地产中国网博鳌快讯 “本轮房地产下行来看，因为有重要的政策干扰，我们甚至可能无法判断，本轮下行是真的下行，还是价格战。”在7月16日上午举行的“博鳌21世纪房地产论坛第14届年会之回归新常态”论坛上，谈及目前房地产市场的形势，首创集团的董事长刘晓光表示。他认为，房地产市场的周期性调整是正常的，前短期的振荡是中国经济结构调整和行业结构调整必然的现象。由于支撑中国房地产的综合要素并没有改变，因此，从中国房地产的需求和状态来看，还没有出现根本性的拐点，在未来的十年到二十年，房地产仍然有空间。

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现场直播：博鳌21房地产论坛

专题：博鳌21世纪房地产论坛——回归“新常态”

首创集团的董事长刘晓光

在其题为《政府角色与市场角色的回归》的主题发言上，刘晓光从九大方面对本轮房地产下行原因做了解析，他表示：

第一，中国经济整体的下行导致了地产行业也出现了一些下行。地产行业发展到今天，跟中国的宏观经济相互渗透，经济发展形势就是中国地产发展的风向标。今年一季度或者是到现在，整体经济是下行的，而且有很多的困难出现。在这种情况下，从地产行业来说，出现下行和振荡是正常和乐观的，在正常的范围之内。影响最大的因素，地产行业就是货币偏紧，现在资金门槛也高了，开发商的体量也大了，开发商也出现了缺钱的情况，对于购房者差别化的限制，一定程度上也制约了置业的情况。

第二，舆论引导导向和消费预期。舆论的环境和消费者预期可能对造成购买者心理的影响，另一方面也能造成开发商拿地开发更加谨慎。从今年一季度的情况来看，有些媒体不能客观或者实事求是进行引导，我发现大多数的情况下，舆论和媒体是一边倒。我曾经跟郭振玺公开争论过，中央电视台直接播出了让房地产价格降得更加的猛烈，我说这是一种情绪，你们是国家的舆论工具，不能靠情绪来引导消费者的取向。我的感觉是，不能正确的宣传和引导消费取向和预期，否则的话，这个产业就会发生很大的影响。

第三，一些二、三线城市扩张速度太快，左手一指开发区，右手一指新城，而且批得过多过烂，因此造成城市库存量过大，不能够很快的消化掉。首创在中国二十多个城市投资，我们发现有些城市做起来很艰难，因为批得太多，主要是为了获得土地财政收入。造成供给持续不断的增加，但是人口没有增加，消费需求没有很大的增加。房地产开工量和价格普遍出现下滑，因此库存就增加了，相应的城市就不点名了，因为有几个城市面临这样的情况。

第四，去年以来，作为特大城市严格的控制人口，尤其是北京、上海、广州这样的特大城市，国家新城镇规划纲要提出，要严格的控制城区人口在500万以上的特大人口规模城市，尤其是北京过去每年新增的人口是50万以上，这样的情况持续了很多年。北京能够审批进入北京户口的机构很多，去年城市人口已经饱和，现在进京控制得非常的严格，也采取了很多的措施，就是将人口向外疏散，在这样的情况下，对于房屋购买量也有一定的影响。特大城市的消费价格比较高，而且形成了消费的高度，一部分人开始转移了，转移到周边的城市，转移到家乡的城市，对于需求也会产生影响。

第五，很多城市的土地价格非常高，造成房地产的价格比较高，也导致需求的转移。这种转移包括两个层次。1、大的城市包括省会城市向一般城市转移，或者是特大城市向省会城市转移；2、部分人在国内套现，海外购房，因此造成需求的转移，购买量和购买力降低。

第六，房地产的多元化、多轨制造成了所谓挤出的现象。开始是商品房，接下来是保障房，再接下来是集资建房，现在是限价房，还有保障房和棚户区改造。这就是任志强讲的双轨制，也就是我讲的三轨制。很多的房地产企业已经渗透到其他的行业，例如佳兆业在酒店运营方面的改变，对地产的供给也会造成影响。

第七，十年的调控改变了很多市场的规律，使市场调节作用失真。我们的市场是政策性的市场，从2006年开始，不间断的进行调控，所谓十年九调控，其本质是对需求的压抑。抑制需求为出发点，另外政府非常重视保障房，原因是达到调控价格的目标。这样做的结果，市场传递的需求信息，实际上被政策隐蔽起来，价格供求关系调节的作用已经扭曲了，反应的市场情况就是失真的，未能真正的反应市场供需情况，从而引导市场。

本轮房地产下行来看，因为有重要的政策干扰，我们甚至可能无法判断，本轮下行是真的下行，还是价格战。

第八，现在权威的机构或者是市场化的机构，不能对行业结构价格数量作出详细的分析。市场导向上，我们也很难把握住真实的信息。大家知道，政策的干扰会传递出信号，但是这一信号是失真的。市场价格、市场量做有效结构分析时也是失真的。往往大家分析的时候，都是有倾向性的目的，有的具有一定的立场和偏向。我们拿不到真实可靠的信息，我看过香港的信息，他们每一周对房地产销售的结构、价格进行分类，而且非常的细致，对地产商的指导意义非常大，现在还很难获得真实的信息，这种情况下，就会出现楼市崩盘论，出现所谓的拐点论。

第九，地产商做的项目60%到70%是住宅项目，结构单一，只满足单一的需求。住房改造初期是满足当下房地产的需求，也要满足改革前的住房改善性的需求。过去的十年是黄金期形成供需两旺。到今天我们的商业地产或者我们的住宅也好，基本上能够满足市场的需要。从全球的情况来看，我们的房屋私有化率比较高，已经达到80%，发达国家也不过60%。