区域定位不清

大亚湾，这座位于广东惠州东南部的沿海新城，东靠红海湾，西邻大鹏湾，水域面积近1000平方公里，坐拥优异的海景资源，以及临近深圳的地理优势，吸引大批深圳炒房客蜂拥而入。

大亚湾人口不多，2000年统计时不足10万人，而目前整个大亚湾规划区有约12.2万人。

包含三个镇：澳头镇、霞涌镇、西区镇。大亚湾楼盘主要集中在澳头与西区。

“鬼城”的病根，早在20年前就已埋下，新区定位的几度调整导致区域产业集中度不高，未形成完整的产业链。

大亚湾近20年内，从1991年国务院批准成立惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区开始，从当初的熊猫汽车到后来的南海石化，经历了造地、造厂、造房、造城的四造运动，财政薄弱的当地政府为了发展，大量批复土地。

20世纪90年代初期，曾寄望于熊猫汽车要建成中国的第一汽车基地，但熊猫汽车的破产同时也破碎了大亚湾定位汽车城的规划。

到了2008年，大亚湾的规划作出了重大调整，定位为滨海新城，并担负起地方中心、区域辐射、旅游度假、交通枢纽职能，同时也开始了造房时代。

按80万人口、每3人需一套房、13年发展空间计算，每年大亚湾平均要建成2.05万套住房，其城市配套、商业配套、服务配套都以此均衡建设。

而据统计，2011年至2013年11月，大亚湾区累计出售新建商品房69502套，619万平方米。其中当地户籍人员购买4160套，仅占6%。火热的销售场面一度使大亚湾认为房地产的发展方向走对了，但没想到在2011年，随着调控的深入，深圳投资客开始撤离，市场开始逆转，“鬼城”开始逐渐形成。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，惠州市政府财力比较弱，而产业聚集度也较低，虽然大亚湾有南海石化产业支撑，但却没有产生产业集聚动能，没有完整的产业链，导致区域发展动力不足，而过度依赖房地产的发展又导致目前楼市陷入困境。