实录:博鳌21房地产主论坛

来源:地产中国网 2014-07-16 09:19:00

【主持人蒋昌建】谢谢凌总开诚布公的将目前房地产的形势做了详细的分析,介绍了海外市场开发过程中基本的要素,对于大家的思维启发有很大的帮助。接下来有一个非常重要的报告要发布,刚才的精英都谈了自己的看法,数据和详细的资料是否支持他们的看法,接下来有请REICO工作室博士任荣荣发布中国房地产市场第二季度的报告,有请任荣荣博士。

REICO工作室博士任荣荣

【任荣荣】下面我代表REICO工作室研究发布2014年第二季度中国市场房地产报告。

一、2014年上半年房地产形势给出我们的判断。

二、下半年房地产趋势进行分析。

1—5月份公布的数据来看,我们对于上半年房地产形势做出以下三点判断。

1、从全国来看,全国房地产市场已经进入下行阶段,态势是明显的。

2、从不同的区域来看,并不是三、四线城市调整,一线城市的调整是非常大,随着市场的调整,目前开发企业的资金压力是逐步上升的。从全国来看,比较明显的就是房地产开发投资,前五个月的开发投资增速是14.7%,刚刚公布的数据,前6个月的开发投资继续下行到14.1%,这一增速比年初和去年同期有明显的回落。我们看不同的物业,无论是住宅还是办公楼和商业用房,上半年的时候开发投资出现了明显的回落态势。

上半年的时候,新开工面积出现负增长的面积,1—5月份购地面积减少5.7%,房屋新开工面积减少18.6%,新开工面积增速的下行幅度也是2010年以来最严重的时候。

3、房屋交易量,上半年的走势来看,商品住宅的销售面积前5个月面积是3.1亿平方米,降幅从前5个月0.8%扩幅到3.8%,交易量增速降幅虽然有所收窄,还是保持在6%的负增长。

前五个月的时候,市场出现了明显的转折点,房价有升有降,前五个月70个大中城市新建住宅和二手住宅是持续回落的,从环比走势来看,70个大中城市和二手住宅价格平均价格出现环比的下降,5月份的时候新建住宅下降数量比4月明显的下降,达到了27个城市。根据我们的计算,前5个月70个大中城市中有1/3的城市二手住宅环比下降,到5月份的时候,1/3城市的价格低于年初的水平。从不同的区域来看,上半年一线城市房地产市场的多数指标浮动是很大的。新建商品住宅的交易量,全国一、二、三线城市的数据来看,前五个月一线城市商品房销售面积减少幅度超过了21.2%,二线城市同比减少19.4%,三线城市减少15.3%,一线城市新建商品房的降幅是最大的,与一季度相比,商品房的减幅也再继续的扩大。

二手房的交易量来看,根据部分代表城市二手房交易量的统计,超过一线城市和二、三、四线城市,上半年一线城市的降幅是最大的,北京上半年二手房的交易量下降到2009年同期最低的水平,一线城市的深圳和广州,上半年的时候,二手房的成交量下降到2009年同期最低的水平,相比二、三、四线城市的二手房交易量降幅小一些。

房屋新开工面积,上半年一线城市的降幅是最大的,根据我们的计算,前五个月一线城市新开工面积同比减少23.1%,降幅是明显高于二、三、四线城市的,跟一季度相比一线城市房屋新开工的面积的降幅继续扩大到3.7%,相对于二、三、四线城市的开工面积是负增长,降幅是略微收窄。

一线城市二手住宅价格

五月份的时候,无论是一线城市还是二、三、四线住宅的平均价格是下降的,从二手房的价格走势来看,一线城市的下降幅度是最大的,环比下降了0.2%,二、三、四线降幅只有0.1%。跟一线城市相比房地产的开发增速来说,二、三、四线下降是最大的,土地购置面积来说二、三、四线降幅是最大的。

上半年市场形势的第三个特点企业的资金压力不断的上升,我们用两个指标来显示。

1、房地产开发资金增幅来源是持续快速下调。刚刚公布的前六个月的数据,房地产开发资金的来源,同比增长只有3%,降幅下降速度之快是仅次于2008年的金融危机,不同的资金来源中,一是销售回款、二是抵押贷款,上半年的增速是双双下降的。销售回款中的定金和个人按揭贷款上半年都是负增长。

2、企业的资金充裕度,全部资金和开发投资相比。1—5月份房地产企业全部资金的充裕度情况已经下降到2010年以来的最低位,本年资金来源的充裕度来看,今年1—5月份开发企业资金来源的充裕度已经低于2008年的水平,反映企业的资金压力迅速的上升。

对下半年或者是第三季度房地产形势的判断

目前政策不改变的情况下,从供给和需求来判断。供给的角度来说,预计下半年房地产市场出货水平继续的增加,主要的判断是基于三点。

1、去年商品房新开工面积增加的影响,1—5月份增加量是增加的,预计下半年新建商品房的供应量仍然保持较快的增加态势,保持市场存量增加。

2、两个指标看市场的存量水平,一是商品房的待售面积和竣工面积,另外就是施工面积和竣工面积。两个指标来判断企业的出货水平,无论是待售、施工还是竣工都是增加的,存货水平是持续增加了三年多,也表明了市场在这几年来相对增长强劲,销售是乏力的。

3、统计11个城市的商品住宅的价格进行了分析,11个城市中截止6月底,商品住宅可售面积高于去年同期,11个城市中除了深圳之外,其他的城市再2014年以来商品住宅面积是增加的,代表城市的出货水平不断的增加。

现在房价下降的市场预期逐步的形成,制约下半年市场的释放。

一、根据央行统计调查的结果,二季度的时候,预期房价继续上涨的预期下降,未来三个月购买房屋的人数是下降,市场的预期出现了变化,短期来看,将会影响住房需求的释放。

二、上半年国家取消了房贷优惠的利率,贷方利率成本的增加,抑制了住房的需求。

综合两方面的因素,下半年房地产的需求增长会放缓,库存水平继续有所增加,总体的判断是现有政策不变的情况下,三季度房价下降会进一步的增多。以上就是REICO工作室报告的内容。

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