原标题：京成交创近9年最低 楼市演化进入去库存阶段
据中原地产研究部统计，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时，近期北京期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。
一线城市难以在全国楼市周期性调整中幸免。一是一线城市无法回避住宅供求先天错位。作为典型不动产，虽然住宅供应存在刚性和显着区位特征，但是住宅需求替代性强且不可预测，因而住宅供求先天存在错位可能，一线城市也无法回避。二是一线城市住宅需求更易受投资心理影响。据中国人民银行2014年第2季度城镇储户问卷调查，选择“房地产投资”的居民比重为14%，远低于选择“基金及理财产品”的30.9%。今年1至5月，北京市商品房销售面积同比下降33.6%，降幅高出全国平均25.8个百分点。三是一线城市住宅库存资金占用规模庞大。以每套房均价300万元粗略估算，目前北京市8万套以上住宅库存大约占用资金2400亿元。如果按照一季度北京市商品房销售额562.2亿元估算，大约需要一年多的去库存周期。四是一线城市住宅投资收益过低。虽然一线城市流动人口规模庞大，但多属于中低收入群体，住房租金上涨空间极为有限，导致一线城市以租金计算的住宅投资收益率远低于银行存款利率，增大了楼市调整可能性。
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