★观点

评市场

只见降价苗头，未现实质性降价

克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬：现在出现了一些降价苗头，但我还没有看到北京楼市出现实质性的降价行为，东亚刚降价的两个项目（东亚五环国际  、东亚尚品台湖），老盘的产品与前期不同，新盘并未入市，不能算大幅降价。

实质性降价必须是有类似的产品来比较，有较大的下降幅度。“买房送装修”、打折促销、拿出几套特价房都是一种营销行为。我认为，7、8月楼盘促销会更频繁，但真正的价格调整可能在9、10月份出现，因为上市房企到了这时候必须出手，原因是为了明年的财报“靓丽”，必须保证销售量，届时可能会有一波新的“以价换量”，但总体上今年的楼市成交量要比2013年低一半，整体销售均价上还不太好判断。

看趋势

推盘促销力度会加大

东亚新华营销中心总监贾玉鹏：三季度是敏感期，房企的推盘力度将进一步加大，楼盘价格将微跌，北京楼市整体呈现出量涨价跌态势。同时，由于上半年销售不畅，房企拿地应该会更为谨慎，土地市场也会相应转冷。但第四季度估计会有相应政策以提振楼市信心，购房者观望情绪会有所缓解，市场将转暖。

亚豪机构市场总监郭毅：在下半年经济环境和政策背景不变的情况下，部分项目降价促销对其他项目采取相应行动起到了很大的带动作用。随着市场的继续僵持，很多项目都会针对公司的目标和战略推出差异化的促销方案。

谈机会

挑房、议价空间更大

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：从成交情况来看，北京楼市一二手市场复苏的力度非常有限，短期内市场观望局面难以扭转。最近新盘持续入市，但成交量仍持续走低，北京楼市新房库存量不断攀升的局面预计仍将持续，无论一手市场还是二手市场，购房人都将获得更大的房源挑选空间和更大的议价空间。

■看那些“摔”

直“摔”直降抢眼球

几经博弈，本周，北京楼市上终于有楼盘采取了实际降价行动。东亚新华地产方面表示，旗下东亚五环国际和东亚尚品台湖两项目均会有不同程度降价。其中，地处旧宫板块的东亚五环国际目前价格调整为24900元/平方米，与之前26000元/平方米的均价，每平方米降价超千元。而位于通州台湖的东亚尚品台湖为新盘，预计今年下半年开盘，目前项目的报价由之前的20000元/平米将至15000元/平方米，低开的预期也坐实了降价的打算。

快速调整价格“搏出位”似乎是东亚新华的一贯战略。今年初，公司位于台湖区域的东亚印象台湖就以下调预期价格、赠送精装等方式吸引购房者。对于此次降价，东亚新华方面表示，公司最近在上海拿下地块，同时也计划下半年在北京土地市场发力，因此现在加快出货，回笼资金。

记者发现，按照目前的报价来看，东亚尚品台湖的销售利润实际非常微薄。2013年7月，东亚新华旗下子公司拿下该项目所在地块，楼面价为9551.19元/平方米。如果项目最终以1.5万元的单价入市，则与平均楼面价仅有5000余元的差额，基本属于“裸奔”。

此外，位于大兴庞各庄的富力飞常HAOS，也采取直接降价的方式清盘。据了解，项目部分大户型房源最低价仅为9780元-10500元/平方米，而75-100平方米的中小户型，售价则在13000-15000元/平方米。在业内看来，这是典型的尾盘出清、回笼资金的行为。据了解，富力飞常HAOS所在地块是富力于2011年12月拿下，当时的楼面价为5026.32元/平方米。

大兴区一在售项目相关负责人表示，经过上半年的僵持，未来预计会有更多项目加快跑量。

业内表示，相比于遮遮掩掩的优惠折扣、赠送家电，直接降价的行为反映出部分企业加快周转的决心。但购房者自会对市场做出判断，直接降价固然有诱惑，但购房者在目前的节点是否买账，还要看实际销售。