在美国，现在所有的建筑都要做绿色建筑，绿色的建筑平均售价比不绿色的要高10%—15%，所以你的建筑不达到绿色标准，你就不可能有客人，至少不可能有特别有影响力的跨国公司进入。但是在这一点上，要加多少成本?一般成本至少加15%—30%，做到白金级。

　　服务标准特别高

　　第三个，客户对好东西的要求特别高，而我们这些“村里人”不知道好东西的标准是什么。

　　如果你是米其林标准的餐厅，盘子的光洁度，不能粘，甚至温度都有要求，这是标准。

　　我们在原世贸大楼的楼顶上做了“中国中心”，我们做高级用餐，俏江南有兴趣，最后发现太矫情，太复杂，要求太高，弄不了。后来新加坡的人接手做了，他们有国际化的管理餐厅经验。

　　所有中国人到纽约做房地产，大体上都有这三个心理上的体验，第一贵，第二矫情，事多，第三服务标准高，对方的客户要求太具体，太仔细。

　　在纽约投资地产的三种模式

　　第一个模式，财务投资模式。SOHO张欣做的就是这种模式，在一个成熟的写字楼里带有租约，在经济周期下行时，以低的价格买一个楼，管理还是原来的团队，继续收租。

　　这种财务投资模式风险最小。我刚才讲的这三件事，它都有道理。因为你就是买，买的时候有点律师费，剩下的事，包括运营管理，原来都有成熟的一套办法，不需要投资人额外去花钱。所以这种成功率相对比较高。只要你周期算得准，就OK了。

　　第二个模式，开发模式。这是万科在做的事情。开发只要你的合作伙伴找对，问题不大。万科现在的两个合作伙伴，汉斯在北京做了公园大道，对中国的地产比较熟悉。另一个合作伙伴在中国有七个项目，这两家公司熟悉中国的开发商思维，在当地又是大佬，所以万科的合作风险不大。万科用它一贯的竞争优势，再找到好的合作伙伴，就能够成功。

　　绿地也是第二种模式，但绿地目前没有固定的当地牛逼的合作伙伴。

　　第三种模式，房地产空间的经营。我解释一下这种模式，房地产是干什么的呢？一句话，是创造最有价值的固定的空间。郭广昌和我们一个模式，是拥有空间，结合经营。价值不在制造上创造出来，而在运营当中创造出来。

　　我们原来做预算的时候，我们没有考虑绿色，后来一看边上高盛已经是金级，那我们只能做白金级。所以我们把“中国中心”新楼都改造绿色环保的。

　　我们的边上有一个国际金融中心，改造的面积没有郭广昌那么大，已经花了一亿多美金，帝国大厦改造成绿色环保的，花了一亿美金。所以我们碰到的就是贵，整个在空间经营上我们非常简单。