物管费涨价,何时才由业主自己说了算

来源:地产中国网 2014-07-09 15:40:00

据报道,祈福新邨上涨物管费纠纷持续发酵而引发诉讼案。祈福新邨业主沈鹤向广州市番禺区法院起诉祈福新邨业委会,以业委会物管费涨价程序违法,及业委会征集物管费涨价投票所依据的《祈福新邨业主大会议事规则》实际未依法经业主大会集体表决通过为由,请求法院撤销业委会上涨物管费的《通告》和确认《议事规则》无效。

通过诉讼来解决物业管理费的调整纠纷,是依法依规调整物业管理费的合法途径。根据物权法,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。而且,制定和修改业主大会议事规则,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,要由业主共同决定。为了规范业主大会和业主委员会的关系,2009年住建部印发了《业主大会和业主委员会指导规则》,明确了业主委员会只是业主大会的执行机构,重大决定必须由业主大会决定。

调整物业管理费当然属于应由业主大会决定的大事。因此,在5月1日正式实施的《广州市物业管理暂行办法》规定,物管费调价须业主“双过半”同意,即“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。不管此次调价是否有意规避新规,根据物业管理相关法律法规,祈福没有理由不接受“双过半”原则的检验。

祈福此次调价的投票统计结果显示:“发出征询函33963份,回收选票14363张,同意票8754张,反对票5227张,弃权117份,不符合要求的265份。”由此不难看出,不够半数业主参加,根本就不符合召开业主大会的条件,这样认定业主大会召开,于法于理都不合。至于业委会声称“未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票”,且不说这一规定是否合理,正如维权业主所言,其所依据的《议事规则》本身的合法性就值得检验。

不难看出,没有达到半数业主参加的要求,祈福业委会所作出的调升物业管理费的决定,明显损害业主的利益。对于侵害业主利益的决定,祈福业主有权不予理睬。物权法明确规定:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。对于业主沈鹤的要求,有关方面应该认真审判,让物业管理的价格形成一个符合市场的机制。

基于祈福业委会的所作所为,业主也有权质疑这样的业委会到底是怎么成立的?业主要求成立“自己的业委会”的时候,为什么物业管理不断制造麻烦进行阻扰?街道办及相关部门在这样的业委会成立过程中是否认真履行了职责,是否真正符合相关法律法规的要求?这背后到底是什么力量在阻碍业主自治的真正形成,是谁让业主的自治权利如同一纸空文?这个问题应该认真查一查。

其实,物业管理费是否应该提升,不应该由物业服务企业自己来定,而是应该在一个公平公开的市场里去形成。只要把祈福新邨的物业管理向全体符合资质要求的物业服务企业开放,在至少有三家物业服务企业参与竞争的前提下,公开招标决定聘任的物业服务企业,就不会再有物业一而再、再而三地不顾业主反对,强行调升物业管理费了。

来源:新快报

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据报道,祈福新邨上涨物管费纠纷持续发酵而引发诉讼案。祈福新邨业主沈鹤向广州市番禺区法院起诉祈福新邨业委会,以业委会物管费涨价程序违法,及业委会征集物管费涨价投票所依据的《祈福新邨业主大会议事规则》实际未依法经业主大会集体表决通过为由,请求法院撤销业委会上涨物管费的《通告》和确认《议事规则》无效。
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