世邦魏理仕近日发布《演变中的中国零售业格局》报告指出，上海零售物业未来三年供应将超330万平方米。2000年至2013年间，本市每年平均零售物业供应量仅32.6万平方米；可在2014年至2016年间，年均零售物业供应量将达到112.3万平方米，是此前年份的3倍多。

业内人士指出，面对井喷的零售物业市场，需要对商圈建设进行梳理，否则会造成商圈同质化，更不利于零售业发展。

购物中心成零售业主流业态

在零售业的“寒冬”中，城市综合体中的购物中心凭借功能全、体验多等优势，抵抗住了电子商务的冲击。但从上海商业的发展看，购物中心已呈现过快、过度增长。

世邦魏理仕统计，上海正在开发的44个商业项目中，只有五分之一的项目单体体量小于5万平方米，而大于15万平方米的项目个数占总量的11.4％。根据体量可以判断，这些零售物业大多为购物中心。而从物业分布看，单体项目超过15万平方米的，均分布在非核心地段，主要是新兴的社区性商圈，如真如板块、新江湾城板块、七宝板块等。

同时，上海零售市场原有的百货项目也开始了“购物中心化”调整。目前，很多百货商场通过商场扩容改造、引入时尚品牌旗舰店、增加商场体验性元素等，来营造一种类似于购物中心的消费体验。这一“百货商场购物中心化”的调整方式，意味着购物中心已成为上海零售业的主流业态。

同质化竞争致“日子不好过”

多功能的购物中心虽然拥有诸多优势，但竞争依然激烈。世邦魏理仕上海商业服务部董事吴奕奕指出，这些物业在投入使用初期，首先会面临市场消化的问题，即如何完成招租任务。从目前上海的零售业发展状况看，百货业的同质化现象很严重，不同百货商场的品牌重合度很高。随着购物中心增多，购物中心也呈现同质化趋势。不同购物中心所囊括的业态、功能乃至品牌十分类似，这将明显降低购物中心对市场的吸引力。

仲量联行指出，今年二季度上海商业地产招租情况显示，竞争相对不太激烈的非核心商圈，招租情况明显好于核心商圈。据统计，核心商圈购物中心首层租金较上季度同比小幅上涨0.8％，为每平方米每天51.7元；但在非核心商圈，该指标上扬3.9％，达到每平方米每天17.3元。尤其值得关注的是，在空置率方面，核心商圈的市场空置率上浮至8.3％。据分析，这是由于一些项目的主力店，包括健身房、纤体中心和大型餐厅在租期结束后选择撤出。这从一个侧面反映出购物中心“日子不好过”的大背景。

“大而全”不一定讨市场欢心

注册地产咨询分析师陆志皓指出，随着零售业竞争加剧，即便曾经成功的万达模式也会失灵。他分析，万达模式成功的最关键一点在于抢先一步——当其他商业项目投资者还聚焦于单一的百货商场或购物中心时，万达却开始打造城市综合体。眼下，即便在新城、新市镇，已很难再出现由一个开发商打造城市综合体的机会；加上各种商业设施的快速发展，万达模式所代表的“一家独大”时代一去不返。

消费习惯的改变也注定了“大而全”的商业设施不再讨市场欢心。陆志皓表示，电子商务被认为是实体商业的克星，但在电商同样发达的日本东京，实体商业依旧受到追捧。其中的原因就是，东京商业强调“精致”。所谓“精致”，不是说商业项目体量不能大，而是指需要在经营特色、服务细节等“小处”胜人一筹。相比之下，上海商业发展还是“摊大饼”式的，一味求大，却忽视了服务特色和消费体验。