海南模式不是万能公式

虽然云南的旅游地产发展出现了一些问题，但似乎这并未影响政策对其的支持。目前，云南省与海南省已展开战略合作，深化“山海互动、一程多站”合作模式。但让人羡慕的海南模式可以被云南复制吗？业内人士分析，海南的旅游资源相对单一，以滨海度假为主，游客停留时间长，但云南的旅游资源非常丰富，各个地州的自然环境和民族文化均有不同，不可能简单复制海南模式。

事实上，海南模式也并非完美无缺，在海南的旅游地产开发中已经出现一些问题需要注意。北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎表示，现在三亚乃至海南的旅游地产发展日渐下滑，病根在于开发商只重视酒店和地产建设，忽视度假和旅游的定位，缺少当地居民参与，再加之央企和外企圈地孤岛化，一系列因素共同导致地方政府失去资源和规划控制力。

中国旅游研究院副研究员杨彦锋认为：“很多地方开发旅游地产项目是有配比的，不应一次性就开发完。三亚的教训很多，很多优质的海湾全部建成旅游地产项目，销售完以后就只产生一次性的财政收入，没有持续经营的机制。”

杨彦锋指出，全国旅游地产开发过热的地区比较多，如海南三亚，山东青岛、威海、烟台，辽宁营口等属于开发过剩的典型。云南目前虽然正处于旅游地产开发热潮中，但总体来看，还未到过热阶段。并且，海南、云南的旅游地产并非空中楼阁，都有非常好的旅游资源支撑。目前关键要有长远规划，应充分论证，慎用公共遗产资源，绝不能竭泽而渔。

杨彦锋亦表示，从中长期趋势来看，云南、海南都是适合进行旅游地产开发的地方，云南打出旅游强省战略，着力进行旅游的二次创业，比较适合布局旅游地产项目，正如美国人逐步往佛罗里达州迁移，因为其处于滨海地区，气候很好，影视娱乐业、IT行业都往那里聚集，云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。

而深圳市同创房地产公司董事副总经理罗霆认为，未来云南旅游地产的开发要想取代海南一定要解决3个问题。首先，要认识到云南旅游地产的核心资源是什么，与其他城市相比的优势和差异在哪里；其次，旅游度假产品的定位和目标客户是什么，海南三亚的客户群在不同的时期都有明显的变化，云南必须思考自己是立足本地还是面向全国，这也是开发企业必须考虑的问题；最后，要形成可持续发展的旅游地产开发模式，在政府的规划下，房企们通力合作，才能最终推动整个云南旅游地产的发展。