刘晓光:九大因素导致此轮房地产下行

来源:地产中国网 2014-07-16 12:23:00

地产中国网博鳌快讯 “本轮房地产下行来看,因为有重要的政策干扰,我们甚至可能无法判断,本轮下行是真的下行,还是价格战。”在7月16日上午举行的“博鳌21世纪房地产论坛第14届年会之回归新常态”论坛上,谈及目前房地产市场的形势,首创集团的董事长刘晓光表示。他认为,房地产市场的周期性调整是正常的,前短期的振荡是中国经济结构调整和行业结构调整必然的现象。由于支撑中国房地产的综合要素并没有改变,因此,从中国房地产的需求和状态来看,还没有出现根本性的拐点,在未来的十年到二十年,房地产仍然有空间。

链接:

现场直播:博鳌21房地产论坛

专题:博鳌21世纪房地产论坛——回归“新常态”

首创集团的董事长刘晓光

在其题为《政府角色与市场角色的回归》的主题发言上,刘晓光从九大方面对本轮房地产下行原因做了解析,他表示:

第一,中国经济整体的下行导致了地产行业也出现了一些下行。地产行业发展到今天,跟中国的宏观经济相互渗透,经济发展形势就是中国地产发展的风向标。今年一季度或者是到现在,整体经济是下行的,而且有很多的困难出现。在这种情况下,从地产行业来说,出现下行和振荡是正常和乐观的,在正常的范围之内。影响最大的因素,地产行业就是货币偏紧,现在资金门槛也高了,开发商的体量也大了,开发商也出现了缺钱的情况,对于购房者差别化的限制,一定程度上也制约了置业的情况。

第二,舆论引导导向和消费预期。舆论的环境和消费者预期可能对造成购买者心理的影响,另一方面也能造成开发商拿地开发更加谨慎。从今年一季度的情况来看,有些媒体不能客观或者实事求是进行引导,我发现大多数的情况下,舆论和媒体是一边倒。我曾经跟郭振玺公开争论过,中央电视台直接播出了让房地产价格降得更加的猛烈,我说这是一种情绪,你们是国家的舆论工具,不能靠情绪来引导消费者的取向。我的感觉是,不能正确的宣传和引导消费取向和预期,否则的话,这个产业就会发生很大的影响。

第三,一些二、三线城市扩张速度太快,左手一指开发区,右手一指新城,而且批得过多过烂,因此造成城市库存量过大,不能够很快的消化掉。首创在中国二十多个城市投资,我们发现有些城市做起来很艰难,因为批得太多,主要是为了获得土地财政收入。造成供给持续不断的增加,但是人口没有增加,消费需求没有很大的增加。房地产开工量和价格普遍出现下滑,因此库存就增加了,相应的城市就不点名了,因为有几个城市面临这样的情况。

第四,去年以来,作为特大城市严格的控制人口,尤其是北京、上海、广州这样的特大城市,国家新城镇规划纲要提出,要严格的控制城区人口在500万以上的特大人口规模城市,尤其是北京过去每年新增的人口是50万以上,这样的情况持续了很多年。北京能够审批进入北京户口的机构很多,去年城市人口已经饱和,现在进京控制得非常的严格,也采取了很多的措施,就是将人口向外疏散,在这样的情况下,对于房屋购买量也有一定的影响。特大城市的消费价格比较高,而且形成了消费的高度,一部分人开始转移了,转移到周边的城市,转移到家乡的城市,对于需求也会产生影响。

第五,很多城市的土地价格非常高,造成房地产的价格比较高,也导致需求的转移。这种转移包括两个层次。1、大的城市包括省会城市向一般城市转移,或者是特大城市向省会城市转移;2、部分人在国内套现,海外购房,因此造成需求的转移,购买量和购买力降低。

第六,房地产的多元化、多轨制造成了所谓挤出的现象。开始是商品房,接下来是保障房,再接下来是集资建房,现在是限价房,还有保障房和棚户区改造。这就是任志强讲的双轨制,也就是我讲的三轨制。很多的房地产企业已经渗透到其他的行业,例如佳兆业在酒店运营方面的改变,对地产的供给也会造成影响。

第七,十年的调控改变了很多市场的规律,使市场调节作用失真。我们的市场是政策性的市场,从2006年开始,不间断的进行调控,所谓十年九调控,其本质是对需求的压抑。抑制需求为出发点,另外政府非常重视保障房,原因是达到调控价格的目标。这样做的结果,市场传递的需求信息,实际上被政策隐蔽起来,价格供求关系调节的作用已经扭曲了,反应的市场情况就是失真的,未能真正的反应市场供需情况,从而引导市场。

本轮房地产下行来看,因为有重要的政策干扰,我们甚至可能无法判断,本轮下行是真的下行,还是价格战。

第八,现在权威的机构或者是市场化的机构,不能对行业结构价格数量作出详细的分析。市场导向上,我们也很难把握住真实的信息。大家知道,政策的干扰会传递出信号,但是这一信号是失真的。市场价格、市场量做有效结构分析时也是失真的。往往大家分析的时候,都是有倾向性的目的,有的具有一定的立场和偏向。我们拿不到真实可靠的信息,我看过香港的信息,他们每一周对房地产销售的结构、价格进行分类,而且非常的细致,对地产商的指导意义非常大,现在还很难获得真实的信息,这种情况下,就会出现楼市崩盘论,出现所谓的拐点论。

第九,地产商做的项目60%到70%是住宅项目,结构单一,只满足单一的需求。住房改造初期是满足当下房地产的需求,也要满足改革前的住房改善性的需求。过去的十年是黄金期形成供需两旺。到今天我们的商业地产或者我们的住宅也好,基本上能够满足市场的需要。从全球的情况来看,我们的房屋私有化率比较高,已经达到80%,发达国家也不过60%。

(责任编辑:)
即时资讯
联系我们
办公地址:北京市朝阳区酒仙桥路10号恒通国际商务园B12C座五层
邮       编:100015
联系电话:010-59756138/6139
电子邮箱:dichan@dichanchina.com
网站无障碍
刘晓光:九大因素导致此轮房地产下行
来源:地产中国网2014-07-16 12:23:00
“本轮房地产下行来看,因为有重要的政策干扰,我们甚至可能无法判断,本轮下行是真的下行,还是价格战。”在7月16日上午举行的“博鳌21世纪房地产论坛第14届年会之回归新常态”论坛上,谈及目前房地产市场的形势,首创集团的董事长刘晓光表示。他认为,房地产市场的周期性调整是正常的,前短期的振荡是中国经济结构调整和行业结构调整必然的现象。由于支撑中国房地产的综合要素并没有改变,因此,从中国房地产的需求和状态来看,还没有出现根本性的拐点,在未来的十年到二十年,房地产仍然有空间。
长按保存图片

中国网地产

是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。

中国网地产

版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: dichan@dichanchina.com 电话:010-59756138/6139 京ICP证 040089号
京公网安备110108006329号 网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
关于我们 主办单位 权责申明 联系我们 广告合作

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备11010802027341号

互联网新闻信息服务许可证10120170004号 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved