高端市场分化加速

值得注意的是，在千万级住宅市场整体上扬格局下，不同总价高端产品出现明显分化。

亚豪机构数据显示，今年1-6月，北京共成交539套单套总价在1000万-2000万元的公寓产品，同比去年少售出404套，而总价在2000万-3000万元以及总价在3000万元以上的顶级住宅则同比各多售出了4套和16套。中原地产研究部统计数据显示：在2014年5月，北京成交总价在3000万以上的高端住宅物业成交已达到了14套，占全市成交的比例达到了0.39%的历史高点，几个月来持续上扬，这一比例在2013年全年仅为0.19%。全国也出现类似行情，上半年一线城市总价1000万-2000万住宅成交占千万以上住宅成交套数的84.9%，与去年同期相比，成交占比略有下滑，同比减少3.1个百分点。相对入门级住宅而言，顶级住宅市场需求所受影响相对更小一些。

对此，亚豪机构副总经理高姗认为，今年3月以来二手房市场量价齐跌，流通性大为受限，令部分计划“卖一买一”的改善型购房者因为名下房产无法顺利在二手市场售出，导致不得不延迟购置新房产，因此北京上半年千万级中高端改善型物业的成交量明显下滑。而今年顶级住宅成交走高，主要原因在于高端物业地处城市核心区，而且入市项目均大幅提价，在预期看涨的前提下促进了顶级住宅的成交。

下半年竞争将加剧

戴德梁行研究人士表示，对预售商品住宅价格的适度松绑使得高端楼盘放量增加；需求方面，高端住宅的高品质、相对稳定的市场价值、资源的稀缺性，以及对未来中高端住宅价格的上涨预期，促进了含改善型需求在内的中高端置业人群将购买计划付诸实施。

不过丁祖昱表示，上半年千万以上住宅成交相对稳定，价格变动也不大，但还是在一定程度上受到了市场的影响。随着2013年高价地的大量开工，2014年下半年到2015年千万以上住宅的供应量将迅速放大，市场竞争可能会异常严峻。

戴德梁行报告预计，随着各大房企回归一线城市，将对有限的土地供应带来更加激烈的竞争，预计年内北京中高端商品住宅的价格在土地及建安成本上涨的影响下将难以大幅度下降。然而，调控政策的从严执行，使得潜在改善型需求继续受抑，房企有望采取阶段性促销策略，从而一定程度上影响成交均价的上涨。