实录:中国地产六方会谈

来源:地产中国网 2014-07-16 16:34:00

主题:

中国地产六方会谈:变革与平衡:企业转型困境与机遇

时间:2014年7月16日

地点:三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店

参会嘉宾:

复旦大学教授蒋昌建

复星地产总裁徐晓亮

圣象集团执行总裁郭辉

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

住建部政策研究中心主任秦虹

华远地产董事长任志强

首创集团董事长刘晓光

路劲集团董事局主席单伟豹

【主持人蒋昌建】尊敬的各位来宾、各位朋友,大家下午好!

今天下午参加的论坛的嘉宾也同样是重量级的,我相信也会给大家更多的精神上的激励。我们首先邀请的复星地产总裁徐晓亮先生。

复星地产总裁徐晓亮

【徐晓亮】各位来宾,各位朋友,大家下午好!有一个词有可能比我们纠结房价更纠结,我们说转型,这个词有可能比现在的房价更纠结,为什么这么说?

要不要转型,怎么转。首先说到转型的话,这是蛮痛苦的事情,因为要找新的方向和重点,确定转型的话也是非常艰难的,房企要去探索一些新的东西,当然转型有风险,存在不确定性和风险性。

我想到整个中国地产行业到底要不要转型,复星地产三年前就给出答案,必须转型,刻不容缓,一定要转。今天借这样的机会,把我们复星地产对转型的思考和路径跟大家做一个分享。

首先转型包括了危和机,我们经历了三次转型,2005年、2008年、2010年各一次,今年又出现了一次调控,每次调控的时候,都是头弯一下之后就向上发展,因此过去的地产房价是一路高歌,地价也是一路上涨,楼市成本也是一路高歌的。我们这种三高模式,是否可以持续,我们当然希望这条线永远不回头,这种三高模式是难以为继。

我们再看看转型的机会在哪里,整个中国在转型,新型城镇化的建设就是机会,土地依附于城市的,城市在转型,行业也在转型,行业的结构也在转型,在这样转型的大背景下,地产业是要转型的,转型过程中带给我们哪些机会?原来城市单一的中心变成了多中心,原来城市是以居住为主,接下来新型城镇化建设对于城市的规模和要求是不同的,赋予了新的功能,在此过程中我们认为充满了机会。

美国诺贝尔经济学获得者伯格说,21世纪看两个内容,一个是美国的新技术,另外一个就是中国的新型城镇化发展。因此我们要明确,我们要转型,我们希望结合新型城镇化进行转型,我们提出了“蜂巢”的概念,就是以产促城,产城融合。就象蜂巢的体制一样,在一个城市中,实际上需要注入核心的产业,然后做工作、生活、消费,从而形成一个共同体,我们在北京有这样的感受,东边起来到北边工作,到南边吃饭,一天下来到处折腾,整个城市就像一个大饼一样,城市如果没有新的功能,所以我们要打造蜂巢的模式和新的功能。

这一轮的转型,我们认为有五个方面需要做的,也是我们提出的五大功能。一个城市需要金融功能、健康功能、孵化功能、旅游和商贸功能。这些是未来新型城镇化新的功能,每个城市是不同的,大城市、城市群、城镇群都是不同的。中国每个城市的市委书记和领导班子都在考虑城市接下来发展方向,因此蜂巢是我们提出新的切入点和发展方向。

下面简单的花一点时间将每个功能和项目简单的予以介绍。

我们在上海打造了金融风潮BFC,就是上海外滩国际金融中心。有酒店、办公商务,里面的内容包括常规的配套,还包括互联网金融和草根金融,囊括了会计师事务所、律师事务所,从而打造成一个平台,每年都会搞上海外滩金融峰会,将各种各样的金融峰会的人士汇聚起来,大家进行思想文化的交流。这栋楼里面办公的海外人,未来如果到纽约的话,还可以享受这一平台,我们的平台也为上海带来了新的金融功能。我们将这一模式,带到中国的其他城市。

我们在上海做了星堡中环养老社区,这个项目分为两期,到底养老怎么做,关键的就是服务,是否可以将老人服务好,服务的参数如何设置,我们的模式是租赁的模式,通过二、三百个老人的入住,体现中国老人的参数。通过一年半左右的运营,目前这个项目在上海是成功的,260多位老人住在里面是非常开心的,每天也有大量全国各地的人流来参观,因此星堡团队不堪重负,所以每周只开放半天,去参观的人还要缴纳2000元,而是将这比费用用到老人的身上,这样的门槛还是无法阻挡参观的人群。

我们在沈阳做的豫珑城,复制了上海的豫园,文化综合体是未来城市整个增长的核心,有些去过上海的,豫园占地10万平米,再这样的十万平米的地方,一年的客流量3500万,目前东京的迪斯尼是700万,是它的6倍,是我们上海正在建的迪斯尼的3倍,它把整个城市的文化传承下来,这个是在也是未来沈阳的核心区域。

下面是旅游蜂巢,离我们的会场不到两公里,在海棠湾,我们引进了全球性的兰蒂斯海南三亚酒店,海南还缺少核心的引擎,能够将海洋文化,通过旅游消费再升级,全球有两个,一个在非洲,一个在迪拜。我们将在海南投资100亿,打造中国七星级酒店,并且拥有室内最大的海族馆和最大的游乐场,这是全球性的酒店。从而希望孩子可以近距离的跟海洋接近,中国的消费在升级,因此需要全球性的资源,这是我们准备打造的旅游蜂巢。

物流商贸蜂巢。我们跟阿里巴巴合作的线下电商,同时跟中国国药合作了中国最大的物流港,其中有天贸城,位于中国的中西部,将专业市场汇合起来,加上线上线下同时打通,将城市需要的功能予以提升。

复星地产在全球化的布局思路是简单的,一个是纵向的投资,一个是反向投资,纵向投资是在海外从全球的角度进行资产配置,我们在美国和英国买了楼,从全球的角度来说,全球的核心地段的资产进行错配,我们在纽约花了50亿购买了一栋大楼,总面积是22万平方米,是上海金茂大厦的2倍。我们在美国最核心的地段购买了这栋大楼,就是在世贸中心的旁边有一个中国中心,美联储的对面,为什么到这里买东西,美国是一个很开放的市场,你要买东西是开放的,日本也是开放的市场,我们在日本看到有一些比较敏感的、相对的文化,如果中国在日本大量的买楼,改建、运作,我们有些文化很敏感,但是如果在日本买一家公司,当地具有很好的融资资产管理这样一些功能的话,我们更愿意以这样的公司行为去收购,所以在日本买了一家公司,然后在香港,下一步在全球14个国家陆续做下去,办酒店和住宅,找到资产错配的价值洼地。

找全球有关的地产公司,购买和合作,从而实现上市。转型过程中,国内和海外进行布局,转型的方向是地产投资集团,国内以风投的形式,海外是正向和反向形式,投资跟地产关联的项目,例如海南的项目,我们引进了迪拜的项目。希望到2020年我们希望从目前的规模做到5000亿的规模。

复星地产振兴,下面有四个蜂巢,包括大旅游、大健康、大金融、大文化、大物贸,这就是我们的投资理念,我们的理念是保险加投资,打造以保险为核心的综合金融,加上产业为深度的投资平台。除了投资和融资外,还包括开发和运营等部分。我们的转型明确了方向、重点和布局,最终是要靠人和团队去做的,在此过程中,复星地产是复星集团的一部分,我们花了三年时间搭建了投资和管理平台,旗下有不同的产品线,健康、旅游、物流商贸等等,这样海内和国内的团队,怎么融合在一起,我们推出了合伙人制度,除了文化理念之外,我们注入了合伙人的方式,将大家捆绑在一起,用基金管理的模式,将所有的钱,无论是自己的、借的都融合在一起,共同的用好,可以收管理费,获得收益后,大家共享。大家从职业经理人,转变为合伙人,主要合资的项目,希望操盘的老总跟利益捆绑在一起,这样做就会更加的符合投资理念和投资的价值。

我就简单的跟大家分享到这里,我们需要回顾一些历史,也需要翻开一些历史,在未来希望跟在座的很多朋友,我们面临着转型的时代,希望可以有更多合作的机会。谢谢大家。

【主持人蒋昌建】:谢谢晓亮,讲得非常清楚,大家注意到没有,所谓的蜂巢集团就是把复星地产的价值链很好的整合起来了,我们大家看得非常清楚,另外一个价值在什么地方,复星地产开发房地产的理念,要跟城市的功能定位以及新功能的开发紧密的结合在一起,因此所谓的蜂巢城市的概念就是使得任何一个价值出自于主观,而是城市发展的客观功能定位是什么,第二个价值就是整合逻辑的价值资源,如何利用价值的洼地,如何利用资产低估的机遇,通过一些资源的错配,怎么能够利用这样优化的组合,然后建成一种新的平台,然后拓展复星地产的基本理念,就是中国的机遇如何驾驭全球的资源。

这种从客观的价值观角度出发,来引领地产发展是复星地产走出的道路,接下来我们这位演讲嘉宾是圣象集团执行总裁郭辉先生。

圣象集团执行总裁郭辉

【郭辉】首先还是对主办方给相关房地产及相关企业提供这样的平台表示感谢!以上都是房地产企业发表了不同的观点,下面我就下游企业,主要是建材家居企业谈谈我的认识。

大家对精装修有很多的理解,从绿色建筑开始,降低能耗,这是我理解的新型城镇化的一部分,因此精装修扮演了很重要的角色。精装修经历了不同的阶段,刚开始简单的拼凑化、品牌化、专业化,一直发展到今天的标准化、模块化、多样化和绿色化,不同的接单由房地产公司和下游企业共同努力,逐步使它更加的完善,更加的贴近消费者的需求。

当前精装修的模式,从供应商、开发商到消费者的模式,从消费者对精装修的需求来说,品牌化、个性化越来越强烈,如何从供应商到开发商,如何满足消费者的需求,为我们提出了新的课题。

从发展来讲,供应商参与和满足消费者的需求,随着精装修的普及化,消费者的需求得到了重视,材料供应商就参与到上游,从设计开始,以消费者为核心,开发商、供应商、消费者共赢的模块会越来越普遍。

从精装修的发展来讲,有几个关键词,产业化、集成化、标准化变得越来越重要。

集成化来讲,整体家居是精装修的主要模式,标准化主要是指质量、材料、施工等方面的标准,这是精装修产业化的基础。如果没有标准化作为支撑,这一基础就不存在了,也做不到。从产业化来讲,这是精装修发展的大势所趋,因此产业化是发展必然的结果。

从中国大家居的趋势判断,未来几个关键词越来越重要,集约化、智能化、专业化、产业化、标准化、定制化,这些构成了中国未来精装修发展不可逾越或者是必要的关键词。

从圣象来讲,我们的战略构思是从平面逐步发展到立体,经过二十年的发展,圣象现在是中国地板行业的龙头企业。经过这两年的发展,逐步将产品延伸到一体化,所谓的一体就是衣柜、木门、橱柜、家私等等相关的领域。通过这几年的发展,今年在广东参加了展览会,将所有的品类在家居展览会上进行展出,这是圣象未来满足消费者多样化或者是一体化方案中将扮演着重要的角色。

圣象对于大家居的理解,也存在几个关键词,产业化,标准化、集约化、专业化。圣象的绿色产业链经过近二十年的打造,从林业资源、采购工厂、研发、设计、营销到服务,构成了圣象的绿色产业链,圣象及其股东是全国最大的林业资源和基材的供应商,也是全国最大的地板供应商之一。

从专业化来讲,我们强调圣象的智能体系、产品理念、品质保障,保障圣象的产品更加的专业。标准化来讲,要想将规模做大,标准是前提。

第一,材料的标准,要符合大环保,符合品质的需求。

第二,生产的标准,无论是流程、工艺,只有达到标准或者是很高的标准,才能保证整个产品的品质和稳定。

第三,风格标准。自成体系又风格统一,家庭装修中,有不同的部件组成,如果风格不同,颜色不同,很难构成和谐完美的家居环境。只有它的风格相对统一,才能将家庭装扮得更加的好,更加的舒适。

第四,服务的标准,我们提出圣象管家的服务模式。使消费者在家居装修中,更加的方便、简单。

第五,产品设计标准。从空间设计到协同搭配,都是相互支撑,相互和谐的,产品设计上要充分和完美的体现出来。

还有就是集约化,实际上是集合,一体化解决家庭装修的方案,从整体的设计、渠道的多元、标准力和品质控制和品牌运作等等,构成了一体化解决方案。这就是圣象的理解,我们的战略定位是木质家居综合解决方案供应商,有几个关键词是圣象所追求的:“简单、轻松、够用、环保、可靠”,什么叫够用,达到基本功能,不要过多。因为我们是资源性相对贫乏的国家,如何善待资源,如何使我们的产业更加持续的发展,这必须是我们所考虑的。

圣象对于社会,我们是绿色贯穿圣象产业的七大环节,通过跨品类的资源整合,降低木质行业的资源消费,减少浪费。从木质和家居建材企业来讲,我们都是消费资源的行业,因此必须要善待资源,必须保证所有资源来源合法性,才可以使产业走得更远。对于行业来讲,五大标准体系,有力的促进行业的健康发展和共同成长。对于伙伴,我们从资源供应、设计平台到产品销售以及售后服务的各个环节,圣象将围绕自身的商业平台与各个方面共同建立共赢共生生态的系统。

对于圣象而言,给客户提供综合的解决方案,更便利、更完整,同时为客户提供更高品质、更高性价比、更高安全的产品和服务,使客户得到满意。

所以通过多年的努力,圣象从2005年逐步介入到中国房地产精装修的行业,经过几年的努力,圣象是中国地产木质地板最大的供应商,同时圣象在研发、设计等方面也得到我们的战略合办的认可,也成为万科等众多房地产企业的战略合作伙伴,也多年成为中国房地产开发商500强的首选产品,圣象的业务也在稳步增长,到2014年,圣象已有200多名工程师,超过6000多个单体的项目,到目前为止,圣象累计为中国的精装修房提供了超过2500万平方米的精装修地板。圣象经过努力成为2013年度万科A级供应商,也是多年获得中国企业500强地板首选企业。

圣象和万科集团在全国66个城市均有合作,安装队伍是自己的员工,现在超过了1万多人,有3000多个专卖店,我们的服务体系可以覆盖到中国大部分的县级的城市以及县级以上的所有城市,这是我们能够给房地产商提供更加安全,更加可靠的服务体系。圣象为全面的木质家居提供完整的解决方案,无论是标准门、衣柜、家居、整体厨房等等,我们将提供一体化的解决方案。

通过整体家居和精装修,我们可以共同发展,满足消费者的需求,降低能耗,规范标准,促进行业发展方面,整体家装有共同的内涵,面对地产精装修的发展趋势,整体家居与精装修必然会相生互利,共同发展,构建生态家居的环境,希望圣象能够给在座的房地产商提供这样的机会,共同的发展和成长,让消费者更加的满意,谢谢各位。

【主持人蒋昌建】我们也谢谢郭辉先生谈到圣象在产品的立体化的发展过程中,专业化的能力,以及标准化的体系,包括产业化的经营,还有集约化的整合,很好的产品品质以相关的服务奉献给除了房地产的产业,还奉献给广大的消费者,看到它在行业中的用心。

接下来我们就到了非常有趣的环节,那就是中国地产六方会谈的议程,变革与平衡结构性难题如何解决,我刚来这个舞台的时候,我突然看到舞台的布置,我就觉得我们的六方会谈有点像非诚勿扰,只不过站在上面的不是妙龄女郎,而是房地产打捞,接下来他们的表现一定会极其大家强烈的兴趣,当然带领他们进行头脑风暴的,依然是我们越来越年轻的秦虹女士,所以邀请这几位嘉宾一起上台。

接下来,我们将进行"中国地产六方会谈第一场《变革与平衡:结构性难题如何解决》。

中国经济增长的周期和趋势正越来越受到结构性问题的影响,经济增长的难度会继续加大,各种结构错配将导致企业盈利下滑,结构问题不再是长期问题,更为明显的表现为短期增长的困难。

我们有请会谈嘉宾:

住建部政策研究中心主任秦虹女士

华远地产董事长任志强先生

首创集团董事长刘晓光先生

路劲集团董事局主席单伟豹先生

博鳌·21世纪房地产论坛已经成为微博热门话题的第一位,希望下午的头脑风暴依然保持第一位,接下来将难题给北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生,看看他如何主持这场非诚勿扰。

【钟伟】非常高兴有机会组成五方会谈,因为少了凌克。我相信这一轮可以继续的占据微博圈和微信圈的首位。

首先我想问的第一个问题,虽然这个问题很庸俗,如何判断未来房地产的价格、销售量有三种答案,分别是上涨、基本稳定,下调,请三位寻找答案。

【秦虹】1—5月份是负增长,大概是8%左右,下半年会持续的负增长,下半年降幅会收窄,从销售的指数来说,下半年好于上半年,虽然还是持续的下降,但是降幅会明显收窄。

【钟伟】下半年不看好吗?

【秦虹】比上半年好。

【钟伟】任总您不用回答了,您一定会回答依然上涨。

【任志强】上午公布的房地产数据,6月份的数据好于1—5月份的数据,销售额和销售量都有所回升,因此我认为下半年的情况会好转。1—5月份降幅是7%到8%,6月份是5%,下半年是否可以转正,要看保障性住房的水分,如果这一比重加大的话,开发商就很难做了。有一部分虽然也受了,但是没有计算在商品房的销售中,那么统计数据就有所下降。如果销售数据不上不下的话,全年我认为会维持在5000万套左右,这一数据是巨大的,全世界也找不到这样的数据,可以说是去年以来的第二个高峰期。

【钟伟】今年是否会超过13亿平方米?

【任志强】按照目前的情况来说,现在的情况是平稳,会达到12亿平方米左右。

【钟伟】房价会怎样走势?

【任志强】如果把北京的商品房和经济适用房都进行统计的话,就是下降。如果将商品房单独进行统计,价格就是平稳略微下降,但是我们要知道保障性住房的数据。

【钟伟】任总的意见,量和价涉及到保障房的因素,剔除后,才知道真相,才好判断。晓光总呢?

【刘晓光】到年底的时候,量下降,价格会有所上升。

【钟伟】量萎缩,价格是稳定上涨的。

【单伟豹】我觉得下半年是量向上走的趋势,价格是稳定的,明年肯定是量增加,价格跟GDP的涨幅是差不多的。

【钟伟】各位的回答是,今年的量缩一些,价格稳定,明年的情况会比今年更好。我们不着急,明年再看吧。

第二个问题,先请三位开发商和董事长回答,今年董事会下达的目标,恐怕会完不成,是吗?作为董事长,今年是否会完不成预订的目标?

【任志强】如果按照下达的任务来看,有些人会比较乐观,个别企业难一些,例如去年100亿,今年要达到200亿就难。如果没有达到200亿,增长了70%也是140亿,不在于是否可以完成预订的任务,能够有所增长就好。从我们目前的情况来看,上市公司目前还不能进行预告,从总体来说,稳扎稳打的企业情况还是比较乐观的。

【钟伟】今年是否可以完成业绩指标?

【任志强】我们公布的业绩来说,上半年略有增长。

【钟伟】晓光总怎么看?

【刘晓光】今年应该可以完成任务。

【钟伟】单总呢?

【单伟豹】今年上半年1—6月份的销售额跟去年同期相比,预算差了一点点,全年还是有信心的。

【钟伟】三位董事长还是有信心完成今年预订的目标。目前限购限贷等调控政策,导致众多的房地产企业不满意。未来一段时间为了保证房地产行业的平稳增长,那一种政策,从开发商的角度来讲,最应该有所调整。

【单伟豹】银行为个人提供的抵押贷款,不应该其他的原因不贷款,应该由央行和银监会予以调整。银行有这样的责任进行调整,现在储备金是没有问题的,但是贷款的利率达到8%、9%,还是太高。

【钟伟】单总的意思是按揭贷款还是要放,限贷不好?晓光董事长呢?

【刘晓光】我认为应该进行银行业的改革。还是应该设置一个发展的模型,更好的处理商品房、经济适用房、保障房的比例,确保合适的比例,保持市场透明和价格稳定。

【任志强】我们希望中国有一个稳定符合预期的政策,我们不希望今天上涨,明天下降,这样的话,对老百姓和开发商都是不好的,市场化要更加的透明。银行不应该限制抵押贷款,应该更加的透明和市场化。

【钟伟】给不给开发商政策无所谓,野蛮生长习惯了,给不给消费者一定程度的金融知识是非常重要的,尤其是房贷等等该放还是要放。

【秦虹】我们的政策应该保持相对的稳定,从今年的政策来看。影响销售增长的因素,我是赞成三位嘉宾的观点。我认为不需要给开发商特殊的政策,只要回归到国家的政策面就可以了,按照国家的规定,购买首套房利率是9.8折,不希望给予更多的优惠,目前的情况是没有折扣,还要提高10%、15%,甚至是30%,显然是不利于购房者实现购房愿望的,有那么多的房屋,投资投机的不让买,真正需要房屋的人也买不成,那么我们制造这么多的房屋干什么,这就是巨大的浪费。给予首次置业的人予以政策性的支持,这是世界各国普遍的做法,对于首次置业的消费者给予怎样的政策,商业银行根据自身的利益,贷款多了,额度多了,就优惠,任务赚的利润少了,就上浮利率,这样不利于房地产行业长久的发展。

【钟伟】按揭贷款还是要松一些,银行告诉大家,下半年不会放松,有可能中国人民银行和国家开发区银行会给予棚户区更多的资金,鼓励地方政府和进行棚户区改造的企业更多的资金,而不是诸位所预期的放松房贷。

接下来还有一个比较傻的问题,假定减少20岁,重新回到二、三十岁的年代,如果不是地产开发商,按照80、90后的年龄,你会加入哪个行业,还是钟情于地产行业。

【单伟豹】我毕业的时候,跟我父亲在香港做建筑。做建筑没有什么不好的,最近做金融的,我觉得房地产没有什么好做的。回到二十年前,中国的环境是不同的,当时的金融是不开放的,还是会选择做房地产。

【刘晓光】因为年代是不同的,这个年代的人,和我们那个年代的二十岁是不同的。

【钟伟】我的问题是,假定你现在的年龄是二、三十岁,而不是你回到二、三十年前的状态,你准备从现在开始选择人生的时候,选择什么?

【刘晓光】当然不会选择房地产,应该是做互联网。

【任志强】我也觉得互联网好,做房地产都疲倦了。互联网业没有费多少劲,也部经历刮风下雨就积累了很多的财富,开发商的富人都是长期积累的,但是互联网的企业都很赚钱,说明他们比开发商容易赚钱。而且互联网业没有太多的限制,而且他们还可以开银行,搞银行赚得手软,如果二十年前干银行,到我们这个年龄,都可以做到世界去。

我的意思是将互联网和银行两个业务结合起来,不要将两者分开,你看看这个行业比互联网和银行都要好。

【钟伟】在座的80后、90后,在座的各位都是开发商,如果再次进行人生选择的时候,他们要放弃原来的房地产业,加入更加暴利的互联网或者是金融,最好是互联网金融,今后大家创业的话,不要进入房地产,直接进入互联网金融,就会成为高大上的行业,地产行业将成为屌丝行业。

您认为互联网金融赚钱,能不能告诉我们一点,您明白的一点,或者是您猜测的一点,他们是怎么就赚到钱的。马云、马化腾是怎么将钱忽悠过来的?

【任志强】我们是不懂,要是都懂的话,他们就赚不到钱了。我们这一代人,生下来的时候,什么都没有。但是他们生下来的时候,计算机什么都有的。

【钟伟】所以你们生下来的时候房子不多,就做房地产。

【任志强】再过两天,央行就傻了,因为外资银行都开使用互联网金融了,我们的思想和技术管理者永远跟不上年轻人的思路,这就是矛盾。当官的人都七老八十了,他们通过行政命令,禁止他们没有见过的新技术,这就是当前存在的问题。

【刘晓光】互联网的模型比较好,中国从国外照搬就可以了;第二,占领了跑道后,别人就很难进入了;第三,他们在天上,我们在地上,我们要交税,还要跟领导和政府打交道,不需要这样。

【钟伟】大家认为互联网是如何赚钱的?

【单伟豹】移动互联网的存在已经不可能走回头路了,三年前互联网金融大家都在猜测,因为银行赚钱太容易了,因此大家都不愿意做互联网金融。余额宝一开始就是5000亿,做得好,大家就慌张了。我们年纪比较大了,做这些东西比较难,但是不去了解,不去拥抱互联网,我们就会落后,愿意也好,不愿意也好,拥抱互联网和移动互联网是我们绝对要做的事情。

【钟伟】既然是这样的话,三位董事长已经身为开发商了。秦虹女士长期的生涯是房地产住房政策方面的研究,四位如何才可以拥抱互联网,或者是地产+互联+金融,如何让房地产赚钱不那么累,或者赚得更多一些,也就是地产企业是否可以嫁接到互联网和移动互联网吗?

【单伟豹】这就需要颠覆性的互联网技术,没有互联网就无所谓,有了互联网不用的话,我们就会落后,如何拥抱它,如何配合和利用它,公司成立了一个小组,正在研究,也在观察其他的开发商如何利用移动互联网,总是要跟互联网结合起来的。

【刘晓光】传统经济要跟互联网结合起来就会大有可为,集团成立了研究机构,研究互联网和地产如何结合,把互联网网上的东西跟实际的东西结合起来,如果做得好的话,我认为是大有可为的,将用户的需求集中起来,从而服务于更多的客户。

【任志强】我们的行业需要审批,不能拿政府的思维去审批互联网。如果说互联网和开发商没有结合是不对的,最早的应用是在设计。例如建造过程中的防震减灾等等都有设计,如果政策审批说,以后你们的房屋可以放到互联网上销售,开发商可以降低很多的成本。因为互联网的话,可以降低很多的费用,但是目前互联网做不了就没有办法。

【钟伟】支付宝是否可以。

【任志强】如果要审批的话,互联网和地产还是无法结合。

【钟伟】互联网和房地产行业应该如何结合?

【秦虹】房地产是产业,互联网是现代技术,一个是转动产业,一个是新兴技术,两者是势不可当,房地产和互联网的结合,在世界范围内都已经开始兴起。刚才说了开发企业的审批手续可以在网上进行,实际上美国开发企业的申请等程序都是在网络上的,不需要到个贷公司办法手续,就是网上将基本的信息填写。大家在互联网共同互动,就可以提高二手房交易的质量和效率,淘汰了很多虚假信息。中国的房地产刚刚度过起步的发展阶段,前几年欠帐太多,因此我们搞大量的建设。最近很多的新技术都是跟互联网有关的,今天下午大家都在谈房屋的装修,整体橱柜、精装修等等。前些天参加了国资委组织的评选,就是通过互联网线上线下的结合,解决家庭装修的问题,有一整套的模式和体系。最近还跟大连一家公司进行了研究,也是互联网线上线下结合的模式。目前的开发模式只是一个过程,包括筹资、设计、销售和未来的营销还有后期服务,我认为这些内容要依托于互联网实现升级,我认为互联网真是好的东西,可以改变传统行业。

【钟伟】谢谢,秦主任向我们解释了房地产行业如何运用互联网来做好未来的服务。最后一个问题,新常态的情况之下,您所在的公司董事会,未来的发展战略中,一定不会缺少的战略内容,如果是两项的话,这两项内容是什么?公司发展战略一定会包含的内容,不会漏掉的是什么?

【单伟豹】操作上包括建筑的设计,我认为可以通过第一互联网实现;第二董事会中,我们要提倡创新,模式的创新和产品的创新已经被验证,而且是必不可少。市场经济下的商业地产,一定要比别人做得好,做得快,做得好和做得快,就需要创新。因此需要借助互联网进行创新。

【刘晓光】转型中将其他的新技术跟地产进行融合;第二,借助互联网平台,使房地产融入互联网,并且细化做得更好。

【任志强】能不卖房屋就不卖房屋。

【钟伟】囤货吗?

【任志强】变成经营,就是持有物业。我们将大量的商业物业和酒店不销售。

【钟伟】您的业务是否要通过互联网实现?

【任志强】互联网跟我们没有什么关系,而是跟经营战略有关系。香港的租金收益率远远高于贷款的利率,持有物业经营的话,手一挥更高。因此能不卖就不卖。

第二,中国企业的节能环保,如果未来的建筑都不具备节能环保条件的话,那么建多少都要拆多少。中国不是建筑的寿命太低了,而是使用的寿命太低了。因为建筑的标准低而造成实用功能上的缺陷,因为实用功能的不完善,不得不拆除重新建设。不是因为房屋要倒了,而是因为实用功能有太多的缺陷,所以要重新建设,这两条是非常重要的。如果企业都不讲究节能环保,都生产出一大堆不节能的建筑,下一次倒闭的公司就是你。

【秦虹】第一,坚持多元化发展。多元化不是说做住宅的要做商业,不同的企业有不同的多元化。大企业足够大,例如万科是全国最大的房地产企业,它的选择很多,可以做住宅,可以做商业,可以在一、二线城市,可以在二、三线城市,可以在东部,可以在西部,也可以在国外发展。如果小的公司,只能在本省进行开发,无法走出全省,也要多元化,省会城市多做一些,县级市也要做一些,如果只是一个小的地级市做住宅,也要多元化,至少产品类型多元化。改善型做一些,刚需户型也要做一些。为什么要多元化?中国最大的特点就是大,发展不平衡,东方不亮西方亮。多元化可以找到平衡,从而规避风险,因此不同的企业有不同的多元化的选择。

第二,还是要坚持创新,固守传统的开发模式,做传统的事情,还是可以做的,但是不一定赚钱。一定要有创新的思维,今天各位老板讲的案例,都非常有启发,我听了他们的发言,在产品上、经营模式上、经营理念上、运营方式上,都有超乎过去单一开发思维的创新,这些企业就是属于未来的,固守原来的模式,不改变和不变革的企业,终归会被淘汰,多元化和创新是企业的战略,我还是比较客观的,我认为企业的盈亏跟我没有什么关系,我讲的比较宏观,仅供参考。

【钟伟】这一环节的时间差不多了,最后问一个笑话。如果多年后,我们再相聚的时候,四位不再是房地产开发商,不再是研究人员。那个时候我们坐在这里,遇到刘总、单总、刘总和秦主任,你们希望自己以怎样的角色出现,艺术家、画家,还是智慧的老人?

【单伟豹】我希望退休之后,我们现在在做养老地产,我希望是养老地产的主管董事,但是不做执行。

【刘晓光】我希望成为画家。

【任志强】我想我也就打打高尔夫吧。

【秦虹】聆听者。

【钟伟】谢谢,我们希望在以后的时间,80、90后可以从事金融、从事互联网,不一定从事地产,老了以后,就住单总的房屋和任总PK高尔夫,然后由晓光总来记录这一切,谢谢大家。

【主持人蒋昌建】建议会议主办方将博鳌·21世纪房地产论坛改为互联网论坛,因为我们的议题跟互联网有关。钟伟的问题很好,若干年后不做房地产你们会做什么。我本来认为任志强先生会讲这样的话,宁可在互联网上哭,也不在房地产上笑,结果他没有讲这样的话。后来想想看,大家知道吗,任志强先生退休后要做什么,我给他规划好了,至于他愿意不愿意就不知道了,他现在的粉丝有2168万,你们知道是什么概念吗?只要每一个重筹100元,他就可以拿21亿元的人民币,而且任总如此有道义的人,你拿了别人100元会比银行付出的利息更高,因此我想任总这样的活你愿意做吗?

【任志强】这是骗钱的活,我不会做。

【主持人蒋昌建】任总说干政经的活,不做骗钱的活。接下来是下一轮嘉宾头脑风暴的环节。

接下来,我们将进行论坛的第二场中国地产六方会谈《调整与发展:企业转型困境与机遇》。在中国经济和中国企业面临转型挑战的时候,如果大部分企业家愿意且能够改变思路,把视角从"大"转向"伟大"并付诸实践,中国企业会出现真正的变局。

我们有请会谈嘉宾:

天鸿地产董事长柴志坤先生

骏豪地产集团董事总裁张辉先生

圣象集团执行总裁郭辉先生

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

安居客集团首席执行官兼董事长梁伟平先生

中国工商银行投行部副总经理张都兴先生

下面让我们掌声有请嘉宾主持:南开大学旅游与服务学院院长白长虹先生

【白长虹】各位好,我们的论坛叫做六方会谈,这是一个很有影响力的一个说法,很多朋友还在问,为什么叫做六方会谈,是不是因为上面坐着六位嘉宾,我知道博鳌·21世纪房地产论坛包括了官、产、学、媒、金融和专业人士等六个方面权威的人士坐在一起,从不同的角度,探讨房地产的问题。这场的嘉宾是六位,但是没有官,也没有传媒人士,上一场有秦虹主任,算是官方人士,下一场有传媒人士。这场的嘉宾非常的有意思,有来自于地产的企业,也有地产的供应商,也有金融机构,同时还有上一场被不断的说起的互联网和房地产结合的新企业。

我昨天晚上参加一个小聚会的时候,任总说了一点让我震惊的话,本来是鼓励年轻人的,他以对自我的定位来鼓励年轻人。骗子互联网,我们所谓的大佬,就像地产行业中齿轮中的齿泥,将会被洗掉。他有退隐江湖的用意。他被互联网代表言论强烈的刺激,谁说了什么,能够让任总有了这反感受。在提问之前,讨论之前,我将本轮要问的问题,一股脑的问出来,这次讨论的主题是新常态,各位如何理解新常态?第二个问题新常态给各位带来的机遇是什么,挑战又如何?第三个问题,你们将如何的转型,如何的应对这样的新常态。

现在回到我描述的情景中,这一组有一位做互联网和地产结合的事情,就是梁伟平先生,你说说昨天闭门会议上说了怎样的话,能够让任总萌生退意。

【梁伟平】我不是很相信我说的话,对任总有这么大的影响。在我看来,互联网思维就是开发商站在另外一端说话,就是土地的一端,政策的一端,金融的一端,老百姓站在微的一端,就是微博和微信,互联网想的就是用户想要什么,用户需要的是什么。房地产已经到了另外一个阶段,刚才主持人问到常态是什么,过去的常态是没有房屋,解决问题就是可以有房,这就是过去15年发生的事情,不可以有商品房,不可以有自己的房屋,但是国家说,我们可以有房屋。某种角度来说,开发商是强势的,政府是强势的,他们可以做我们的商业形态。未来的常态是,我们可以有更好的房屋,这就有更大的差别。我现在有选择,我已经有了房屋,我希望有更好的房屋,我希望开发商和土地供应不要那么强势,未来是属于用户,属于购买者和消费者,这是互联网和传统行业想法最大的差别。

【白长虹】谢谢,上午聂会长分析新常态的时候,提出了微笑曲线,从上游到下游,分析了对房地产影响最大的因素,包括互联网、金融业。

工商银行的张总也来到现场,以你们的角度,新常态是如何理解的,金融的改革对于房地产的发展,带来怎样的机遇和挑战?有请张总。

【张都兴】感谢主持人,这个问题非常难,也非常大。我是工商银行投行部副总经理,我这个部门有30人的研究团队,我们对象关的问题也进行了研究,我将研究的成果跟大家分享一下。我是研究中心的人,我将研究的结果告诉大家,不代表工商银行的立场。

主持人提到新常态,我们作为投资银行的研究部门,我对此是非常关注的,简而言之,我们对新常态的理解有几个概念。新常态是指国家经济经过三十年的高速增长,尤其是这十年的高速增长,我们国家的GDP已经从2003年的世界第七到2013年的世界第二。人均GDP从2003年的2000多美元,到2013年的6000多美元,从GDP的层面来说,我国基本上进入了中等发达国家。

立足于目前的现状,新常态的第一个概念,今后一段时间,我们的经济增长可能不会维持过去高速的发展,我们认为常态是在7%-8%,这是未来增长的新常态。

我们认为国家处于转型的阶段,多年来是政府调控和市场调控两只手同时起作用,无论是国家还是政府,包括银行、企业、投资者,一直在调控摸索、摸索调控的阶段。下一个新常态中,政府在经济调控中的作用,更侧重于重量的宏观调控,而不要过多的干预经济。经济不景气的时候,地方政府出台了很多的刺激措施,鼓励大家买房和投资,银行降低首付和利率。当房地产过热的时候,又采取行政手段限购,要求银行提高开发贷的资金比例,提高首付的比例,提高利率等等,我认为政府对经济干预方面,在新常态中,我们希望越宽越好,让市场发挥微观调控的作用。

第二,经济不会出现大起大落的波动,尤其是房地产、银行业、钢铁、能源、电力、水泥、风电等等行业不要出现大的波动。我们希望经济主体发挥作用,自行调整价格,经济波动要尽量的小一些。

第三,从银行的角度来说,在新常态中,我们希望经济稳定增长,房地产行业相对平缓的发展。现在说房地产行业,各种各样的观点都有,有说跳崖式的,也有说三至五年出现下跌,也有人认为没有太大的问题。我们认为新常态下,要相对的稳定。在经济下滑的周期内,在目前的环境下,我们希望银行、政府、开发商、个人投资者、机构投资者和媒体共同努力,创造相对好的环境,让行业和经济能够相对稳定,这就是我理解的新常态,供大家参考,谢谢。

【白长虹】我听了以后,有一点幻觉。上午的一组数据表明,地产界固然是赚钱多,忙了半天,都不如银行赚钱。新常态对地产意味着什么,等一下大家再交流。您的核心意思是该成长还要成长,总的来说要稳定,不要上窜下跳,潜台词是让银行大赚其钱,本质上是不是真的欢迎地产的新常态,这是我的幻觉,您如何理解新常态,也是银行欢迎的发展方向吗?

梁总你昨天下午说了什么,使任总产生了退隐江湖的想法。你告诉我们,互联网思维之下,要从顾客的立场,从客户的需求角度来做,但是地产行业是占有资源的行业,因此未从客户的角度考虑,不知道其他的地产老总是否同意?

下面有请柴总先回答。

【柴志坤】互联网和地产相互之间的碰撞大于机会,相互之间合作的机会大于竞争。

互联网和地产在一定含义上,互联网不是虚拟空间,而是网络空间。两者的需求都是非常强烈的,而且相互之间可替代的不多,相互补充的更多。电子商务对传统地产未产生冲击,而是起到了推动的作用。传统地产的营销方面,因为互联网新兴的工具,大大提高了传统营销的手段,对目前的地产销售带来了很多的变革,也会降低成本。从一个角度可以感觉到,平面媒体的广告受到互联网媒体的冲击很大。

互联网让我们意识到小众需求,他们是碎片化的需求,互联网将他们聚集起来。我们在一些项目上也进行了互联网营销,收到的效果是不错的。包括旅游地产或者是专项的项目,效果是不错的。

地产行业的产业链条出现了变化,传统的利润空间跟互联网进入后的方式是不同的,为我们带来了更大的想象空间,从几个方面来看,互联网和地产之间结合的空间是非常大,其中最重要的就是思维方式,互联网不仅仅是新的技术,最重要的就是思维方式。

常态就是不变的情况,大家想谈论的问题就是现在和以后有什么不同。我一直考虑互联网的变化会给地产行业带来怎样的变化。我认为有两个趋势,如果将市场分成两个板块的话,包括传统的板块,包括住宅、商业、酒店等等,这个行业即使规模增长没有那么快,也出现了波动,也不意味着企业的规模缩小了。我聚焦传统的板块,对很多的企业来说,需要创新。传统类型的项目也需要创新,原来的增长速度是不快的,如果加以创新的话,增长速度是比较快的。总的来说,行业分工越来越细化,要求行业内的专业公司越来越多,服务更加的专业化和标准化,而不是按照过去的模式,整个行业的产业链都由地产公司来做。

【白长虹】互联网不仅仅是技术,也构成了新常态的一个特征。下面听听新城控股集团的欧阳总,你怎么看待这种新常态。

【欧阳捷】我先讲讲互联网,实际上互联网就是工具和渠道。我们通过这个工具,会拓展我们的市场份额,争取客户资源,提高我们的销售效率,扩大我们的渠道。互联网可以帮助我们,这就是本末关系。

钟伟老师是我们非常尊敬的学者,我们曾经请他为公司的高管上课,过了两年又请他来上课,第一次上课的时候,我没有完全的听懂,后来我发现每一次上课,开始都没有完全的听明白,不过有一点我明白了,我不太同意钟老师对于目前房地产遇到问题的看法。今年1—6月份国家统计局的数据是,上半年房地产销售面积是4.8亿平方米,比去年低了一些,去年是5.1亿平方米,比去年以前的任何一年都要高很多,今年上半年的销售额是3.1亿平方米,去年是3.3亿平方米,前年是2.3亿平方米,再前年是2.5亿平方米。因此今年上半年的日子是相当的好,我们延续去年高增长的势头,稍微低了一点,今年50强房企的市场销售额增长幅度有30家,增长额达到了2000亿,下降的企业是20家,下降额度的标准是50亿,其中10家企业是在10亿之内,对于百亿企业而言,下降50亿的幅度不多。

今年上半年的形势比往年而言不算差,今年6月份标杆企业的销售也在增长,增长的幅度超过了今年1—5月份的50%,意味着今年已经见底回暖,我认为7月份比今年上半年还要更好,我认为金九银十会到来的。

中央政府我们表示极大的敬佩,新一届政府上台以来,对房地产的宏观调控只字不提,中央政府对房地产调控的政策几乎是袖手旁观,对地方政府的小动作,我们称之为救市政策,实际上是纠错的行政管控的政策,都是默许或者是鼓励。中央政府从去年以来表现的房价上涨也好,市场波动也好的定力是我们所不及的。

本质上,政策面来讲,市场的气氛正在改变。包括人民日报、新华社等发布的信息,唱空的心态逐渐的改变,从销售面来讲,数据是不错的。企业面来讲,自由资金的增长和房地产企业资金的来源还处在正增长阶段。今天没有看到房地产企业大规模的降价倾销,全国统一性的降价行为。也没有看到企业跑路潮频繁的出现,如果看到企业的跑路现象,如果将这些统计的话,跟全国四、五万家企业相比,不良资产要比银行低得多。

目前的客户也更加的理性,今年有一个数据,就是世联地产提供的数据。今年上半年投资客的占比是10%,意味着市场是由刚需和改善性需求支撑的,达到了90%,那么这样的市场还不够好吗。今年打砸售楼处的情况也是比较少的。下半年因为预期的改变、政策的调整,国家经济形势的回升,我认为下半年会比上半年更好。

挑战是比较大的,我同意各位老总的观点,也同意秦主任的观点。1995年到2013年全国城镇住房竣工面积是129亿平方米,1984年到1993年是多少?达到了7.83亿平方米,两项加起来就是139亿平方米。上午专家提到的数据,人均住房面积是32平方米,也就意味着1984年前,我们生产的房屋,城镇住宅人均是12平方米。这是怎样的概念,意味着现在新的高楼大厦设计的寿命是50年,这些房屋已经过了35年。这些房屋要在未来拆迁掉,12平方米如果乘以7.3亿人,相当于83亿平方米,城镇化每年不断的提高,从50%上升到70%,大概要增加2.6亿人,按照人均30平方米,大概是76亿平方米,两项相加是165亿平方米,意味着按照去年的销售面积计算,我们还剩下15年的时间,因此房地产企业未来的挑战,做了15年之后,我们突然发现市场的增量没有了,只剩下周期性改造。在座的企业家都希望做百年老店,这15年对他们来讲只是朝夕,因此时间非常的紧迫。

我们的机遇在哪里,现在大家都谈转型,但是如何转。现在可以看到的道路有几种。

不算房地产行业内的转型,例如原来做住宅,现在改做商业、旅游地产、文化产业、教育产业等等,实际上住宅房地产占到整个房地产份额的80%、90%。如果将这些去掉的话,其他的量不大。更何况很多的养老地产、旅游地产、文化地产还没有找到出路。我们要谈的内容是什么,第一条路海外投资,今年到国外的企业不多,我们也希望走出去。但是欧美国家市场已经成熟,市场容量见底,而且是以二手市场为主,我们的房地产市场再过15年,也会发展成为二手市场为主。在这个时期,欧美市场没有太大的空间,我们要去就是学习他们的法律、政策、市场环境、组织、管控、企业投融资等方面的内容。

【白长虹】我以为你将三个问题都回答了,您提到了海外投资,发现还是回答挑战的问题,请您稍稍的等等。上午最后一个时段,有一个签约仪式,张辉总倡导绿色地产,是否是新常态的前瞻,或者是未来转型的方向,请张辉总谈谈自己的看法。

【张辉】我们做绿色建筑也是基于房地产的心态,房地产的形势并不像媒体宣传的那么悲观。简单的说,现在做房地产的人不会说房地产会死掉,真正说房地产会死掉的情况不多,除非出现重大的投资失误,因此房地产行业整体是健康发展的。我们希望房地产行业持续有序的发展,我相信所有做房地产行业的人,都不希望赚暴利的钱,不希望今年4万元/平方米,明年变成18万元/平方米,今年4万/平方米,明年4.5万元/平方米也不好,大家希望健康平稳的发展。

现在出现很多的波动,这些波动出现后,如何应对,刚才提到回归常态的问题。我认为每一时刻都有新的变化,每一时刻都有常态的发展。中国经济的发展,无时都处在变革的时期,八十年代的时候,我们看到女同志烫头发,说这个人不正经。到了八十年代末期,认为不烫头发就是土。九十年代大家又认为烫头发难看,不停的变化。企业也是根据自身的情况不断的调整。每个企业都有自己的生存之道,关键看企业的资源和擅长的内容。

我们做绿色建筑,要说做的话,都可以做,但是有的企业不愿意做,因为他们生活得很好,或者是他们有自己的困境或者是难处。我们认为绿色建筑是有附加价值的发展方向。我们做了多年,未做大,但是做成了精品,我们希望可以做得更加的长久。在这种常态下,绿色建筑是长远发展之道,房地产企业都应该做绿色建筑。但是目前做绿色建筑还是比较困难的,不是简单的说,采用了什么新技术就是绿色的,应该是从内到外的施工以及管理,包括施工垃圾的清运等等。有的企业可以在绿色建筑商不断的发展,有的企业可以做其他的产品。正如吃的产品一样,有的是做高端有机农业,低端有低端人群的需要。政府也要鼓励房地产多元化,大家讲到困境和机遇的突破,有困境就有机遇,有机遇也有困境。每一个企业都要根据自己的特点设定自己发展的道路,都可以走出健康发展的道路,我就说这些。

【白长虹】谢谢张辉先生,早就认定了绿色产品,精致产品的路线,管它有什么千变万化,基于挑战,你有很多的自信,把握产业发展的方向。

今天下午大家听到圣象郭总对于圣象的产业安排和创新考虑,郭总将眼光离开圣象,看看大趋势,你是如何理解和认识新常态,对于地产的链条商、供应商而言,有哪些机遇和挑战。

【郭辉】我们是地产的下游配套企业,属于泛房地产行业。我们希望跟房地产更加健康的发展,怎样健康的发展。一是价格更加的趋于稳定,防止大起大落。二是让真正的刚需者变成购买房屋的主体,让炒房者和投资者逐步的减少或者是排出去,这样的话,房地产业就会更加健康和长久的发展。作为下游企业,我们非常愿意看到这样的情况,为什么这么说?前几年,更多的投资者进入到房地产行业,实际上对下游产业是不利的,他们不是刚需者,他们购买房屋后,基本上不住,或者是租给别人,不装修,甚至简单的装修,拉动不了下游企业。如果现在购房的人群是以刚需者为主,大家知道每个人购买房屋都是人生的大事,那么在装修和投入上都是真实的,就会真正的拉动下游企业。换句话说,对下游企业起到真正的拉动作用。

【白长虹】地产如何面对新常态,应该如何理解。各位也谈到了变化、机遇和挑战。互联网对地产的影响是什么,接下来请大家回答第三个问题,各位站在自己的立场之上,我们的企业面对机遇和挑战,面对新常态,如何转型,或者是你认为地产应该如何转型。

梁总给出一个最有利的不同,是顾客的角度理解行业,好象台上的几位嘉宾没有认同,因为认为地产行业从来也是考虑顾客的,并非不考虑顾客,所以以你来看,你站在以互联网为基础的地产服务机构,你真的认为房地产是需要面对互联网,作出什么样的转型,还是人家都已经准备好了,无须再谈什么互联网来了,地产怎么办?

【梁伟平】刚刚台上前面的一组嘉宾,三位老总都说到他们公司把互联网作为非常大的战略,我个人标识非常大的怀疑,现在传统行业有个非常明显的趋势,他们很想接受互联网,很想拥抱互联网,但是还是把互联网作为工具看待,互联网其实是一种思维,是来自非常遥远的地方,就像面对我们生活的驱动,几百年到现在改变非常非常大,互联网已经驱动了15年,移动互联网才驱动两年,我们前两天看世界杯,我相信如果上届世界杯的赌球是1,这届就是10,至少10倍的人参与到世界杯赌球中,因为移动互联网的参与。

如果我是消费者,我觉得房地产是傲慢的企业,你没看到任何一个行业是有那么傲慢的,因为让我们排队的时候,买的产品不是让我喜爱的,我个人就有这样的体验,苹果的产品只要5000块买了,其实你让我说我愿意1万买,但是房地产不是,我买了几百万、几千万,实际的情况不是符合你想象的。

离开房地产先来看汽车,今天的特斯拉汽车不是传统的汽车,原因是传统的汽车行业把汽车搞得很复杂,所以再也简单不下来,但是一个非传统行业的人来做,就把汽车变得特别简单,所以特斯拉不是电动车,它是会跑的联结在互联网的机器,所以未来得房地产怎么样,我觉得有三个很大的特征。

一,符合用户需求的,是用户会尖叫的,是用户觉得很爽的产品觉得很爽,,叫房子,但今天我在买到房子的时候我没有尖叫,我没有觉得很爽,没有是我梦梦寐以求的,今天的电器、手表、汽车都在发生很大的变化,但是没有一样东西是超过100万的,特斯拉产品也没有超过。

二、营销。今天房地产公司是利用互联网进行营销,利用粉丝和社区进行营销。小米也好,苹果也好,用户对产品的营销,不是个人接受的,而是互动的,而且是早期介入的,未来的你们造房屋之前,是否要听用户的意见,是否要带用户看土地,没有这样的情况。小米和特斯拉利用粉丝经济来做产品的,因此房地产营销跟特斯拉和小米的营销不能相提并论,他们是粉丝经济,让粉丝很早的参与到产品的设计中。

三、传统企业很难理解腾讯一年的收入如此的大,百度一年是200多亿,腾讯是接近1000亿,阿里巴巴一年是1500亿或者是2000亿,互联网行业感觉没有做什么,但是赚了很多的钱,原因就是互联网行业做了传统行业没有做的事情,例如QQ是终生使用,终生服务,用了阿里巴巴,他们终生为你服务和更新,你用的APP都会终生服务,但是我住的房屋,虽然请了物业公司,他们是来气我的,不是来服务我的,他们告诉我,我们家所有的问题都是装修公司的原因,是我的原因,不是他们的原因。

什么是以用户为中心,用户用你的产品,发生了问题,就需要解决,互联网不是工具,而是一种思维。未来房地产发展过程中,我们等待什么时候会发生众筹,我带1000个人来参观你的房屋,我们告诉你,我们想要45平方米的房屋,我们想在郊区购买别墅,不是一套套的购买。未来从产品、服务、营销的角度来说,互联网都在改变我们的生活,互联网的思维就是给传统的行业铺设跑道,背后支撑的是互联网思维,而不是互联网企业,谢谢。

【白长虹】梁总告诉我们一件事,他批评房地产是最保守,事实上是接受了互联网,总体上不具备互联网思维的行当。给了三个证据,即便是几十万上百万或者是上千万的房屋,不如5000元产品带来的尖叫,顾客不会享受终生的服务。

地产行业离互联网思维感觉是很远的,各位地产的领袖们,你们面对新常态的转型中,是否有一个选项跟互联网结合,或者是按照互联网思维转型和运行,你们如何回应梁总对房地产行业的看法。

【欧阳捷】梁总的观点我是相当的佩服,也有不同的看法。第一个房子要让客户尖叫,有这个可能性,但不是在中国,如果在美国发生这样的事情是否有可能,也许可能。因为客户可以参与选址和建造,客户可以想要什么样的房屋就建造什么样的房屋。中国是不行的,政府管控了所有的环节,生产的房子是统一的,因此互联网产品和工业化产品是不一样的。

二、互联网是一种工具和渠道,我们讲渠道主要是指推广渠道。工具我们天天都作用,例如我们做的百年住宅项目,项目中利用了互联网的手段,使得你回家的时候,可以用手机打开你的冰箱、空调和所有的电子智能化设施。这也是我们做的创新,新城物业也成立了互联网楼盘项目,房地产并不是梁总所说的傲慢的行业,也在贴近客户。

三、互联网给我们带来了什么,渠道中有一个重要的概念,实际上是打破了理论界固步空间的概念,房地产企业可以通过互联网直接跟客户对话,甚至提高了我们的效率和营销的水平,我们也在用这些方法,降低我们的成本,降低营销水平,降低我们的管理。

梁总的说法,我认为是非常有道理的,对我很有启发,他说的内容,我们也在做,但是离他的期望或者是尖叫相差了一些。

【白长虹】银行的张总有话要说,不要忘记留给你的问题,除了互联网的挑战,金融界对房地产有怎样的看法?

【张都兴】我首先谈谈研究团队对房地产行业的看法。简而言之,说一个结论性的内容,远无忧近有虑。中国的城镇化是非常动人的一幕,目前的城市户籍人口是30%,将来新型城镇化要达到70%,我们只要将户籍人口改革一下,就可以从35%提升到48%,户籍人口对住房的连锁需求是非常大的,因此从长远来说,不需要担忧。中国经济在未来的十年还有7%到8%的经济增长,现在有一种观念,认为中国的房地产要崩溃,主要因为日本上世纪九十年代崩溃到现在,日本是经过了六、七十年代两次大规模的扩张导致的结果。日本房地产的价值是美国整个国家房地产价值的4倍,第一个十年内,日本的地产价格翻了40多倍,相对于日本和美国,我们的房地产发展是比较健康的。

远无忧近有虑,带来几个问题,虽然大家不同意我的看法,认为有很多的空置率。中信证券认为空置率有15%,中金认为有10%的空置率,政府官方的数据是5%,我们倾向于10%的空置率。尽管空置率是在合理的空间,但是空置率确实是偏高的。

我国人均住房面积是33平方米,还有一个数据是非常惊人的,城镇居民的人均住房的自有率是接近95%,在世界各国来说是最高的。目前住房的自有率是不缺,有些人手里的房屋是很多的,有些人是买不起住房的,因此要进行改革。

台上的嘉宾是来自于大的房地产企业,总体的资金是宽裕的,销售量是不错的。但是从全国的情况来看,我国的房地产行业面临一些大的问题,房地产企业集中度是非常低的,从银行体系来说,只有1/10的房地产客户跟我们建立了客户关系,也就是说还有90%的客户。他们的融资怎么来的,各家房地产的信贷是怎样的,总体来说,房地产企业的融资占自有资金的20%,我们认为其他的融资渠道包括信贷、证券公司的资产管理计划,基金公司的资产管理计划,社会上许许多多理财对应的项目。1—6个月我国的信贷增长是5万多亿元,社会融资总额是10万多亿元。对于企业的融资来说,银行和非银行各占了一半,银行作为融资的渠道,相对而言融资的成本相对低一些。

【白长虹】地产讨论新常态,面对新常态的时候,银行准备怎么赚钱。

【张都兴】社会融资的成本是非常之高,为什么要获得这么高的融资成本。许多小的房地产企业,拿到非信贷的融资成本是非常高的,达到了15%、20%甚至30%,如果经济下滑,房价下调,如何保持自己盈利。经济下滑的情况下,我们面临的困境,如何保持自身的健康发展。

从银行的角度来说,大家也提了一些意见。按揭贷款的角度来说,我国的贷款者是最遵守信用的人,个人按揭贷款的违约率是最低的,也是最优质的客户。个人按揭贷款,我同意任总的观点,他们算的帐也是对的。例如10年、20年、50年的贷款,平均贷款周期是3年左右,这么好的投资者和这么遵守信用的人,这么好的资产,在这样的情况下,我们没有理由不贷款。社会上出现了一些现象,关键看大家如何理解。在某个试点上,有些人对房地产行业进行唱空,作为理性的机构,适当的调整节奏,希望大家可以理解。

从新常态来说,对我们的挑战是非常大的,经济下行的情况下,2014年和2015年出现下行的过程,我们要保证资金的安全,避免出现不良资产。我们还要保证信贷平稳增长,前六个月,信贷增长是正向的稳定的,我希望有相对稳定的政策取向,不要使信贷出现刹车的情况,这就是我的理解,跟大家交流,有不对的地方,希望大家批评指正。

【柴志坤】我回应梁总的观点,不能因为梁总一次买房的经历就有负面的看法,实际上每个企业都有客户满意度的分析调查,您说的这种感觉,是站在互联网的角度对未来产品的想象,您的想象力我是认同的,如果要实现这一想象的产品,需要你对行业有更多的了解,进而对行业的规律了解得更加的清楚。例如我购买手机,就对互联网产生了了解。互联网和信息技术给各个行业带来了非常大的想象空间,最重要的还是要跟行业特性结合在一起,因为时间的关系,我就说到这里。

【郭辉】互联网深入到每个人的心里,任何时候,任何的行业都有优秀的企业。

【张辉】互联网已经渗透到我们的方方面面,互联网已经渗透到房地产行业中,因为已经渗透到生活的方方面面,我们会积极的加以应用。创新的思维方式,跟互联网行业进行碰撞,我们在建造房屋的过程中,都会应用互联网的思维。一个房屋几百万,几千万的话,如果看到和听到尖叫的话,房屋一定出现了问题。

【白长虹】谢谢各位嘉宾,你们对房地产新常态的认识已经跟大家进行了分享,给了我两个突出的感受。本来这一届博鳌·21世纪房地产论坛的预期是沉闷和压抑的,但是业内的人士和专家、金融机构的专业人士给了大家鲜明的发展方向,房地产是有前途的行业,转型之后,春天刚刚开始,这是积极的信号。

二、银行界、地产界、供应商、互联网服务商,给了我们共同的判断,行业的健康成长,还是要发挥市场主体的作用,今天讨论的新常态与转型,似乎在他们那里胸有成足,各有乾坤,早就做好了准备。对于本届房地产论坛,对于这一场的六方会谈带给了大家十足的正能量,谢谢各位。

【主持人蒋昌建】时间已经拖延了很长,接下来我们快马加鞭。

接下来,我们将进行中国地产六方会谈第三场《秩序与创新:市场导向下的新选择》

养老、互联网、金融、REITs、并购、绿色、投资、地产创新选择越来越多,如何寻找到适合自己的,越来越多的企业在市场导向下,看到了希望,却又在希望中带着迷茫。

中国地产六方会谈之三——秩序与创新:市场导向下的新选择

主持人:《冬吴相对论》主持人吴伯凡

论坛嘉宾:

嘉凯城集团总裁姜丛华

老板电器董事何亚东

美的中央空调事业部房产项目总监叶文青

建银精瑞资本董事长李晓东

【吴伯凡】按照规定的时间,我现在应该下场,已经超过了40多分钟。我们要让大家忍饥挨饿的情况下,如果这场不精彩的话,对大家都是一种折磨。听了大家的发言,最大的感受。这些厂商的发言,不一定说出了某种真实的内容,但是真实的说出了某些内容。有些人发言很冗长,没有精彩电,按照量化的方式做产品,我相信台上的四位是特别能够做好自己的产品,自己的空调不一定多大,但是要卖得很好。自己的房屋不一定做得多高,就是好的房屋。我们不要按照量的思维和质的思维来说,争取半个小时结束。

第一个问题,所谓的新常态,目前大家都在谈这个话题。新常态下,大家是否感受到压力,或者是机会。

姜丛华:主持人给了我很大的压力。新常态下是否给了我机遇和压力,我一直思考今天的词,虽然以前就有想,什么是新常态。

这样的新常态,如果全面的理解,一定有机遇,也一定有压力。

【吴伯凡】具体到你们公司?

姜丛华:在新常态下,我们需要研究的是,这种状态有哪些因素会影响它,使它变成非常态,而不一定是常态,常态下,大家容易找到你的出路,你要考虑到这样的状态,是不是有些不是常态,如果有非常态的话,我们应该如何做。上午嘉宾说了,我们坚定房地产这一传统的开发业务会持续的做,新常态下,我的产品模式和运营模式要转变。

最最重要的内容,认真的解读市场需求,认真的研究消费者,做到精准定位、精细化管理,我们必须要多元化经营,所谓的机遇就是要找到新的发展点,新的发展点要跟企业原有的资源契合,我们整合了资源,支持了我们的发展,嘉凯城确定了新的战略,就是新型城镇化的商业。

【吴伯凡】总而言之就是创新,尽管定义不那么明朗,我们可以用特别通俗的比喻,在市场上,中国的各行各业中,都有躺着赚钱的,坐着赚钱的,走着赚钱的,泡着赚钱的,所谓新常态就是让躺着、坐着赚钱的人,不那么好赚的状态变成正常的状态,原有躺着或者是微弱的状态也可以赚钱,下这种情况下,应该如何做,姜丛华的回答是创新。

【叶文青】在严格的市场下,开发商应该如何做?下游材料配套商应该是相辅相成。刚才姜总谈了创新的问题,我们也在研究好的产品面对消费者。应该往商业地产转型还是往精装修转型,这是我们面临的决策。未来的价格体系应该如何做,产品是否应该具备说服力,或者是具备创新的营销模式,这是我们一直关注的话题。我们一直的推动这种模式,我们跟开发商强强联合,我们研发了一系列非常高端性价比的产品,包括专用的中央空调,美的集团希望将产品融合到智能家居中,使我们跟客户结合得更好。

【吴伯凡】从产品创新到模式创新,最后就是模式的创新。何总的观点?

【何亚东】主持人说半个小时解决问题,我也策划了很多内容,我认为新常态化后,美的也好,老板电器也好,都是国产品牌,新常态给我们的机遇是,开发商对中国自主品牌有了一系列的认识,这是国产品牌新的机遇。挑战是什么?大家认为房屋不好卖,成本考量比较多,成本对我们而言是一种挑战,我们不是以成本取胜的企业。

【吴伯凡】你们还是以成本作为竞争力吗?

【何亚东】我们不是这样做,我们是抓紧品牌建设,抢占机遇,缓和开发商对成本的要求。

【李晓东】刚才主持人的问题是,新常态下,有没有感觉到压力。

【吴伯凡】您是从事金融业的,等于是在开发商和银行之间搭建一个桥梁。

【李晓东】我们跟银行不一样的金融服务,我们是做房地产信托基金的,坐在台上就有感觉,我连续十几年参加论坛,往年四平八稳的凳子没有了。

【吴伯凡】这是新常态,以后都是这样的。

【李晓东】开个玩笑,回到老本行,我是做房地产信托和基金。现在房地产的形势给我们带来了外在的压力和挑战。一方面开发商都很缺钱,找我们融资,过去十年产量项目一直往上走,因此我们很骄傲或者是自豪的说,过去的十年我们的项目都很安全,取得了很好的回报。从现在来看,原来认为没有问题的项目,今年很多的项目都会出现一些问题。因此对项目的选择,我们的压力会更大,更加的谨慎。坦率的说,个别的项目,都是需要通过资产重组的方式实现退出。原有借钱的开发商,正常的运营不能正常的返还,需要引进新的投资者。刚好契合到主持人提的问题,给我们带来新的机遇,今年正常融资类的项目,标准更高,选择更加的谨慎,还有新的业务和机会,就是房地产并购基金,我们进行新的收购和并购。

今天我们跟会场上著名的企业进行合作,按照1:2的比例,他们出1,我们出2,并购新的项目,这些都是新的机会。压力之下,我们产生了新的蓝海,例如从2011年开始布局海外,现在已经取得了丰硕的成果,我们应该是最早在海外单独做房地产的基金,除了开发商之外,我们在葡萄牙收购的项目,酒店已经开业,每天晚上都是满住的,投资者也取得了很好的效果,关键是站在怎样的角度看待机会和压力。目前的情况是全球配置资产,这种需求是非常强劲的。大家知道,2008年金融危机之后,很多国家实行了积极的财政政策,M2在过去5年的增长达到了2倍以。

【吴伯凡】你们公司是如何做的,包括海外项目是如何运作的?

【李晓东】我们的基金到海外投资要比国内遇到更多的障碍,我们有自己的优势,简单的说,你跟任何人谈都会很认真的跟你谈,因为他知道你很有钱,会给他们钱,现在只要长着中国面孔,讲中国话,他们都知道有钱人来了。

【吴伯凡】除此之外还有什么?

【李晓东】我们还有劣势,对当地的市场不熟悉,对当地的法律不熟悉,很多的习惯和业务都是不熟悉的,我们出去的时候,如何扬长避短是非常重要的。在不熟悉的情况下,如何避免我们的风险,我们要请最好的合作伙伴,请最好的中介机构。这样做就会带来成本的上升,我们如何抵消。我们选择独特的道路,严格的控制收购的成本,建银精瑞目前在海外,包括葡萄牙、匈牙利、西班牙、澳大利亚做了一些项目,显著的特点就是找当地的银行,收购他们在金融危机中留下的不良资产,收购的成本足够低的时候,运营的时候就可以请到最好的团队,将不熟悉的内容弥补。

【吴伯凡】被迫出手得时候,你们也知道赚钱不那么容易,但是赚钱的是很有质量的项目。做产品的过程中,今天的消费者对产品的要求,源源不像以前那样,讲性价比是很OUT的说法,必须要在众多的产品中脱颖而出,不是做到满意度,而是要超出消费者的预期,不在乎你给了他们什么,而在于你额外给了什么,不在于过去给了什么,而在于最近给了什么。消费者越来越难以满足,让竞争对手难以模仿,如果没有这些东西,迟早要被淘汰。四位跟大家分享的内容是,如何将自己的产品做到有魔力,还要有持久的魔力,还要保持几乎是45度的曲线,一直让消费者可以感觉到你的产品是一种新的产品,而不是包含傲慢、偏见、忽悠的产品?

【姜丛华】如果将产品做到主持人的要求,我们的体验是这样的。

第一、充分的尊重消费者,在市场上对消费者的尊重,客观的讲在房地产行业发展过程中是不断的演进的。我们强调充分的尊重消费者,因为没有消费就没有市场,没有消费者你的产品就卖不掉。

第二、细分消费者,精确的研究消费者,我的每一个产品,都必须经过市场的引导,必须经过消费者的引导,我做的产品虽然不会让消费者来看地,但是我们会调研,了解消费者想要怎样的产品,在这个地段,按照企业的盈利模式,如果想卖到1.5万元/平方米,我们锁定的消费者人群是怎样的,如果有10个需求,我们要对10个需求进行排序,他们最看重的是什么,我们要有亮点,我们要进行评估,精准定位后,再进行产品的设计,满足这一范围内消费者的核心需求,所有的营销和宣传要围绕核心需求抓住消费者的眼球,消费者最忌讳的也要避免,消费者最不想要的是什么,我们也要进行排序,有一些内容无法规避的时候,如何用价值取向覆盖掉,这就是精确的研究消费者,精准的定位。

第三、对于消费者而言,价格永远是最重要的,如果我让消费者购买1.5万元/平方米的产品,其他的地方是2.8万元/平方米,因此我们的产品要精确,要控制成本,降成本不降质量。采购方式中,有很多的材料是可以替换的,这一材料无论是低碳绿色环保或者是使用寿命上都不差,我们要认真的做好采购,将成本降下来。可以满足消费者的核心需求,又添加了更多的功能或者是附加价值的时候,你的成本又降下来的话,你的产品就是具备竞争力的。市场中有新常态,也有非常态化的产品,就是要做出个性化,找对目标消费者,找对投的区域,你就具备竞争优势。

【吴伯凡】听姜总的发言,他不太像一般的房地产企业,没有那么多的傲慢和偏见。没有那种长期向上的不洗涤的、不讲究的感觉,就像做“保险箱”一样,也不是组合开间,不是随便按键就可以打开的,不能按错序列按键,而是要用心的按才可以打开“保险箱”。

【叶文青】美的集团的产品首先产品要过硬,品牌对于行业而言是非常重要的。品牌包括快速向阳的时间,供货的时间。我们通过工程的方式切入到消费者的生活,在座的各位,相信在家里应该会有这样的感受,例如美的的空调、厨房、微波炉等等产品。实际上美的的产品真正的融入到消费者的生活中。

【吴伯凡】你们想了哪些手段和招,哪些点子,能够让消费者眼前一亮,你说讲诚信和产品质量和售后服务,这些大家做得很糟的时候,你可以做到合格你就成为王者了。今天的起点不同了,如何让消费者眼睛一亮,让消费者记住你,或者是热心的跟其他人分享,你们是如何做的?

【叶文青】我是以工程为主的,吴老师提到如何让消费者眼前一亮,我们在研发的时候,对消费者进行调研,例如消费者未来的需求是怎样的,例如家居的智能化,我们的智能化已经投入了十年,根据建筑结构设计了老板级的产品。实际上是杨总设计的,美的在研发的过程中,更加的贴近消费者,让消费者知道,市场上只要有新的产品,美的就会快速的反应。例如吸尘器,只要按按钮,机器就会根据房间的情况,自动的清洗。

【吴伯凡】根据地形地貌自动的打扫吗?

【叶文青】是的。我们的想法是,一定要贴近消费者,因为消费者的需求就是我们发展的方向。

【吴伯凡】希望这样的产品越来越多,当你有三款以上的产品后,别人就在你的品牌中注入一种感情,认为你们的产品是值得期待的。

传统和强调性价比的产品,如何让消费者尖叫,例如你们的抽油烟机如何让消费者眼前一亮?

【何亚东】我说一点干货,我们的定位是往高端发展。如何实现高端定位,就是靠产品差异化,就是靠技术。我以油烟机为例,介绍我们的技术进步。讲过去做的,现在做的和今后做的内容。

过去做了什么?我们在油烟机上有两个核心技术,第一个是排油烟的能力,第二是洗油烟的难度,这是两个指数。排油烟的能力,我们要求每三年前进10%,这是公司的死规定,我们也做到了,每三有10%的进步。

【吴伯凡】洗油烟的难度也要增加10%吗?

【何亚东】洗油烟的难度困难在哪里,就是缝隙的多与少。比如说油烟机有很多的不锈钢不是一次成型的,有很多的结缝,如果缝隙越多的话,清洗的难度就高,因此每三年要将缝隙不断的减少,都是按照既有的战略不断的推进。

现在做了什么?

还是谈油烟机,同样的油烟机如果放在一楼和二楼,跟放在28楼和29楼,使用的效果是不同的,因为风压不同,这个时候,我们要根据你家所在的楼层进行油烟机的调整,压力的调整,住在一楼,让你的油压达到400帕,如果住在28楼,油压的压力调整300帕,因为风压大,风的方向就少了。根据居住的楼层有不同的产品提供,中国的油烟机国内国外没有任何一个油烟机可以在中国解决中国烹饪的问题,就是油烟中的烟问题,没有一款油烟机可以将油过滤下来了,把烟中的PM2.5降下来,我们只是将油烟排到室外,对室外的空气影响很大。我们跟开发商一起将油烟中的烟净化掉。

【吴伯凡】要比汽车厉害得多,这是我的感觉。

【叶文青】现在中国有1000万个烟囱向外排烟,这些都是有毒气体。开发商想解决这个问题,有些楼层出现了串味,10楼炒辣椒的话,15楼都闻得到,如何解决串味和油烟净化的问题,如果将这些问题解决的话,开发商就开心了,我们现在已经解决了这些问题。油烟的净化率达到了95%,这是环保系统给我们的检测标准。我们通过一定的设备,让所有的业主再也不会闻到串味。我们跟住建部和几个开发商一起推这一新的技术,当然成本不低。

今后的产品,就是未成型的产品。

现在还没有成型或者是正在研发的就是智能化的产品,最低的标准是你家的油烟机跟我们的系统是相通的,你一按键我就可以接收到你的信息。就是说,你的油烟机出现了问题,我们就已经收到信息,已经可以检测到了,我们就会派人上门服务。

智能化的第二步,跟你家其他的产品实现共享,我们毕竟不是家电中的主力产品,希望跟彩电、冰箱、洗衣机串联。我的油烟机可以自如的上网下载菜谱,教你如何做烹饪,油烟机上可以查询到周围的菜馆哪些菜是好吃的,如何配料,可以让你做的菜更加的美味。

【吴伯凡】我提醒你,这个产品中有一个问题,就是过渡瑞士军刀化导致产品的平庸,功能太单一不行,过渡的瑞士军刀化后,使你的产品因为性能增加,成本增加,不给你添彩,反而使产品更加的平庸。

【何亚东】什么时候推出这些新技术的产品,要根据适合而定。

【吴伯凡】李总,你是否有压力,你们就是属于躺着赚钱的人,银行的人都说赚钱都赚到不好意思。相当于垃圾产品,相当于麦当劳、肯德基一样,产生大量的热,但是对机体不健康。听了前面三位产品的创新,是否有类似的产品或者是体验?

【李晓东】之前是宏观的问题,现在是微观的问题。对房地产基金而言,我们要为投资者提供更安全,回报率更高的产品,这是用很心的主体。在不同的市场环境下,采取的策略是不同的,我们从原来融资性的产品向并购转型,根据客户的需求,他们走向海外。我们在海外市场下了很大的力度,我们除了收购下力气,还要打造产品的质量。我们的产品质量做得非常好,以欧洲的产品为例,我们在欧洲收购有200多年历史的老建筑,然后将它全新的改造为酒店式服务公寓或者是酒店,要比当地的主流产品售价还要贵。跟国内的产品又不同。葡萄牙有投资移民公司,投资50万元就可以移民。当地是4000元/平方米的产品,卖给中介后,以6000元/平方米卖给中国消费者,这样做是不合适的。我们拿过来是4000元/平方米,还会以4000元/平方米卖给中国的消费者。我们的年化回报率可以达到40%左右,这是每年的回报率,两年的话,回报率就会达到80%,全球化选择投资洼地。

我介绍中国银行和CCTV报道换汇的事情,这是热点的问题,这是国际化正常的事情。大量的中国投资者将人民币投到国外,在国外换取外汇,意味着国外愿意持有人民币,对中国而言是多么占便宜的事情,美国人为什么如此的富有,因为全世界的人都愿意持有美元,因此美国的优惠是非常多的,中国政府希望将人民币推向国际化。如果简单的一刀切看待这个事情的话,对于中国人民币国际化是不好的,CCTV就象当年的义和团一样,什么事情都上升到爱国的层次,他们做的太SB了。

【吴伯凡】CCTV的声讨就到此为止,我们探讨的主题是秩序与创新,创新是新常态下,不是正确的道理,而是唯一的道理。目前有那么多的垄断和特权,在目前的时代下,唯一可以依靠的就是创新能力。作为产品的创新,只有创新才可以做好企业。中国房地产业是缺乏创新的,你不盖房屋,我来盖房屋。中国如果有一天出一个真正的企业家,而不是房地产开发商,尽管不会赚很多的钱,可以减轻行业的负罪感。每个人用一句话谈产品创新,谈谈创新的关键因素,大家有怎样的感受,用一句话描述。

【姜丛华】正如主持人说的创新是永恒和现代发展唯一的出路,秩序是创新的环境和背景,就是我们所说的新常态。秩序下进行创新,真正引领创新的是什么,就是市场选择,市场选择的核心是什么,就是市场中的人,作为消费者的选择,围绕消费者的选择,结合自己的资源,在这种秩序下追求创新,不断的转型,挖掘自己所有的资源,挖掘这种潜力。

【吴伯凡】我们希望姜总是中国地产界真正的企业家。

【叶文青】以消费者为核心,扬长避短,美的空调一度电突破国际,成就梦想。

【吴伯凡】你太广告了,说的每一句话,都会影响到客户对你的品牌影响。你做广告的方式很妙,你的产品一定会很妙的。

【何亚东】企业要有创新的意识,最关键的是落地,创新是靠人来完成的,如何对研发人员进行分享,让这批研发人员变成合伙人,让他们踏踏实实的,全心全意的研究客户,将产品实现,这是最关键的,光有想法不行,没有想法也不行,没有将研发人员激活,再多的想法也是没有用的。通过合伙让的方式将研发人员激活,是任何的企业,无论是做房地产、制造商还是金融都是非常关键的,激活你的研发人员。

【吴伯凡】激活力很重要。

【李晓东】积极的面对市场的各种变化,保持积极的心态和灵活的思维,调动各方面的积极性,为客户创造更好的价值,这是我们一贯坚持的内容。

【吴伯凡】感谢四位嘉宾,他们多多少少,有的多,有的少,他们身上有创新的意向、愿望、能力和诉求。他们也许是新常态下做得最长久的厂商,感谢他们真挚的分享。

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实录:中国地产六方会谈
来源:地产中国网2014-07-16 16:34:00
7月14-17日,博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。“博鳌·21世纪房地产论坛”始终与业界一起感受房地产的每一次脉动。博鳌·21世纪房地产论坛组委会再度携手全联房地产商会在此隆重召开第14届年会,邀请了本年度200多位最具影响力的地产界、金融界、学术界、媒体界的首脑人物会聚一堂,共同找寻中国地产行业的未来。
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