地产中国合肥讯：近日，合肥市政府出台的《关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》(以下简称“《通知》”)从房地产销售交易环节和售后管理等方面对房地产交易做出了更为明确的规定，剔除交易猫腻。

商品房过保房产商需向业主公告

“从项目交付使用到工程质量保修金托管期满期间，房地产开发、施工单位迫于质量保修金被托管的压力，在质量缺陷处理上比较积极。但等返回和提取质量保修金后，一旦出现质量问题，一些房地产开发、施工单位便拖延维修，推诿扯皮。”合肥市房产局局长汪菊喜表示，房地产企业在商品房保修期满后应当承担的责任已经被明确。

《通知》规定，房地产开发企业在项目交付后，应依据规定承担质量保修责任，并在规定的保修期满前两个月告知全体业主;保修期满后，需经所服务的物业服务企业和同级物业主管部门确认已完成保修内容后，方可返还和提取质量保证金。也就是说，在托管期满后，房地产商需要向全体业主公告，然后由同级物业主管部门确认。“这有利于业主集中反映问题，督促房地产开发单位集中解决问题、消除质量缺陷。”汪菊喜说，物业主管部门应当加强对物业服务企业的监管，在公告期应进行过程监管，防止一些物业服务企业假借业主之名对施工企业“吃拿卡要”，从而导致新的纠纷。

想注销营业执照先出具法律担保书

汪菊喜称，由于个别房地产开发单位售后服务体系不健全，有的企业开发、施工实为一体企业，甚至为外地进肥企业，商品房销售后房地产开发单位资质注销，一走了之。这样一来就会出现工程质量投诉无单位、无人员负责，特别是需要长期负责的工程主体质量，一旦房地产开发单位注销营业执照和开发资质，那么购房者的权益就难以得到保障。

为此，《通知》规定，房地产开发企业若有注销营业执照和开发资质的，该企业的法定代表人应就主体工程质量保修责任出具法律担保书，并向全体业主公告。“企业法人出具法律担保书，有利于改变此前少数房地产开发单位只关注开发卖房、不重视工程质量的现状。”汪菊喜称。

有霸王条款的商品房买卖合同不予备案

拿着印有“参天大树”的广告单页去买房，购房后却只看到了一排娇嫩的小树苗……汪菊喜称，部分开发企业为了吸引消费者、推销房源，在进行广告宣传时作出不切实际的夸大宣传;其后又在签订《商品房买卖合同》时用“以双方签订的合同为准”对之前的宣传加以否定，从而引起不少购房纠纷。夸大宣传也成为房地产消费投诉的重灾区。

根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷适用司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请。其中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。也就是说，开发企业若在事后合同中否定广告中的行为，需要为此担责。

 “在商品房合同签订时，开发企业经常在示范合同文本后一些条款空白处，单方重新制订了很多免责条款，或在补充条款中加入权利义务不平等的格式条款内容。”汪菊喜称，部分开发企业常常以此转嫁合同风险，免除自身责任。

对此，《通知》进一步规范商品房买卖合同格式条款，合肥市工商、房产部门联合对《商品房买卖合同》约定的内容进行监督、管理，对有霸王条款的商品房买卖合同不予备案。

 编辑：孙云霞