除杭州外，上海等一线城市地王情况同样不容乐观。

“如果说2013年的地王项目，最麻烦的要算临港新城的地王和方兴地产的百亿地王了。”一位上海房地产界人士告诉记者。

去年12月，受上海自由贸易区概念带动，上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。最终，一家名为上海锦绣投资有限公司的企业拿下两幅商住用地，虽然总金额只有7.45亿元，但平均溢价率接近400%，楼板价高达1.5万/平方米。这个价格，远远高出彼时临港新城住宅销售均价。

“听说这家企业就是在深圳买了明斯克航母的企业，把航母开到临港来也确实可能成为项目亮点。不过，这个盘要想有盈利，难度可能很大。”上海克而瑞机构薛建雄表示。

不计成本闯上海的，不仅包括涉房不深的民营企业，也有大型央企。今年1月28日，方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，折合楼板价4.8万元/平方米，刷新了上海宅地的总价纪录。

方兴地产可谓实力不俗，这家开发了上海金茂大厦的企业，是世界五百强中化集团旗下房地产开发平台。2009年以来，方兴地产曾因为“地王”概念屡上媒体头条。2009年，方兴地产以40.6亿元拿下北京广渠路15号地王，此后，公司在北京、上海和苏州屡拿地王，斥资超过200亿元。

“上海大宁地王听说明年初开售，首期价格要开在7万至9万元，后续可能上10万元。这个价格在大宁这个区域，是有很大难度的。高端豪宅从配套到概念，都需要时间来打磨和营造。但方兴地产作为在港上市的央企有一个优势：融资成本相对较低，资金实力较强。如果能挺过这个周期，就可能成为赢家。”薛建雄表示。

即将于今年开盘的另一个超级地王出现在北京，那是“赌王级”人物孙宏斌在去年9月拿下的北京单价地王。当时，孙宏斌还没有全盘接手绿城，其旗下融创中国以43.24亿元拿下北京农展馆地块，楼面价折合7.3万元/平方米，刷新北京乃至全国宅地楼面价纪录。拿地当天，融创中国在香港的股价应声下跌，北京房企一片惊呼：7.3万？这怎么可能？！而数月之后，孙宏斌放出豪言，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，景观房源单价将达到30万元/平方米。

来自融创中国的内部人士曾向记者透露，北京农展馆项目有可能在今年9、10月份开售。这个天价楼盘最终命运如何？市场正拭目以待。

底气不足的地王：计提逾亿跌价准备

在2013年年报中，中华企业颇有“先见之明”地为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元

实际上，2008年以来，每一轮楼市调整，都会有一些地王项目遭遇“裸泳”的尴尬。从绿城2009年以36亿元拿下的苏州地王，到中华企业2009年以28亿元拿下的杭州地王，再到SOHO中国接手的上海外滩8-1地王、南京中冶百亿地王，境遇之坎坷和尴尬，宛如一部部生动的活教材。

究竟是什么魔力，使得各路房地产豪杰在土地市场不惜一掷千金、前赴后继呢？

5年前，已经处于拿地狂热状态的宋卫平，在苏州豪掷36亿元，拿下独墅湖边地块，楼板价高达2.8万元/平方米。此后两年，媒体屡屡报出地王项目动工遥遥无期，变身农田菜地。当然，这个项目今天已经成为号称江南园林别墅“孤品”的苏州绿城桃花园，以半年成交33套的成绩，成为中国别墅销售排行榜亚军。但是，还是那句话，对开发商来说，花钱不是为了赚吆喝的。从盈亏角度看，5年开发周期，其融资成本、管理成本，加上宋卫平不惜代价做品质的精神，这个项目是否已经实现盈利？业内普遍对此存有疑虑。

更尴尬的版本来自中华企业。2009年，在联手两大险资与证大集团竞争外滩8-1地块的同期，中华企业也把目光投到了杭州。“听说那时中华企业拿地意愿格外强烈，当天，绿城宋卫平难得亲赴现场，大有志在必得之势。而中华企业以28亿元价格直接把宋卫平‘拍死在沙滩上’。”当地一位地产界人士回忆。

只不过，到今天，这个楼板价1.8万元的住宅项目尚未开售。作为杭州江干区域的住宅项目，区域可查的上半年销售均价为2.2万元/平方米左右，而中华企业的中企御品湾，要开到3.4万元/平方米左右方可有盈利——超过周边50%以上的定价，在今天的杭州楼市，简直是天方夜谭。

日前，上证报记者在实地走访该项目时获知，尽管开盘在即，但项目最终以毛坯还是精装方式出售都尚未确定。中华企业也在2013年年报中注明，为杭州中企御品湾项目计提跌价减值准备1.1亿元。

当然，地王故事中，还有至今被大家关注的SOHO中国与复星集团关于外滩8-1百亿地王的争端，也少不了中冶集团南京地王一分为三、二次转手的传奇。

地王后遗症：如何应对市场调整风险

多年来，房地产市场的每一轮调整都以房价再次上涨告终。“不要紧，总有一天，高价地王会被市场化解。”但这次，那些曾经的地王，还会如此幸运吗？

回顾地王的往事，总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下地王项目的房企，已经在2012年尝尽苦果，而在2013年楼市大涨后，房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言，凡在2013年下半年高溢价拿地的企业，将来都会“非死即伤”，其中民企可能因资金实力较弱，最先倒下。

而回看2013年，在拿地方面最激进的区域房企，非“福建帮”莫数。虽然福建泰禾集团[0.00% 资金 研报]在北京开发的泰禾北京院子创下了今年上半年全国别墅销售冠军，但在业内人士看来，泰禾表现得太过自信和激进，其当年拿下的地王风险不可小视。

据不完全统计，2013年，福建泰禾集团在北京、上海等热点土地市场一路高歌猛进，砸下160亿元重金买地，公司资金链一度受到质疑。根据公开数据，截至2013年12月31日，泰禾集团长期借款中，信托借款高达114.42亿元——2013年年初该指标还只有26.18亿元。大量信托资金用于2013年地王项目开发运作。截至今年6月21日，泰禾集团大股东泰禾投资持有公司79.57%的股份中，累计有76.86%已经质押。以质押股份融资开发的能量似乎已经用尽，一旦市场出现漫长调整，泰禾将如何应对？

同样善于运用信托来支持快速开发的福建企业还有正荣集团。“有些民企老板连地王项目都没有实地看过，仅大概知道一个方位，就敢拍板拿地。这只能用疯狂来概括了。”一位杭州地产界人士称。

而疯狂拿地的背后原因也是各异。“一般来说，央企拿地王都是出于区域战略考虑。比如华润在深圳前海拿地王，方兴地产在上海拿地，都是出于战略布局。由于预期回收周期较长，相对比较安全。但一些民营企业，尤其是那些为冲刺上市而不计成本拿地的企业，未来一定会面临风险。”薛建雄称。

然而，多年来，因为中国楼市行政色彩较浓等特殊性，每一轮调整都以房价再次上涨告终，地王项目暗藏的风险，也逐渐被房企忽视了。“不要紧，总有一天，高价地王会被市场化解。”他们想。

可是，这一次，幸运女神，还会眷顾这些曾经的地王吗？

来源：上海证劵报