实录:中国地产六方会谈

来源:地产中国网 2014-07-16 16:34:00

【钟伟】谢谢,秦主任向我们解释了房地产行业如何运用互联网来做好未来的服务。最后一个问题,新常态的情况之下,您所在的公司董事会,未来的发展战略中,一定不会缺少的战略内容,如果是两项的话,这两项内容是什么?公司发展战略一定会包含的内容,不会漏掉的是什么?

【单伟豹】操作上包括建筑的设计,我认为可以通过第一互联网实现;第二董事会中,我们要提倡创新,模式的创新和产品的创新已经被验证,而且是必不可少。市场经济下的商业地产,一定要比别人做得好,做得快,做得好和做得快,就需要创新。因此需要借助互联网进行创新。

【刘晓光】转型中将其他的新技术跟地产进行融合;第二,借助互联网平台,使房地产融入互联网,并且细化做得更好。

【任志强】能不卖房屋就不卖房屋。

【钟伟】囤货吗?

【任志强】变成经营,就是持有物业。我们将大量的商业物业和酒店不销售。

【钟伟】您的业务是否要通过互联网实现?

【任志强】互联网跟我们没有什么关系,而是跟经营战略有关系。香港的租金收益率远远高于贷款的利率,持有物业经营的话,手一挥更高。因此能不卖就不卖。

第二,中国企业的节能环保,如果未来的建筑都不具备节能环保条件的话,那么建多少都要拆多少。中国不是建筑的寿命太低了,而是使用的寿命太低了。因为建筑的标准低而造成实用功能上的缺陷,因为实用功能的不完善,不得不拆除重新建设。不是因为房屋要倒了,而是因为实用功能有太多的缺陷,所以要重新建设,这两条是非常重要的。如果企业都不讲究节能环保,都生产出一大堆不节能的建筑,下一次倒闭的公司就是你。

【秦虹】第一,坚持多元化发展。多元化不是说做住宅的要做商业,不同的企业有不同的多元化。大企业足够大,例如万科是全国最大的房地产企业,它的选择很多,可以做住宅,可以做商业,可以在一、二线城市,可以在二、三线城市,可以在东部,可以在西部,也可以在国外发展。如果小的公司,只能在本省进行开发,无法走出全省,也要多元化,省会城市多做一些,县级市也要做一些,如果只是一个小的地级市做住宅,也要多元化,至少产品类型多元化。改善型做一些,刚需户型也要做一些。为什么要多元化?中国最大的特点就是大,发展不平衡,东方不亮西方亮。多元化可以找到平衡,从而规避风险,因此不同的企业有不同的多元化的选择。

第二,还是要坚持创新,固守传统的开发模式,做传统的事情,还是可以做的,但是不一定赚钱。一定要有创新的思维,今天各位老板讲的案例,都非常有启发,我听了他们的发言,在产品上、经营模式上、经营理念上、运营方式上,都有超乎过去单一开发思维的创新,这些企业就是属于未来的,固守原来的模式,不改变和不变革的企业,终归会被淘汰,多元化和创新是企业的战略,我还是比较客观的,我认为企业的盈亏跟我没有什么关系,我讲的比较宏观,仅供参考。

【钟伟】这一环节的时间差不多了,最后问一个笑话。如果多年后,我们再相聚的时候,四位不再是房地产开发商,不再是研究人员。那个时候我们坐在这里,遇到刘总、单总、刘总和秦主任,你们希望自己以怎样的角色出现,艺术家、画家,还是智慧的老人?

【单伟豹】我希望退休之后,我们现在在做养老地产,我希望是养老地产的主管董事,但是不做执行。

【刘晓光】我希望成为画家。

【任志强】我想我也就打打高尔夫吧。

【秦虹】聆听者。

【钟伟】谢谢,我们希望在以后的时间,80、90后可以从事金融、从事互联网,不一定从事地产,老了以后,就住单总的房屋和任总PK高尔夫,然后由晓光总来记录这一切,谢谢大家。

【主持人蒋昌建】建议会议主办方将博鳌·21世纪房地产论坛改为互联网论坛,因为我们的议题跟互联网有关。钟伟的问题很好,若干年后不做房地产你们会做什么。我本来认为任志强先生会讲这样的话,宁可在互联网上哭,也不在房地产上笑,结果他没有讲这样的话。后来想想看,大家知道吗,任志强先生退休后要做什么,我给他规划好了,至于他愿意不愿意就不知道了,他现在的粉丝有2168万,你们知道是什么概念吗?只要每一个重筹100元,他就可以拿21亿元的人民币,而且任总如此有道义的人,你拿了别人100元会比银行付出的利息更高,因此我想任总这样的活你愿意做吗?

【任志强】这是骗钱的活,我不会做。

【主持人蒋昌建】任总说干政经的活,不做骗钱的活。接下来是下一轮嘉宾头脑风暴的环节。

接下来,我们将进行论坛的第二场中国地产六方会谈《调整与发展:企业转型困境与机遇》。在中国经济和中国企业面临转型挑战的时候,如果大部分企业家愿意且能够改变思路,把视角从"大"转向"伟大"并付诸实践,中国企业会出现真正的变局。

我们有请会谈嘉宾:

天鸿地产董事长柴志坤先生

骏豪地产集团董事总裁张辉先生

圣象集团执行总裁郭辉先生

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

安居客集团首席执行官兼董事长梁伟平先生

中国工商银行投行部副总经理张都兴先生

下面让我们掌声有请嘉宾主持:南开大学旅游与服务学院院长白长虹先生

【白长虹】各位好,我们的论坛叫做六方会谈,这是一个很有影响力的一个说法,很多朋友还在问,为什么叫做六方会谈,是不是因为上面坐着六位嘉宾,我知道博鳌·21世纪房地产论坛包括了官、产、学、媒、金融和专业人士等六个方面权威的人士坐在一起,从不同的角度,探讨房地产的问题。这场的嘉宾是六位,但是没有官,也没有传媒人士,上一场有秦虹主任,算是官方人士,下一场有传媒人士。这场的嘉宾非常的有意思,有来自于地产的企业,也有地产的供应商,也有金融机构,同时还有上一场被不断的说起的互联网和房地产结合的新企业。

我昨天晚上参加一个小聚会的时候,任总说了一点让我震惊的话,本来是鼓励年轻人的,他以对自我的定位来鼓励年轻人。骗子互联网,我们所谓的大佬,就像地产行业中齿轮中的齿泥,将会被洗掉。他有退隐江湖的用意。他被互联网代表言论强烈的刺激,谁说了什么,能够让任总有了这反感受。在提问之前,讨论之前,我将本轮要问的问题,一股脑的问出来,这次讨论的主题是新常态,各位如何理解新常态?第二个问题新常态给各位带来的机遇是什么,挑战又如何?第三个问题,你们将如何的转型,如何的应对这样的新常态。

现在回到我描述的情景中,这一组有一位做互联网和地产结合的事情,就是梁伟平先生,你说说昨天闭门会议上说了怎样的话,能够让任总萌生退意。

【梁伟平】我不是很相信我说的话,对任总有这么大的影响。在我看来,互联网思维就是开发商站在另外一端说话,就是土地的一端,政策的一端,金融的一端,老百姓站在微的一端,就是微博和微信,互联网想的就是用户想要什么,用户需要的是什么。房地产已经到了另外一个阶段,刚才主持人问到常态是什么,过去的常态是没有房屋,解决问题就是可以有房,这就是过去15年发生的事情,不可以有商品房,不可以有自己的房屋,但是国家说,我们可以有房屋。某种角度来说,开发商是强势的,政府是强势的,他们可以做我们的商业形态。未来的常态是,我们可以有更好的房屋,这就有更大的差别。我现在有选择,我已经有了房屋,我希望有更好的房屋,我希望开发商和土地供应不要那么强势,未来是属于用户,属于购买者和消费者,这是互联网和传统行业想法最大的差别。

【白长虹】谢谢,上午聂会长分析新常态的时候,提出了微笑曲线,从上游到下游,分析了对房地产影响最大的因素,包括互联网、金融业。

工商银行的张总也来到现场,以你们的角度,新常态是如何理解的,金融的改革对于房地产的发展,带来怎样的机遇和挑战?有请张总。

【张都兴】感谢主持人,这个问题非常难,也非常大。我是工商银行投行部副总经理,我这个部门有30人的研究团队,我们对象关的问题也进行了研究,我将研究的成果跟大家分享一下。我是研究中心的人,我将研究的结果告诉大家,不代表工商银行的立场。

主持人提到新常态,我们作为投资银行的研究部门,我对此是非常关注的,简而言之,我们对新常态的理解有几个概念。新常态是指国家经济经过三十年的高速增长,尤其是这十年的高速增长,我们国家的GDP已经从2003年的世界第七到2013年的世界第二。人均GDP从2003年的2000多美元,到2013年的6000多美元,从GDP的层面来说,我国基本上进入了中等发达国家。

立足于目前的现状,新常态的第一个概念,今后一段时间,我们的经济增长可能不会维持过去高速的发展,我们认为常态是在7%-8%,这是未来增长的新常态。

我们认为国家处于转型的阶段,多年来是政府调控和市场调控两只手同时起作用,无论是国家还是政府,包括银行、企业、投资者,一直在调控摸索、摸索调控的阶段。下一个新常态中,政府在经济调控中的作用,更侧重于重量的宏观调控,而不要过多的干预经济。经济不景气的时候,地方政府出台了很多的刺激措施,鼓励大家买房和投资,银行降低首付和利率。当房地产过热的时候,又采取行政手段限购,要求银行提高开发贷的资金比例,提高首付的比例,提高利率等等,我认为政府对经济干预方面,在新常态中,我们希望越宽越好,让市场发挥微观调控的作用。

第二,经济不会出现大起大落的波动,尤其是房地产、银行业、钢铁、能源、电力、水泥、风电等等行业不要出现大的波动。我们希望经济主体发挥作用,自行调整价格,经济波动要尽量的小一些。

第三,从银行的角度来说,在新常态中,我们希望经济稳定增长,房地产行业相对平缓的发展。现在说房地产行业,各种各样的观点都有,有说跳崖式的,也有说三至五年出现下跌,也有人认为没有太大的问题。我们认为新常态下,要相对的稳定。在经济下滑的周期内,在目前的环境下,我们希望银行、政府、开发商、个人投资者、机构投资者和媒体共同努力,创造相对好的环境,让行业和经济能够相对稳定,这就是我理解的新常态,供大家参考,谢谢。

【白长虹】我听了以后,有一点幻觉。上午的一组数据表明,地产界固然是赚钱多,忙了半天,都不如银行赚钱。新常态对地产意味着什么,等一下大家再交流。您的核心意思是该成长还要成长,总的来说要稳定,不要上窜下跳,潜台词是让银行大赚其钱,本质上是不是真的欢迎地产的新常态,这是我的幻觉,您如何理解新常态,也是银行欢迎的发展方向吗?

梁总你昨天下午说了什么,使任总产生了退隐江湖的想法。你告诉我们,互联网思维之下,要从顾客的立场,从客户的需求角度来做,但是地产行业是占有资源的行业,因此未从客户的角度考虑,不知道其他的地产老总是否同意?

下面有请柴总先回答。

【柴志坤】互联网和地产相互之间的碰撞大于机会,相互之间合作的机会大于竞争。

互联网和地产在一定含义上,互联网不是虚拟空间,而是网络空间。两者的需求都是非常强烈的,而且相互之间可替代的不多,相互补充的更多。电子商务对传统地产未产生冲击,而是起到了推动的作用。传统地产的营销方面,因为互联网新兴的工具,大大提高了传统营销的手段,对目前的地产销售带来了很多的变革,也会降低成本。从一个角度可以感觉到,平面媒体的广告受到互联网媒体的冲击很大。

互联网让我们意识到小众需求,他们是碎片化的需求,互联网将他们聚集起来。我们在一些项目上也进行了互联网营销,收到的效果是不错的。包括旅游地产或者是专项的项目,效果是不错的。

地产行业的产业链条出现了变化,传统的利润空间跟互联网进入后的方式是不同的,为我们带来了更大的想象空间,从几个方面来看,互联网和地产之间结合的空间是非常大,其中最重要的就是思维方式,互联网不仅仅是新的技术,最重要的就是思维方式。

常态就是不变的情况,大家想谈论的问题就是现在和以后有什么不同。我一直考虑互联网的变化会给地产行业带来怎样的变化。我认为有两个趋势,如果将市场分成两个板块的话,包括传统的板块,包括住宅、商业、酒店等等,这个行业即使规模增长没有那么快,也出现了波动,也不意味着企业的规模缩小了。我聚焦传统的板块,对很多的企业来说,需要创新。传统类型的项目也需要创新,原来的增长速度是不快的,如果加以创新的话,增长速度是比较快的。总的来说,行业分工越来越细化,要求行业内的专业公司越来越多,服务更加的专业化和标准化,而不是按照过去的模式,整个行业的产业链都由地产公司来做。

【白长虹】互联网不仅仅是技术,也构成了新常态的一个特征。下面听听新城控股集团的欧阳总,你怎么看待这种新常态。

【欧阳捷】我先讲讲互联网,实际上互联网就是工具和渠道。我们通过这个工具,会拓展我们的市场份额,争取客户资源,提高我们的销售效率,扩大我们的渠道。互联网可以帮助我们,这就是本末关系。

钟伟老师是我们非常尊敬的学者,我们曾经请他为公司的高管上课,过了两年又请他来上课,第一次上课的时候,我没有完全的听懂,后来我发现每一次上课,开始都没有完全的听明白,不过有一点我明白了,我不太同意钟老师对于目前房地产遇到问题的看法。今年1—6月份国家统计局的数据是,上半年房地产销售面积是4.8亿平方米,比去年低了一些,去年是5.1亿平方米,比去年以前的任何一年都要高很多,今年上半年的销售额是3.1亿平方米,去年是3.3亿平方米,前年是2.3亿平方米,再前年是2.5亿平方米。因此今年上半年的日子是相当的好,我们延续去年高增长的势头,稍微低了一点,今年50强房企的市场销售额增长幅度有30家,增长额达到了2000亿,下降的企业是20家,下降额度的标准是50亿,其中10家企业是在10亿之内,对于百亿企业而言,下降50亿的幅度不多。

今年上半年的形势比往年而言不算差,今年6月份标杆企业的销售也在增长,增长的幅度超过了今年1—5月份的50%,意味着今年已经见底回暖,我认为7月份比今年上半年还要更好,我认为金九银十会到来的。

中央政府我们表示极大的敬佩,新一届政府上台以来,对房地产的宏观调控只字不提,中央政府对房地产调控的政策几乎是袖手旁观,对地方政府的小动作,我们称之为救市政策,实际上是纠错的行政管控的政策,都是默许或者是鼓励。中央政府从去年以来表现的房价上涨也好,市场波动也好的定力是我们所不及的。

本质上,政策面来讲,市场的气氛正在改变。包括人民日报、新华社等发布的信息,唱空的心态逐渐的改变,从销售面来讲,数据是不错的。企业面来讲,自由资金的增长和房地产企业资金的来源还处在正增长阶段。今天没有看到房地产企业大规模的降价倾销,全国统一性的降价行为。也没有看到企业跑路潮频繁的出现,如果看到企业的跑路现象,如果将这些统计的话,跟全国四、五万家企业相比,不良资产要比银行低得多。

目前的客户也更加的理性,今年有一个数据,就是世联地产提供的数据。今年上半年投资客的占比是10%,意味着市场是由刚需和改善性需求支撑的,达到了90%,那么这样的市场还不够好吗。今年打砸售楼处的情况也是比较少的。下半年因为预期的改变、政策的调整,国家经济形势的回升,我认为下半年会比上半年更好。

挑战是比较大的,我同意各位老总的观点,也同意秦主任的观点。1995年到2013年全国城镇住房竣工面积是129亿平方米,1984年到1993年是多少?达到了7.83亿平方米,两项加起来就是139亿平方米。上午专家提到的数据,人均住房面积是32平方米,也就意味着1984年前,我们生产的房屋,城镇住宅人均是12平方米。这是怎样的概念,意味着现在新的高楼大厦设计的寿命是50年,这些房屋已经过了35年。这些房屋要在未来拆迁掉,12平方米如果乘以7.3亿人,相当于83亿平方米,城镇化每年不断的提高,从50%上升到70%,大概要增加2.6亿人,按照人均30平方米,大概是76亿平方米,两项相加是165亿平方米,意味着按照去年的销售面积计算,我们还剩下15年的时间,因此房地产企业未来的挑战,做了15年之后,我们突然发现市场的增量没有了,只剩下周期性改造。在座的企业家都希望做百年老店,这15年对他们来讲只是朝夕,因此时间非常的紧迫。

我们的机遇在哪里,现在大家都谈转型,但是如何转。现在可以看到的道路有几种。

不算房地产行业内的转型,例如原来做住宅,现在改做商业、旅游地产、文化产业、教育产业等等,实际上住宅房地产占到整个房地产份额的80%、90%。如果将这些去掉的话,其他的量不大。更何况很多的养老地产、旅游地产、文化地产还没有找到出路。我们要谈的内容是什么,第一条路海外投资,今年到国外的企业不多,我们也希望走出去。但是欧美国家市场已经成熟,市场容量见底,而且是以二手市场为主,我们的房地产市场再过15年,也会发展成为二手市场为主。在这个时期,欧美市场没有太大的空间,我们要去就是学习他们的法律、政策、市场环境、组织、管控、企业投融资等方面的内容。

【白长虹】我以为你将三个问题都回答了,您提到了海外投资,发现还是回答挑战的问题,请您稍稍的等等。上午最后一个时段,有一个签约仪式,张辉总倡导绿色地产,是否是新常态的前瞻,或者是未来转型的方向,请张辉总谈谈自己的看法。

【张辉】我们做绿色建筑也是基于房地产的心态,房地产的形势并不像媒体宣传的那么悲观。简单的说,现在做房地产的人不会说房地产会死掉,真正说房地产会死掉的情况不多,除非出现重大的投资失误,因此房地产行业整体是健康发展的。我们希望房地产行业持续有序的发展,我相信所有做房地产行业的人,都不希望赚暴利的钱,不希望今年4万元/平方米,明年变成18万元/平方米,今年4万/平方米,明年4.5万元/平方米也不好,大家希望健康平稳的发展。

现在出现很多的波动,这些波动出现后,如何应对,刚才提到回归常态的问题。我认为每一时刻都有新的变化,每一时刻都有常态的发展。中国经济的发展,无时都处在变革的时期,八十年代的时候,我们看到女同志烫头发,说这个人不正经。到了八十年代末期,认为不烫头发就是土。九十年代大家又认为烫头发难看,不停的变化。企业也是根据自身的情况不断的调整。每个企业都有自己的生存之道,关键看企业的资源和擅长的内容。

我们做绿色建筑,要说做的话,都可以做,但是有的企业不愿意做,因为他们生活得很好,或者是他们有自己的困境或者是难处。我们认为绿色建筑是有附加价值的发展方向。我们做了多年,未做大,但是做成了精品,我们希望可以做得更加的长久。在这种常态下,绿色建筑是长远发展之道,房地产企业都应该做绿色建筑。但是目前做绿色建筑还是比较困难的,不是简单的说,采用了什么新技术就是绿色的,应该是从内到外的施工以及管理,包括施工垃圾的清运等等。有的企业可以在绿色建筑商不断的发展,有的企业可以做其他的产品。正如吃的产品一样,有的是做高端有机农业,低端有低端人群的需要。政府也要鼓励房地产多元化,大家讲到困境和机遇的突破,有困境就有机遇,有机遇也有困境。每一个企业都要根据自己的特点设定自己发展的道路,都可以走出健康发展的道路,我就说这些。

【白长虹】谢谢张辉先生,早就认定了绿色产品,精致产品的路线,管它有什么千变万化,基于挑战,你有很多的自信,把握产业发展的方向。

今天下午大家听到圣象郭总对于圣象的产业安排和创新考虑,郭总将眼光离开圣象,看看大趋势,你是如何理解和认识新常态,对于地产的链条商、供应商而言,有哪些机遇和挑战。

【郭辉】我们是地产的下游配套企业,属于泛房地产行业。我们希望跟房地产更加健康的发展,怎样健康的发展。一是价格更加的趋于稳定,防止大起大落。二是让真正的刚需者变成购买房屋的主体,让炒房者和投资者逐步的减少或者是排出去,这样的话,房地产业就会更加健康和长久的发展。作为下游企业,我们非常愿意看到这样的情况,为什么这么说?前几年,更多的投资者进入到房地产行业,实际上对下游产业是不利的,他们不是刚需者,他们购买房屋后,基本上不住,或者是租给别人,不装修,甚至简单的装修,拉动不了下游企业。如果现在购房的人群是以刚需者为主,大家知道每个人购买房屋都是人生的大事,那么在装修和投入上都是真实的,就会真正的拉动下游企业。换句话说,对下游企业起到真正的拉动作用。

【白长虹】地产如何面对新常态,应该如何理解。各位也谈到了变化、机遇和挑战。互联网对地产的影响是什么,接下来请大家回答第三个问题,各位站在自己的立场之上,我们的企业面对机遇和挑战,面对新常态,如何转型,或者是你认为地产应该如何转型。

梁总给出一个最有利的不同,是顾客的角度理解行业,好象台上的几位嘉宾没有认同,因为认为地产行业从来也是考虑顾客的,并非不考虑顾客,所以以你来看,你站在以互联网为基础的地产服务机构,你真的认为房地产是需要面对互联网,作出什么样的转型,还是人家都已经准备好了,无须再谈什么互联网来了,地产怎么办?

【梁伟平】刚刚台上前面的一组嘉宾,三位老总都说到他们公司把互联网作为非常大的战略,我个人标识非常大的怀疑,现在传统行业有个非常明显的趋势,他们很想接受互联网,很想拥抱互联网,但是还是把互联网作为工具看待,互联网其实是一种思维,是来自非常遥远的地方,就像面对我们生活的驱动,几百年到现在改变非常非常大,互联网已经驱动了15年,移动互联网才驱动两年,我们前两天看世界杯,我相信如果上届世界杯的赌球是1,这届就是10,至少10倍的人参与到世界杯赌球中,因为移动互联网的参与。

如果我是消费者,我觉得房地产是傲慢的企业,你没看到任何一个行业是有那么傲慢的,因为让我们排队的时候,买的产品不是让我喜爱的,我个人就有这样的体验,苹果的产品只要5000块买了,其实你让我说我愿意1万买,但是房地产不是,我买了几百万、几千万,实际的情况不是符合你想象的。

离开房地产先来看汽车,今天的特斯拉汽车不是传统的汽车,原因是传统的汽车行业把汽车搞得很复杂,所以再也简单不下来,但是一个非传统行业的人来做,就把汽车变得特别简单,所以特斯拉不是电动车,它是会跑的联结在互联网的机器,所以未来得房地产怎么样,我觉得有三个很大的特征。

一,符合用户需求的,是用户会尖叫的,是用户觉得很爽的产品觉得很爽,,叫房子,但今天我在买到房子的时候我没有尖叫,我没有觉得很爽,没有是我梦梦寐以求的,今天的电器、手表、汽车都在发生很大的变化,但是没有一样东西是超过100万的,特斯拉产品也没有超过。

二、营销。今天房地产公司是利用互联网进行营销,利用粉丝和社区进行营销。小米也好,苹果也好,用户对产品的营销,不是个人接受的,而是互动的,而且是早期介入的,未来的你们造房屋之前,是否要听用户的意见,是否要带用户看土地,没有这样的情况。小米和特斯拉利用粉丝经济来做产品的,因此房地产营销跟特斯拉和小米的营销不能相提并论,他们是粉丝经济,让粉丝很早的参与到产品的设计中。

三、传统企业很难理解腾讯一年的收入如此的大,百度一年是200多亿,腾讯是接近1000亿,阿里巴巴一年是1500亿或者是2000亿,互联网行业感觉没有做什么,但是赚了很多的钱,原因就是互联网行业做了传统行业没有做的事情,例如QQ是终生使用,终生服务,用了阿里巴巴,他们终生为你服务和更新,你用的APP都会终生服务,但是我住的房屋,虽然请了物业公司,他们是来气我的,不是来服务我的,他们告诉我,我们家所有的问题都是装修公司的原因,是我的原因,不是他们的原因。

什么是以用户为中心,用户用你的产品,发生了问题,就需要解决,互联网不是工具,而是一种思维。未来房地产发展过程中,我们等待什么时候会发生众筹,我带1000个人来参观你的房屋,我们告诉你,我们想要45平方米的房屋,我们想在郊区购买别墅,不是一套套的购买。未来从产品、服务、营销的角度来说,互联网都在改变我们的生活,互联网的思维就是给传统的行业铺设跑道,背后支撑的是互联网思维,而不是互联网企业,谢谢。

【白长虹】梁总告诉我们一件事,他批评房地产是最保守,事实上是接受了互联网,总体上不具备互联网思维的行当。给了三个证据,即便是几十万上百万或者是上千万的房屋,不如5000元产品带来的尖叫,顾客不会享受终生的服务。

地产行业离互联网思维感觉是很远的,各位地产的领袖们,你们面对新常态的转型中,是否有一个选项跟互联网结合,或者是按照互联网思维转型和运行,你们如何回应梁总对房地产行业的看法。

【欧阳捷】梁总的观点我是相当的佩服,也有不同的看法。第一个房子要让客户尖叫,有这个可能性,但不是在中国,如果在美国发生这样的事情是否有可能,也许可能。因为客户可以参与选址和建造,客户可以想要什么样的房屋就建造什么样的房屋。中国是不行的,政府管控了所有的环节,生产的房子是统一的,因此互联网产品和工业化产品是不一样的。

二、互联网是一种工具和渠道,我们讲渠道主要是指推广渠道。工具我们天天都作用,例如我们做的百年住宅项目,项目中利用了互联网的手段,使得你回家的时候,可以用手机打开你的冰箱、空调和所有的电子智能化设施。这也是我们做的创新,新城物业也成立了互联网楼盘项目,房地产并不是梁总所说的傲慢的行业,也在贴近客户。

三、互联网给我们带来了什么,渠道中有一个重要的概念,实际上是打破了理论界固步空间的概念,房地产企业可以通过互联网直接跟客户对话,甚至提高了我们的效率和营销的水平,我们也在用这些方法,降低我们的成本,降低营销水平,降低我们的管理。

梁总的说法,我认为是非常有道理的,对我很有启发,他说的内容,我们也在做,但是离他的期望或者是尖叫相差了一些。

【白长虹】银行的张总有话要说,不要忘记留给你的问题,除了互联网的挑战,金融界对房地产有怎样的看法?

【张都兴】我首先谈谈研究团队对房地产行业的看法。简而言之,说一个结论性的内容,远无忧近有虑。中国的城镇化是非常动人的一幕,目前的城市户籍人口是30%,将来新型城镇化要达到70%,我们只要将户籍人口改革一下,就可以从35%提升到48%,户籍人口对住房的连锁需求是非常大的,因此从长远来说,不需要担忧。中国经济在未来的十年还有7%到8%的经济增长,现在有一种观念,认为中国的房地产要崩溃,主要因为日本上世纪九十年代崩溃到现在,日本是经过了六、七十年代两次大规模的扩张导致的结果。日本房地产的价值是美国整个国家房地产价值的4倍,第一个十年内,日本的地产价格翻了40多倍,相对于日本和美国,我们的房地产发展是比较健康的。

远无忧近有虑,带来几个问题,虽然大家不同意我的看法,认为有很多的空置率。中信证券认为空置率有15%,中金认为有10%的空置率,政府官方的数据是5%,我们倾向于10%的空置率。尽管空置率是在合理的空间,但是空置率确实是偏高的。

我国人均住房面积是33平方米,还有一个数据是非常惊人的,城镇居民的人均住房的自有率是接近95%,在世界各国来说是最高的。目前住房的自有率是不缺,有些人手里的房屋是很多的,有些人是买不起住房的,因此要进行改革。

台上的嘉宾是来自于大的房地产企业,总体的资金是宽裕的,销售量是不错的。但是从全国的情况来看,我国的房地产行业面临一些大的问题,房地产企业集中度是非常低的,从银行体系来说,只有1/10的房地产客户跟我们建立了客户关系,也就是说还有90%的客户。他们的融资怎么来的,各家房地产的信贷是怎样的,总体来说,房地产企业的融资占自有资金的20%,我们认为其他的融资渠道包括信贷、证券公司的资产管理计划,基金公司的资产管理计划,社会上许许多多理财对应的项目。1—6个月我国的信贷增长是5万多亿元,社会融资总额是10万多亿元。对于企业的融资来说,银行和非银行各占了一半,银行作为融资的渠道,相对而言融资的成本相对低一些。

【白长虹】地产讨论新常态,面对新常态的时候,银行准备怎么赚钱。

【张都兴】社会融资的成本是非常之高,为什么要获得这么高的融资成本。许多小的房地产企业,拿到非信贷的融资成本是非常高的,达到了15%、20%甚至30%,如果经济下滑,房价下调,如何保持自己盈利。经济下滑的情况下,我们面临的困境,如何保持自身的健康发展。

从银行的角度来说,大家也提了一些意见。按揭贷款的角度来说,我国的贷款者是最遵守信用的人,个人按揭贷款的违约率是最低的,也是最优质的客户。个人按揭贷款,我同意任总的观点,他们算的帐也是对的。例如10年、20年、50年的贷款,平均贷款周期是3年左右,这么好的投资者和这么遵守信用的人,这么好的资产,在这样的情况下,我们没有理由不贷款。社会上出现了一些现象,关键看大家如何理解。在某个试点上,有些人对房地产行业进行唱空,作为理性的机构,适当的调整节奏,希望大家可以理解。

从新常态来说,对我们的挑战是非常大的,经济下行的情况下,2014年和2015年出现下行的过程,我们要保证资金的安全,避免出现不良资产。我们还要保证信贷平稳增长,前六个月,信贷增长是正向的稳定的,我希望有相对稳定的政策取向,不要使信贷出现刹车的情况,这就是我的理解,跟大家交流,有不对的地方,希望大家批评指正。

【柴志坤】我回应梁总的观点,不能因为梁总一次买房的经历就有负面的看法,实际上每个企业都有客户满意度的分析调查,您说的这种感觉,是站在互联网的角度对未来产品的想象,您的想象力我是认同的,如果要实现这一想象的产品,需要你对行业有更多的了解,进而对行业的规律了解得更加的清楚。例如我购买手机,就对互联网产生了了解。互联网和信息技术给各个行业带来了非常大的想象空间,最重要的还是要跟行业特性结合在一起,因为时间的关系,我就说到这里。

【郭辉】互联网深入到每个人的心里,任何时候,任何的行业都有优秀的企业。

【张辉】互联网已经渗透到我们的方方面面,互联网已经渗透到房地产行业中,因为已经渗透到生活的方方面面,我们会积极的加以应用。创新的思维方式,跟互联网行业进行碰撞,我们在建造房屋的过程中,都会应用互联网的思维。一个房屋几百万,几千万的话,如果看到和听到尖叫的话,房屋一定出现了问题。

【白长虹】谢谢各位嘉宾,你们对房地产新常态的认识已经跟大家进行了分享,给了我两个突出的感受。本来这一届博鳌·21世纪房地产论坛的预期是沉闷和压抑的,但是业内的人士和专家、金融机构的专业人士给了大家鲜明的发展方向,房地产是有前途的行业,转型之后,春天刚刚开始,这是积极的信号。

二、银行界、地产界、供应商、互联网服务商,给了我们共同的判断,行业的健康成长,还是要发挥市场主体的作用,今天讨论的新常态与转型,似乎在他们那里胸有成足,各有乾坤,早就做好了准备。对于本届房地产论坛,对于这一场的六方会谈带给了大家十足的正能量,谢谢各位。

【主持人蒋昌建】时间已经拖延了很长,接下来我们快马加鞭。

接下来,我们将进行中国地产六方会谈第三场《秩序与创新:市场导向下的新选择》

养老、互联网、金融、REITs、并购、绿色、投资、地产创新选择越来越多,如何寻找到适合自己的,越来越多的企业在市场导向下,看到了希望,却又在希望中带着迷茫。

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实录:中国地产六方会谈
来源:地产中国网2014-07-16 16:34:00
7月14-17日,博鳌21世纪房地产论坛第14届年会于海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。“博鳌·21世纪房地产论坛”始终与业界一起感受房地产的每一次脉动。博鳌·21世纪房地产论坛组委会再度携手全联房地产商会在此隆重召开第14届年会,邀请了本年度200多位最具影响力的地产界、金融界、学术界、媒体界的首脑人物会聚一堂,共同找寻中国地产行业的未来。
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