郑州房产——地产中国郑州频道

自己建设自己的家园，或许还能降低物业费，小区自治曾被业主们寄予厚望，也被专家称为社会民主化的有益探索。

记者多日走访，发现的却是小区自治的另一面：不少小区的自治以失败而告终。对管理者的不信任，是自治模式难以维系的主因之一。

有业内人士表示，目前郑州大多数是高层小区，但高层小区自治对小区管理和物业服务非常不利。

案例

中方园业委会被指有名无实

“这个物业公司比前面的强点，这两年小区里没丢啥东西，感觉比以前安全点!”“物业公司?就那样吧，管得不好，就不交物业费!”

这是7月1日，河南商报记者再次走访中方园东区时，小区业主对当前物业公司的评价。

在随机采访的十多人中，大多数业主只是淡淡地表示物业公司服务“一般”，“管理比较简单，人家小区都装电子升降门了，我们这儿没有，物业公司不舍得花钱。”

据中方园社区东区网格长王文杰介绍，中方园分为东西两区，目前分别由两家物业公司管理。

“尤其是东区，由于居民较杂，物业公司变更比较频繁。”王文杰说，从开发商的天伦物业公司撤走算起，小区已经更换了5个物业公司，4任业委会。

“虽然现任业委会还在，但基本上已经是有名无实。”王文杰说，5个业委会成员，两个要养家糊口辞职了，业委会主任有病住院了，基本行使不了权力。

采访中，对于业委会的现状，许多业主并不知情，只是感觉业委会不管事，甚至有人猜测是否与物业公司串通一气。

现状

郑州曾有200多个小区搞自治

不管是频频变更物业公司，或是炒了物业公司的“鱿鱼”搞自治，说白了，都是对小区服务的强烈不满。

据郑州市房管局物业管理处不完全统计，几年前仅郑州建成区内实施自治的小区就有200多个，占小区总数的5%左右。

河南商报记者在走访中发现，搞自治的小区大多楼院不大，且有“一定年龄”。可是，历经过“自治”后，小区居民似乎更倾向于引入物业公司。

北苑家园的一名业主表示，管理一个小区，不是那么容易的，几百户人家甚至几千户人家的吃喝拉撒，物业公司尚且管不好，业主们就有办法了?

“说句不好听的，有专业的物业公司，啥事都可以找他们。如果自治，出了事谁来担责任?管理人员可能还觉得自己付出了那么多，邻居们不理解。”

陈女士所在的威尼斯水城，前阵子也有部分业主想搞自治。“我是不支持!”陈女士说，现在社会分工如此细化，就该让专业人做专业事，大部分业主本来工作压力就大，回家了还一团糟，日子怎么过?

业委会吐槽

“你是不是贪污物业费了”这句话经常听到

不被理解、出力不讨好，是业主委员会成员面临的尴尬，即便是被外界视为管理有方的业委会，也感受到小区管理的不易。

师女士曾当过富田丽景小区的业委会主任，但任职了几年，她突然提出辞职。业委会多次集体挽留，她才同意留下，但提出要求，不再当主任。

两三年前，一名住在1楼的业主在家开了个美容院，因为要挖地基，遭到楼上多名业主的强烈不满。随后，1楼业主出示了建委出具的一份鉴定，鉴定认为挖地基对整栋楼没有影响，但鉴定的真实性遭到楼上业主们的质疑。

于是，业主们为了这个事儿，跑到师女士的工作单位讨说法，有人还说她偏袒那名开美容院的业主。师女士说，单位领导开始问她，是不是找了“第二职业”，是不是挣着其他的钱，怎么这么多人堵到单位?“工作和个人生活都受到影响，说啥都得把业委会的活儿辞了。”师女士说，后来，她带着业主们到规划局、建委重新鉴定，最终证实原先那份鉴定的真实性。

东大街39号院业主委员会主任胡先生也有了辞职的念头，“只要一件事没有让业主满意，就会被质疑是不是从中牟利了，甚至张口就来‘你是不是贪污物业费了’。即便定期公示收支情况，也有人说：‘谁知道这是不是造假的?’

专家声音

观点一：不赞成高层小区居民搞自治

对于居民搞自治，郑州市房管局物业管理处处长程建颖提出了异议。他说，特别是高层楼院搞自治，对于设备的维护会非常不利。“电梯、二次供水设备，需要专业人员维护。”程建颖说，几乎90%的业主都没有考虑过设备的维修成本问题。

在程建颖看来，小区要自治，必须有一个让大家高度信任的人来进行管理。而当前的小区多是商品房，业主之间并不熟识，这种信任度很难建立起来。

“而且自治不像物业公司那样签订合同，我们国家在这方面也没有相关规范，出了事也没人监管，这些都是自治难以维系的重要因素。”

观点二：小区越管越糟 和业主也有关

郑州市物业管理协会秘书长程玉霞认为，个别小区之所以陷入物业越管越糟怪圈，有物业公司的原因，跟业主自身也有莫大关系。

她说，一些业主对物业公司的期望值过高，所交的物业费又与这种期望值不成正比。还有业主老觉得什么都是物业公司“分内”的事，办准生证、暂住证都找物业公司，对物业公司的职责认识不清。

河南省物业商会秘书长张国强也认为，小区自治之后引发的问题，和业主的多元化需求有关。“住宅小区是多业主型的，不像写字楼属于少业主或单一业主型，每个业主有自己的想法和要求，众口难调，加上业委会成员不具备物业专业知识，可能做出一些不遵守物业管理规律的行为，导致小区管理混乱。”

观点三：业主和物业公司信息不对称

“不排除一些物业公司运作不规范，但很多时候是业主对物业公司服务有误解。”张国强称，城市居民以前住惯了家属院，总觉得物业公司就是打扫下卫生、看看大门、种花养草，社会地位不高，其实，物业服务是一门专业性很强的知识。

他说，“小区物业怪圈”很普遍，其背后存在业主和物业公司之间信息不对称的因素。

“郑州的物业服务收费标准10年未变，物业公司的人工成本涨得很厉害，他们需要生存，就只好降低服务标准。而业主不了解这些情况，感觉到服务品质下降，就会拒交物业费，甚至提出更换物业公司。”张国强说。

“如果沟通畅通，绝大多数问题不会出现。”张国强说，在这种情况下，社区居委会和业主委员会应该“出马”，成为业主和物业公司之间沟通的桥梁。