统计局房价指数要考虑地方压力

来源:地产中国网 2014-07-17 09:24:00

楼市数据乱像和“打架”现象不是今年独有,但今年楼市各方数据反差之明显、各界对此反响之激烈却是往年不可比拟的。这是因为,在楼市前景扑朔迷离、政策骑虎难下、限购是否该退出相当纠结的背景下,当前楼市数据披露之现状,不仅无法为趋势判断提供可靠决策依据,也不能给政策制定提供准确的信号,更无法给购房者置业提供可靠的参考。

趋势判断是行业数据的基础功能。未来楼市如何走,看空者有之、唱多者也有之,见仁见智,这本属常理,但做判断的数据基础不该提供相反的信号。而不可思议的是,这种现象屡屡上演。以房价为例,国家统计局6月18日公布的数据显示,5月70个大中城市中房价环比下跌的35个,其中一线城市中只有北京微涨,广州持平,而上海、深圳则出现近两年来首度房价环比下跌。然而,上海易居研究院此前发布的数据则是,5月一线城市新建商品住宅成交均价环比增长3.7%,同比增长10.6%。京、沪、穗、深四市环比分别上涨1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。

官方与民间机构统计数据南辕北辙也就罢了,官方机构之间数据“打架”竟也成家常便饭。以广州为例,国家统计局数据显示,今年3至5月,广州房价环比涨幅分别为0.4%、0.1%和0,而广州市国土房管局的统计数据却显示,3至5月广州房价环比上涨分别为10.4%、1.5%和2.1%,连续三个月创下新高。事实上,这样的乌龙现象已不是第一次上演了,也不仅在一个城市上演。

房价统计的另一个大问题,是缺乏代表性和客观性,这是大忌。目前,各大城市新房供应沿中心区向外围“同心圆”式扩展。相应的,可比房价水平也沿中心区向外围而依次下降。因此,即便新房价格水平统计准确,但其同环比变化缺乏参考价值,也就无法做趋势判断了。比如,今年新房价格在数据上下跌了,但到底是外围新房供应增加了,还是房价真下跌了,单从数据上看不能下结论;再比如,2011年以来,为规避限价政策,开发商纷纷改装修房为毛坯房,或采用双合同(销售合同和装修合同),价格在数据上表现为下跌或平稳,但真实价格水平可能却上涨了。

住房成交量的数据也是如此,游离于政府网签和备案之外的房屋交易大行其道。在各大城市,特别是一线和二线重点城市,小产权房交易、军产房交易、商务公寓交易、非法集资建房等等,均没有纳入商品住房交易中,导致住房实际交易量被不同程度地低估。即便是商品住房交易中,“送面积”、“偷面积”等现象普遍存在,交易规模也被不同程度地低估或高估了。相应的,人均住房、每平方米住房价格统计也不可能准确了。

楼市数据统计体系中,开发投资、新开工、竣工和新房交易量价等政府关心的、与国民经济密切相关的数据披露还比较齐备,但其他产品层次的数据缺失很严重。比如,政府仅披露新房的价格,而由于长期受“阴阳合同”干扰,二手住房的价格与真实价格天壤之别;租赁价格的官方数据更是长期处于空缺状态,市场上发布的租金价格和指数也是房产中介计算出来的。但是,在任何一个城市,最大中介的市场份额也没有达到50%,租金价格的代表性之差可想而知。很难想象,对于一线和二线重点城市,二手住房交易早已经超过了新房、租赁率超过了50%,但是却没有权威和统一的二手房交易价格和租赁价格。

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统计局房价指数要考虑地方压力
来源:地产中国网2014-07-17 09:24:00
楼市数据乱像和“打架”现象不是今年独有,但今年楼市各方数据反差之明显、各界对此反响之激烈却是往年不可比拟的。这是因为,在楼市前景扑朔迷离、政策骑虎难下、限购是否该退出相当纠结的背景下,当前楼市数据披露之现状,不仅无法为趋势判断提供可靠决策依据,也不能给政策制定提供准确的信号,更无法给购房者置业提供可靠的参考。
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