营的资金比较少，那么就会影响整个楼市的进度安排。工期自然会延期。”严跃进表示，更为重要的是，从部分房企违规操作看，为了扩大融资规模和业务，往往将此类住房进行抵押，所以导致此类住房的交房受限制，致使房企用各类理由延迟交房。

然而，按照一般别墅项目25%的平均利润率计算，通过销售回款汇超已可获得2.24亿元的利润。去除掉由于20余套未销售房源的成本(按照平均一套500万元计算，20套待售房源成本约0.75亿元)，粗略计算，汇超还能有将近1.5亿元盈余。

更为重要的是，由于汇超一直未付施工方北京城建亚泰的工程款，北京城建亚泰向法院申请冻结开发商资金。

那么，既有盈余，为何却说资金困难无法按期交付，并拖欠工程款呢？根据公开资料显示，北京湾项目于2005年3月共取得土地1820亩，除去绿化用地，可建设用地901亩。按照拿地时的规定，北京湾项目剩余可开发建筑面积共计64.76万平方米，其中配建7万平方米保障房以及11.98万平方米农民回迁安置房。

“为了启动余下地块的开发，汇超需要大量资金，仅仅1.5亿元的盈余不足以让其无后顾之忧。”知情人士透露，为了获得更多的资金支持，汇超也一直不停地处于转让状态中。

据公开资料显示，汇超注册于2002年6月21日，注册资本金1000万元。2004年2月6日，央企中国华星集团下属北京华星置地投资有限公司入主汇超，以57%的股权取得绝对控股权。后因国家宏观调控以及旗下地产业务经营不善，2010年底开始，华星集团先后两次挂牌转让北京汇超57%股权。而最后一次挂牌的价格仅为9381万元。

而为了获得更多的资金，2013年1月10日，沿海家园接盘汇超51%股权。

对此，吕守刚表示，沿海家园在资金渠道上有自身优势，入驻后主要是为项目提供资金支持。

背靠大树好乘凉？

但是，看似强有力的扶持，实际上沿海家园的财务状况并没有那么亮丽。根据沿海家园公布的最新数据显示，截至2014年3月31日止财政年度数据，期内公司录得收入27.81亿港元，较去年的37.17亿港元减少约25%，更为重要的是，其净负债与权益总额比率(其计算方式为净借款额与权益总额之百分比)由去年70%增加约26%至96%。

但实际上，早在2013年10月21日，沿海家园已经发布盈利预警公告，预计集团截至2013年9月30日止6个月综合盈利可能录得重大跌幅，或录得综合亏损。综合盈利下跌主要因集团截至2013年9月30日的前6个月中已完成及已交付买方物业售价下降，导致毛利率减少。

而在随后的2013年11月29日，沿海家园宣布了截至9月底止中期业绩，而业绩结果也正如其此前发布的盈利预警所料，净利润同比大跌60.26%。

由此，多家评级机构将沿海家园定级为“最差房企”。而沿海家园为了摆脱资金困境，也正在尝试通过公开发行新股的方式募集资金，但由于采取供股发行方式增发，将会导致中小股东陷入进退两难的困境，因此，沿海家园此番募资方案遭到公司第二大股东深圳控股的反对。

对此，一位不愿具名的某大型券商人士告诉记者，目前沿海家园负债率居高不下，资金链紧张和项目数量较少，短期内仍难以走出经营泥沼。

“负债过重被认为是沿海家园发展缓慢的重要原因，在此期间，沿海家园曾多次腾挪资产进行自救。2012年，沿海家园先后变卖了持有的丰华股份、向深圳控股出售其苏州商业项目，两次资产出售换回了约7.8亿港元的现金流。”该人士说道。

但这并未彻底解除沿海家园的债务危机，公告资料显示，截至2013年12月31日，该公司有未偿还借贷约8.5亿港元。

那么，本身就债台高筑的沿海家园为何对北京湾项目如此感兴趣？股权收购价款是多少？对此，上市公司沿海家园未有公告披露。对于记者疑问，截至发稿时，沿海家园并未给予回复。（来源：中国经营报）