原标题：钟伟：个人房贷利润被稀释 导致银行不愿放款

【地产中国网•博鳌专访】上半年，中国楼市成交量显著下滑，房价开始松动；大部分房企业绩下滑明显，部分楼盘降价意图明显……那么，下半年，中国楼市将演绎怎样的调整？

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

7月16日，在三亚举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上，向来与地产大炮任志强唱反调的北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生在接受地产中国网专访时，对下半年、甚至未来一段时间房地产走势做了预测。他认为，目前，房地产库存不断增加、企业资金趋于紧张、购地意愿降低，随着时间的推移，无论是成交量还是价格，将出现显著的调整，“总体上来说，房地产市场处于平稳的下行通道当中。”

下半年不如上半年

地产中国网：今年以来，楼市进入了调整期，总体而言，各大城市的成交量都有较显著的下滑，您认为，下半年楼市走势如何？

钟伟：上半年，新开工面积高于竣工面积，也高于销售面积，因此库存量在不断增加，基于此判断，下半年不如上半年。更值得注意的是，待售面积在迅速增长，上半年这个数字大概是5.4亿平米，也就是说，获得了预售证但卖不掉的房子特别多，这个开发商造成了巨大的压力，也会减少开盘量。

另外，房企资金缺口可能逐渐出现，尽管上半年房地产开发投资金额达3万亿，而开发商到位资金却达到了4.6万亿，但还有个别企业资金缺口较大，这样下半年就会出现降价或者降低交房标准来虚假竞价。

值得注意的是，下半年新开工量和土地购置会下降的较快。其实房地产开发投资是6个月房地产销售滞后的函数，如果上半年销售情况不理想，自然下半年房地产企业新上项目，新购置土地也不理想。总体上来说，房地产市场处于平稳的下行通道当中。

地产中国网：在这种情况下，房价也没有下跌的可能？若有可能，下跌幅度有多大？

钟伟：可能性非常大。去年商品房销售总量为13亿平方米，而按照上半年的趋势，今年每个月能卖到8000万平米左右，据此估算，全年也卖不到10亿平方米，这就比去年降低30%左右，如此一来，开发商自然要调整价格。而今年上半年，楼市销售量下降速度超过了价格下调速度，在过去的两次调整中，也是类似的情况，成交量下降到一定阶段，价格会跟随下降。从08年年底到09年那段时间，房价下行了15%左右，但现在还远远没有到这个程度。

调整尚未到位

地产中国网：按照您的说法，若房价持续下调，房企间会不会出现的新一轮洗牌，甚至有些房企会被淘汰？

钟伟：一些房企被淘汰也是好事。在很多产能过剩的行业当中，因结构调整出现了优胜劣汰，包括煤炭、钢铁等，这是一个自然的过程，房地产行业也不可避免。其实，在前两次的调整当中，在真正的降价阶段，也出现了一波房企并购潮，还有一些房企卷款而走了，不在做房地产了；有些企业被迫出售项目，甚至连品牌和公司都被收购了。现在来看，这次调整还没到卖项目的程度，所以大规模并购尚未发生。

地产中国网：在这种情况下，房企该如何避免被淘汰？也就是说，如何在淡市下做强？

钟伟：单纯的模式已不能适应当前环境，未来，要做强，房企要向产业+地产、互联网+地产等方向发展，也就说，要么让自己的产品变得不可替代，要么做其他行业。

地产中国网：与去年相比，上半年土地市场较为冷清，您对未来的走势是如何判断的？

钟伟：会继续冷清下去。首先政府还是希望高价出让土地，维持现有的地价水平，这个也是死结，如果新推的土地价格往下走的话，那么现有已经拿地的开发商就不满意。如果政府希望维持现有的土地价格往外推的话，那谁来新购这些土地？

大家有为难情绪，从日本的经验来看，往往地价的下跌比房价的下跌更显著。日本的城市的中心，包括东京核心区的地价，巅峰的时候和跌到底的时候价格大概是七分之一。我估计，目前很多房地产企业新购置土地的时候他都会斟酌一下，到底我现在冒险新购置土地，还是过几年，我去收购项目，甚至收购其他房企？这个都是有可能的，另外，未来土地出让可能更多。

银行不放贷 是因房贷不怎么赚钱了

地产中国网：其实，楼市调整之际，比开发商更急的就是地方政府，他们已经开始“救市”了，那么，您如何看待这个问题？

钟伟：目前，政府并没有显著的救市行为。对房地产的限制政策，一个是限购，包括首套房的贷款有没有优惠、二套房甚至三套房有无购买指标等。

限购在其他国家也有，道理也无可非议，但是限购的一些细节政策我觉得的确是令人奇怪的，你比如说在有些地方买了一套房之后，认房又认贷，你再买第二套房，哪怕你第一套房卖掉了，再买第二套房你也作为二套房来处理，这就没道理了，所以限购政策我觉得很多细节需要调整的。

另外银行的限贷，主要是房贷不怎么挣钱了，随着利率的下行，如果房贷挣钱了，或者房贷相对其他的贷款业务来讲，变得更加的有竞争力了，商业银行也是愿意放贷的。

地产中国网：目前，有观点认为“限购限贷”政策挤压部分购买力转向了海外，您是否认同这个观点？

钟伟：海外市场是一个纯投资市场，也就是富人的市场。要从多层面来看待海外市场，一是中国的富裕阶层，这部分人将个人资产转化为多样化配置，比如，一些人在境内钱很多，那么可能需要在海外买一两套房；另外，就是有家人包括孩子，比如海外留学、生活，可能会买一些房子；还有一些是通过海外的投资基金持有的一些海外的出租型公寓等等，这些都是投资者的机会，而不是开发的机会。当然也有房企到海外做新房开发的，但是海外的新房市场的量的确是太小了，不足以应付中国大企业的进入。