房企下半年或现价格肉搏

来源:地产中国网 2014-07-16 09:42:00

地产中国网•原创报道】在甚嚣尘上的各种危言中,房企交出了楼市周期性大调整以来的首份半年销售业绩。

7月10日晚间,中海地产系(中海地产及中海宏洋)公布2014年上半年销售业绩,其中实现合约销售额730.4亿港元,累计销售面积442.1万平方米;与去年同期的800.7亿港元及523.5万平方米相比,分别下滑9.6%及18%,亦是近几年来,前半年销售额同比首现负增长。

擅长成本控制、习惯单兵作战的“盈利之王”中海地产尚且如此,而其他融资优势欠缺、巧借“合纵连横”扩充销售额的房企,尽管数字好看,但颓势难掩。

几家欢喜难掩颓势

以稳健著称的中海地产,或对今年的市场有先见之明。尽管销售面积和销售额双双下滑,但截止6月底,已累计完成其全年销售目标1400亿港元的52%。而为了给投资者承诺确保完成全年销售目标,中海地产将2014年的目标定为1400亿港元,较去年的1385.2亿港元仅仅增长了1%。

“中海向来比较保守,但要注意到,中海的销售额含金量要高得多。”虎杰投资首席分析师张寅告诉地产中国网:“中海合作的项目比较少,而万科保利等企业合作的项目远比中海多,而在今年这样的调整期,尽管销售数字没有去年靓丽,但完成全年销售额应该不存在问题。”

单就销售额而言,万科今年上半年的增长率远超过了中海地产。万科此前披露,今年上半年,其销售半年首次突破千亿大关,达1009.1亿元,同比增长20.6%;而2013年同期,实现销售面积716.4万平方米,同比增18.9%;销售金额836.7亿元,同比增33.79%。尽管今年的销售绝对值增长再创新高,但难掩增长率放缓的事实。

贵为央企的保利地产亦如此。数据显示,今年上半年实现销售额651.39亿元,同比增长2.35%。实现签约面积501.22万平方米,同比减少10.82%。

此前,保利地产表示,2014年的销售目标要比2013年增长20%以上。而保利地产2013年实现销售额1252.9亿元,2014年保利地销售额目标应该为为1503.48亿元。至此,保利地产上半年销售额完成了年度目标的43.32%。

“‘第一阵营’的房企,总体而言,销售额相比去年,略有降低,但由于基数较大,实际上,销售额还是处于高位数。”张寅认为,但总体而言,增长率下降是大势所趋。

据地产中国网统计,上半年,恒大、中海、万科旭辉、越秀的目标完成率均过半,预期全年会超额完成目标。此外,合景泰富、碧桂园新城控股保利地产、雅居乐世茂金科融创完成度都在四成以上,这些房企预计能顺利完成目标。但个别远低于40%的房企,下半年销售压力较大,完成全年目标有一定的困难。

兰德咨询总裁宋延庆则指出,今年上半年,房地产销售与之前相比,可以用“萎靡”来形容,不管是二手房还是一手房都是如此,而从房企的销售额来讲,也是下滑的趋势,但部分房企销售额增长幅度较大,其核心在于去年未结转的销售额在今年有部分结转,因此拉升了上半年总体销售额。

顺势而为即王道

在张寅看来,影响上半年房企销售的主要因素除了部分市场供过于求之外,最主要的还是“银根”紧缩,包括对房企的开发贷及个人房贷都在收紧。“个人房贷方面,第一审批较为严格;第二审批时间较长,这是影响销售最大的因素,比‘限购政策’更为厉害。”

而在世联行董事长陈劲松看来,由于成交量持续萎缩,下半年房价出现下行的概率较大。“对于楼市的短期表现,我们有一个比较清晰的判断,即量在价先,盘久必跌。成交量的长期萎缩,意味着接下来就是价格的探底。”陈劲松认为:“一方面一些区域的确出现了供过于求,比如我们不需要那么多远郊的大别墅,不需要那么多的远郊新城,同时,个人按揭贷款的持续收紧,加大了购房者的置业成本。”

张寅判断,由于目前信贷环境尚未改变,因此,第三季度房企的销售情况仍不容乐观,“第四季度可能会好一点,到时候放贷额会有所加大。”

宋延庆则指出,在这种情况下,对房企而言,“有为的空间并不大。”但应该密切关注信贷政策变换,积极调整推盘策略;第二,在去库存为主题的情况下,应谨慎拿地;第三,更应该控制成本,减少开支。

“2014年上半年,新开工面积、 土地出让规模迅速减少,反映这还是一个理性的行业,开发商通过减少开工量、减少土地购置,逐渐降低负债率,危机也就能够慢慢被化解。”陈劲松如是说。

“随着一些地方政府取消限购政策,以及在第四季度可能会出现的放贷额增大,市场会有所反弹。”张寅指出,但反弹的幅度并不会太大,相反,这轮基于市场本身的调整周期可能会延续较长,但也不会“一黑到底”,因此对于企业而言,应该积极出货。

也有分析人士指出,若信贷环境不变,调整持续,房企在下半年为了冲刺全年业绩,很可能掀起全国性的降价潮,到时候价格“肉搏”未必不会出现。



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