如今，对于严重依赖房地产发展起来的大亚湾，想要破局并非轻而易举。

九成空置率

从深圳往大梅沙乃至惠州的沿海高速，一直往前，只需要一个多小时，便是惠州市大亚湾经济技术开发区（以下简称“大亚湾”）了。

一路往西，从澳头收费站到石化大道，才是大亚湾真正的中心区。途间你会发现，宽阔的街道与马路空荡荡的，几乎看不到人影。

从朋友处听来一个故事，深圳某公司白领被大亚湾的蓝天白云打动，更被其不足深圳五分之一的房价所诱惑，在大亚湾某小区给父母买了一套98平方米的三房两厅的高层洋房，总价不足40万，房子装修好后将父母接来，自己便在深圳上班，周末过来看望父母，一个月后，当他再次来到大亚湾的家中时，父母已收拾行李回了老家，询问后父母告知，整个小区1000多户人家，只有不到10户人家入住，买菜要坐公车近一个小时，老人家颠得骨头都要散了，晚上在无人的小区散个步，经常被婆娑的树影吓得要犯心脏病。

该白领无奈将房出让，加装修家电50万元挂牌，三个月无人问津。降至45万元，如今两年过去，该房38万元仍在某中介挂着。

在这个疯狂的地区，只有5家小中介，就算是亏本卖房子，你一样找不到买家。

位于石化大道中北侧的新华联(000620,股吧)广场位置上佳，楼盘销售人员介绍，买家绝大多数都是深圳客，以自住为主。目前已交楼2栋，共计400多户，入住的有70户，入住率不足16%，另外150户还在装修。销售人员说，这个入住率在大亚湾已算“好成绩”。

晚上在已经交付的几栋楼外看到，只有屈指可数的几户亮着灯。另一位销售人员称，新华联的实际入住率只有3%。

开发商跑马圈地

走出大亚湾中心区，在大亚湾的沿海湾区，由于拥有数十公里美丽的沙滩海岸线，集齐了包括万科、华润置地、金融街、富力、中航地产、龙光等一线品牌开发商，仅这些开发商手中的楼盘目前的可售面积就几乎相当于整个深圳市区的新房年销售量。

中原地产惠阳、大亚湾区域负责人徐智勇介绍，大亚湾预计今年入市超过1000套的项目超过9个，其中龙光城和华润小径湾以及德丰凯旋城、卓越东部蔚蓝海岸入市产品都超过2500套。

仅大亚湾区，今年的住宅供应量就达到约37088套，销售面积约300万~350万平方米。

去年全年深圳的新房成交才439万平方米，而惠阳、大亚湾区域的新房总供应量已经达了600万平方米。

三线城市的其中一个区域数据，以及一个一线城市的全城数据，这两组数据放在一起，成为房地产行业看不懂的算术题。

最早来惠州大亚湾拓荒的是来自北京的金融街，拥有24平方公里的规划土地，项目规划世界级滨海旅游胜地。

龙光地产也不甘落后，其在大亚湾的龙光城有185万平方米占地面积以及500万平方米的总建筑面积，规划有2.8万家庭、15万人同时居住在一个社区之中，一个楼盘解决深圳1/100人口的居住问题。

碧桂园的十里银滩占地面积大约144万平方米，总建筑面积159.66万平方米,以别墅、洋房及公寓为主。

一向谨慎的万科也囤兵大亚湾，双月湾便是万科打造的中国首个深海度假项目，项目总占地75万平方米，建筑面积约111万平方米。

央企背景的华润置地更是财大气粗，投资180亿元建造的华润小径湾，项目总占地面积约177万平方米，规划建筑面积约270万平方米。

如此巨大的市场量，这些项目由于全部临海或看海，几乎无一例外地被开发商定位为旅游地产项目。

但现在除了碧桂园十里银滩和华润小径湾略有斩获外，其他楼盘的成交寥寥无几，楼盘现场一周甚至一个月都不会有几个人来看房，堪称惨淡，有些楼盘售楼处仅留两三人值守，其余人员全部撤离。

区域定位不清

大亚湾，这座位于广东惠州东南部的沿海新城，东靠红海湾，西邻大鹏湾，水域面积近1000平方公里，坐拥优异的海景资源，以及临近深圳的地理优势，吸引大批深圳炒房客蜂拥而入。

大亚湾人口不多，2000年统计时不足10万人，而目前整个大亚湾规划区有约12.2万人。

包含三个镇：澳头镇、霞涌镇、西区镇。大亚湾楼盘主要集中在澳头与西区。

“鬼城”的病根，早在20年前就已埋下，新区定位的几度调整导致区域产业集中度不高，未形成完整的产业链。

大亚湾近20年内，从1991年国务院批准成立惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区开始，从当初的熊猫汽车到后来的南海石化，经历了造地、造厂、造房、造城的四造运动，财政薄弱的当地政府为了发展，大量批复土地。

20世纪90年代初期，曾寄望于熊猫汽车要建成中国的第一汽车基地，但熊猫汽车的破产同时也破碎了大亚湾定位汽车城的规划。

到了2008年，大亚湾的规划作出了重大调整，定位为滨海新城，并担负起地方中心、区域辐射、旅游度假、交通枢纽职能，同时也开始了造房时代。

按80万人口、每3人需一套房、13年发展空间计算，每年大亚湾平均要建成2.05万套住房，其城市配套、商业配套、服务配套都以此均衡建设。

而据统计，2011年至2013年11月，大亚湾区累计出售新建商品房69502套，619万平方米。其中当地户籍人员购买4160套，仅占6%。火热的销售场面一度使大亚湾认为房地产的发展方向走对了，但没想到在2011年，随着调控的深入，深圳投资客开始撤离，市场开始逆转，“鬼城”开始逐渐形成。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，惠州市政府财力比较弱，而产业聚集度也较低，虽然大亚湾有南海石化产业支撑，但却没有产生产业集聚动能，没有完整的产业链，导致区域发展动力不足，而过度依赖房地产的发展又导致目前楼市陷入困境。

配套严重缺乏

基础设施大大落后于经济的发展，配套不足导致的生活不便，是房地产发展陷入困境的主要原因，成为目前大亚湾楼市发展最大的硬伤。

位于大亚湾中心区上好地段、已交楼3年多的灿邦国际广场的一位业主告诉记者，小区里只有一家很小的便利店、一两间茶餐厅，需要什么都得去西边的岩前村买，单程10多分钟，往返半个小时，但菜场只是上午开业，下午只能在村里路边摊买点蔬菜。

环顾整个大亚湾，看不到大型的购物中心、娱乐中心以及医院、学校，一些小型的超市及医疗诊所、村办镇办学校，根本无法满足区域的居住需求，更满足不了来自深圳的业主的消费需求。

惠州市房屋管理局的相关负责人也坦承，只因目前市场发展过快，其他配套设施没来得及完善。

作为核心区域的大亚湾，无法作为一个独立的生活居住片区，还得在依靠惠阳淡水和深圳其他地方，使得大亚湾不具备功能分区的概念。

大亚湾住建局有关负责人在接受记者采访时也坦承，“现在楼盘空置率高，配套设施不全，人气不旺这些问题，关键是产业集群配套建设不完善，服务业、商业难以跟上房地产市场的发展。”

去年的12月26日厦深高铁正式通车，在大亚湾设有惠州南站，曾带给大亚湾一剂兴奋剂，但美联物业全国研究中心总监徐枫认为，高铁的开通短时间内能促进一下市场，大亚湾片区的生活配套问题并不能随着高铁的开通而一并得到解决。

“至少在未来的5~10年内，大亚湾或者惠东的楼盘配套才会有所好转，而政府必须要有所作为。”徐枫说。

一度被指称不作为的惠州相关政府方面，也因此叫屈。

“我在大亚湾20年，说实话，2005年之前，大亚湾确实没钱搞配套设施，从深圳出发，渐渐地从灯火辉煌到黑灯瞎火，就知道大亚湾区到了。但今时不同往日，大亚湾政府收入的70%都投入到公共配套建设，无论是学校还是道路，都在加速到位。”大亚湾新闻中心办公室主任陈虎说。（来源：中国房地产报）